Les 4 étapes clés pour un investissement locatif réussi

Étape 1 - Choisir le bien immobilier et son emplacement

Investir dans la pierre est toujours une valeur sûre. Pour étudier un projet d’investissement locatif, il faut définir la raison de votre achat. En effet, vous ne choisirez pas le même type de bien selon que : 

• vous désirez investir dans l’unique but d’en tirer des revenus, 
• vous achetez pour louer temporairement avant de récupérer votre bien, pour votre retraite, par exemple,
• vous investissez pour en tirer une plus-value à moyen terme en le revendant,
• vous désirez vous constituer un patrimoine que vous louez avant de le transmettre à vos héritiers.

Selon votre projet, vous ajusterez ainsi la meilleure localisation (région, ville, quartier…) du bien à acheter. Le premier conseil, pour un investissement locatif réussi, est de choisir un secteur géographique que vous connaissez. Une bonne connaissance des lieux vous permettra de mieux cerner l’état du marché immobilier, de comparer les prix de vente et le montant des loyers, d’estimer le potentiel locatif en fonction de la population (familles, étudiants, etc). Si vous souhaitez investir dans une ville que vous ne connaissez pas, rapprochez-vous des professionnels locaux du secteur afin qu'ils vous aident à cerne l'état du marché.

Étape 2 - Trouver le bon financement pour votre investissement locatif

Dans la très grande majorité des cas, il faut avoir recours à un prêt pour investir dans l’immobilier. Cependant, les établissements bancaires demandent en général un apport d’environ 10 % du montant du bien, ce qui correspond peu ou prou aux frais de notaire. Plus vous disposerez d’un apport conséquent, plus les banques seront prêtes à consentir un taux compétitif avec, à la clé, moins d’intérêts à payer. Un avantage qui prend d’autant plus de sens actuellement, car les taux sont très bas.

Comme dans tout investissement, votre effort d’épargne sera un point clé. C’est la différence entre les flux de trésorerie entrant, comme les loyers et réductions d'impôts (dispositifs fiscaux), et les flux sortant comme le remboursement du prêt, les éventuelles charges de copropriété et la taxe foncière. En optimisant cet effort, les mensualités du prêt pourront être couvertes par les loyers. Si votre apport est conséquent au moment de l’achat ou que vous gérez bien cette répartition (en achetant un bien peu cher ou avec de faibles charges et une petite taxe foncière, par exemple), vous pourrez même générer rapidement un complément de revenus !

Afin de réduire vos mensualités, vous pouvez allonger la durée de remboursement, dans la limite d'une durée maximale de 27 ans selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les intérêts d’emprunt seront plus élevés, mais ils peuvent être déduits des loyers sur votre déclaration d’impôts, ce qui vous permet ainsi de réduire votre base imposable. Pour ce faire, il suffit de déclarer ces sommes sur la même ligne de la déclaration des revenus fonciers (ligne 250 « intérêts d'emprunt » de la déclaration 2044). Attention, vous ne pouvez déduire que les sommes payées au cours de l'année d'imposition et vous devez justifier de leur montant. Sachez aussi que le montant d’intérêts déductible n’est pas plafonné et qu’il n’est pas limité dans le temps. De plus, la déduction inclut les dépenses annexes liées au crédit, comme les frais de dossier et l’assurance-emprunteur.

Pour faire un point complet par rapport à vos possibilités, les établissements bancaires proposent des simulations de prêt en ligne, gratuites et sans engagement. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier qui se chargera de trouver le meilleur taux d’emprunt et les conditions les plus adaptées à votre cas.

Étape 3 - Bien utiliser les dispositifs fiscaux

L’investissement locatif donne accès à des dispositifs fiscaux intéressants, comme la loi Pinel ou Denormandie.

Pour un investissement locatif dans le neuf

Dans le neuf, le dispositif Pinel bien connu (créé en 2014 en remplacement du dispositif Duflot) a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 dans sa forme actuelle et reconduit pour les années 2023 et 2024 avec des taux de réduction d’impôts dégressifs. Cependant, il ne concerne plus que les logements collectifs pour l’investissement locatif, ce qui exclut donc les maisons individuelles. Il est soumis à certaines conditions : 

1. Votre bien doit être loué comme habitation principale dans les 12 mois qui suivent son achèvement et pour une durée minimale de 6 ans.
2. Il doit se situer dans une zone géographique spécifique tendue : A bis, A, B1.
3. Les loyers et les plafonds de ressources des locataires sont plafonnés.
4. Vous êtes vous-même plafonné à 300 000 € d’investissement par an et par foyer, dans la limite de deux investissements annuels et d’un prix au m2 de surface habitable plafonné à 5500€.

Pour un investissement locatif dans l’ancien 

Avec la loi Denormandie, plus récente, vous pouvez profiter, dans l’immobilier ancien cette fois, d’une réduction d’impôt en investissant dans le locatif jusqu’au 31 décembre 2022, au sein de certaines communes. Ce dispositif est également soumis à des conditions :

1. Faire réaliser des travaux par un professionnel RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement). Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du prix d’acquisition de votre bien (prix d’achat + frais de notaire). Ils doivent aussi contribuer à l’amélioration énergétique du bien à hauteur de 30 %. 
2. Louer en non meublé comme habitation principale, pour 6 ans minimum, avec un loyer plafonné.
3. Le zonage est différent de celui du Pinel, le dispositif s’appliquant dans 222 communes bénéficiaires du plan Action Cœur de ville et dans les communes ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation de Territoire), introduite par la loi Elan.  
4. Comme pour le dispositif Pinel, vous êtes plafonné à 300 000 € d’investissement par an et par foyer, dans la limite de deux investissements et le loyer est plafonné.

Étape 4 - Optimiser la location

L’objectif pour optimiser votre investissement locatif est de limiter le taux de vacance afin d’optimiser les rendements. Certains types de location peuvent limiter les risques (colocation, location meublée, de tourisme) mais ils engendrent d’autres problématiques.

Si choisissez d'effectuer vous-même la gestion de votre bien, il vous faudra trouver les locataires, réaliser les états des lieux, envoyer les quittances, percevoir les loyers et charges en totale autonomie, procéder à la révision annuelle du loyer et faire la déclaration fiscale des revenus locatifs. Cela suppose donc de tenir une comptabilité rigoureuse.

Vous pouvez aussi déléguer votre investissement locatif à un professionnel, comme une agence immobilière, par exemple. Elle se chargera d’effectuer en votre nom les visites, les états des lieux, la rédaction des baux, l'intervention en cas d’incident dans l’appartement. Attention toutefois, cela engendre des frais. Le coût d’une gestion d’un bien par un professionnel coûte entre 6 et 10 % du montant du loyer hors charges, en fonction des services fournis et de la localisation de votre bien. La somme est bien sûr à déduire de votre rendement locatif, mais cette solution vous libère en contrepartie de toutes les contraintes administratives.

Pour vous mettre à l’abri des mauvaises surprises, pensez également à souscrire une assurance garantie locative comme une Garantie Loyer Impayé (GLI). Proposée par les établissements bancaires ou les compagnies d’assurances, cette option vous permettra de percevoir les revenus de votre investissement locatif en cas de défaillance de votre locataire et prendra en charge les éventuelles détériorations immobilières consécutives à la location. De plus, les primes sont fiscalement déductibles des loyers. Enfin, si votre locataire a moins de trente ans ou s’il est en situation de mobilité professionnelle, vous pouvez utiliser la garantie Visale, proposée par Action Logement, qui couvre toute la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayées. Elle couvre les dégradations imputables au locataire pour un montant plafonné de deux mois de loyers charges comprises.