Meubler un studio locatif se rentabilise au bout d’un an et demi !

Xavier Beaunieux 09 sep 2020
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Louer en meublé permet de pratiquer des loyers plus élevés que dans le cas d’une location vide et de profiter d’une fiscalité avantageuse. En nous basant sur les données de notre baromètre des loyers, nous avons cherché à savoir au bout de combien de temps l’ameublement d’un investissement locatif pouvait être rentabilisé.

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Meubler un studio locatif se rentabilise au bout d’un an et demi !
Meubler l'appartement que l'on entend louer génère fatalement un surcoût. ©Andrey_Popov
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Comptez 3 000 € en moyenne pour meubler un studio locatif 

Au bout de combien de temps le fait d’avoir garni son bien pour le louer meublé pouvait être rentabilisé ? Pour tenter de répondre à cette question, nous nous sommes reportés à notre baromètre des loyers et avons comparé les revenus locatifs associés aux locations vides et meublées au coût d’ameublement moyen d’un logement en France. En effet, s’il est très difficile de départager location meublée et location vide, il reste toutefois envisageable d’effectuer des comparaisons sur certains points précis. Il est ainsi permis de comparer, par exemple, un studio loué meublé à un studio loué vide afin de déterminer au bout de combien de temps le propriétaire d'un studio meublé rentrera dans ses frais après l’avoir garni. En effet, bien qu’il soit généralement amortissable sur une durée de cinq ans, le mobilier garnissant une location meublée à un coût non négligeable. Dans le cas d’un studio, entre les meubles (table, chaises, lit…), les accessoires (poubelle, rideaux…), l’électroménager, le linge de maison, la vaisselle et les ustensiles de cuisine, la facture avoisine 3 000 €. En fonction de la qualité des équipements choisis, la note pourra toutefois largement dépasser les 3 000 €. Dans ce cas, l'attractivité du bien s’en trouvera toutefois boostée et le risque de vacance locative considérablement réduit.

D’après notre baromètre des loyers, en France, un studio meublé se loue, charges comprises, aux alentours de 516 €/mois. Quant au loyer mensuel d'un studio loué vide, il se limite à 478 €, en moyenne, charges comprises. L’écart de prix entre ces deux biens étant de 38 €, l’ameublement d’un studio se rentabilise donc au bout de 79 semaines, soit 19 mois, soit 1 an ½ environ (3 000 / 38).

Ces équipements dont doit être dotée toute location meublée :

  • Un lit (ainsi qu'une couette ou une couverture).
  • Des volets ou des rideaux dans les chambres.
  • Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes.
  • Un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à congélation.
  • De la vaisselle.
  • Des ustensiles de cuisine.
  • Une table et des chaises.
  • Des rangements.
  • Des luminaires.
  • Du matériel d'entretien ménager.
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Les loyers des locations meublées dans les villes de plus de 100 000 habitants. ©DR

Paris et Lyon : 19 semaines pour rentabiliser l’ameublement d’une location

En appliquant la méthodologie* (budget d’ameublement moyen / loyer d’un meublé - loyer d’une location vide) aux moyennes que le baromètre des loyers a relevées, on constate que c’est à Paris (1 806 € par mois, charges comprises, pour un meublé vs 1 579 € pour une location vide pour un budget moyen d’ameublement que nous estimerons, du T1 au T5, à 4 500 €) et à Lyon (1 075 € par mois pour un meublé vs 842 pour une location vide) que meubler son bien locatif s’amortit le plus rapidement. Dans ces deux métropoles, 19 semaines, soit environ cinq mois suffisent à rentabiliser l’achat de l’équipement d’un meublé (mobilier, électroménager, linge de maison, vaisselle…).

À Bordeaux, l’ameublement d’un appartement loué meublé sera amorti au bout de 30 semaines. La troisième place de notre classement des villes où procéder à l’ameublement d’un bien locatif se rentabilise le plus rapidement est occupée par  Strasbourg. Dans la préfecture du Bas-Rhin, 39 semaines suffisent à amortir cette opération. Suivent Aix-en-Provence (43 semaines), Toulouse (46 semaines), Reims (47 semaines), Annecy (50 semaines), Tours (67 semaines), Marseille (77 semaines) et Angers (83 semaines).

Les villes où l'on rentabilise le plus vite l’ameublement de son bien locatif

Ville Délai pour rentabiliser
Paris et Lyon (ex-aequo) 19 semaines
Bordeaux 30 semaines
Strasbourg 39 semaines
Aix-en-Provence 43 semaines
Toulouse 46 semaines
Reims 47 semaines
Annecy 50 semaines
Tours 67 semaines
Marseille 77 semaines
Angers 83 semaines

Source : Baromètre des Loyers / Rentrée 2020

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Les loyers des locations vides dans les villes de plus de 100 000 habitants. ©DR

Location meublée ou vide : 2 façons d’investir dans l’immobilier locatif

Loin de nous l’envie de jeter de l’huile sur le feu dans le duel (fratricide !) qui oppose parfois les locations meublées aux locations vides ou encore de jouer les arbitres ! En effet, chacun de ces deux types d’investissement locatif a son lot d’aficionados et chacun présente des inconvénients qui viennent contrebalancer les avantages qu’il procure. À titre d’exemple, si la rentabilité - brute - que dégage la location meublée est le plus souvent meilleure que celle de la location vide, cette dernière engendre un turnover et donc une usure plus importants... D’autre part, le statut de loueur en meublé permet de déduire l’intégralité de ses dépenses et de réduire ses impôts mais la mise de départ (qui dit « meublé » dit meubles…) tend à être plus importante qu'avec une location classique, tout comme les loyers des locations meublées qui sont le plus souvent (mais pas toujours !) supérieurs à ceux des logements loués vides. 

Les loyers des locations (vides et meublées) dans les villes de notre top 10

Ville Loyer/mois (meublé) Loyer/mois (vide)
Paris 1 806 € 1 579 €
Lyon 1 075 € 842 €
Bordeaux 909 € 760 €
Strasbourg 834 € 721 €
Aix-en-Provence 926 € 823 €
Toulouse 750 € 653 €
Reims 671 € 577 €
Annecy 916 € 827 €
Tours 674 € 607 €
Marseille 783 € 729 €
Angers 648 € 594 €

Source : Baromètre des Loyers / Rentrée 2020

*Méthodologie

Nous avons écarté les villes (de plus de 100 000 habitants, Ndlr) où les loyers relevés pour une location vide dépassaient ceux d’un bien loué meublé :

  • Dijon (586 € en meublé vs 588 € en location vide).
  • Rennes (610 € en meublé vs 657 € en location vide).
  • Besançon (580 € en meublé vs 619 € en location vide).
  • Le Havre (532 € en meublé vs 548 € en location vide).
  • Boulogne (1 479 € en meublé vs 1 504 € en location vide).
  • Saint-Denis (912 € en meublé vs 953 € en location vide).
  • Limoges (458 € en meublé vs 484 € en location vide).
  • Amiens (602 € en meublé vs 623 € en location vide).

En effet, si les loyers des meublés sont généralement plus élevés, il arrive que ce soit le loyer d’une location vide qui coûte le plus cher. Enfin, nous avons mis de côté les marchés sur lesquels nous ne disposions pas de suffisamment de données.

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