Immobilier : les JO 2024, une opportunité pour investir ?

Même s’il n’est pas possible d’établir un lien formel entre l’annonce de l’organisation des JO 2024 en France et la hausse des prix de l’immobilier que connaît le marché immobilier français depuis 5 ans (+22,3 % en moyenne nationale), il est intéressant de constater que l’ensemble des villes, qui accueilleront des épreuves olympiques, ont vu leur prix immobilier progresser depuis 2017, au-delà même de  la moyenne nationale pour certaines d’entre elles. Cette hausse concerne aussi Paris, Colombes et Boulogne-Billancourt qui connaissent, cependant, un léger recul de leur prix/m² depuis 1 an (avec respectivement -2,6 %, -1,7 % et -0,7 %).

Si la majorité des épreuves olympiques se dérouleront dans la Capitale, investir à Paris ne semble toutefois pas être la meilleure option. Sans surprise, malgré leur récent léger recul, les prix y sont trop élevés, relativement aux loyers, pour espérer obtenir une forte rentabilité. Avec 10 191 €/m² pour les appartements et 10 867 €/m² pour les maisons, la rentabilité brute moyenne s’établit seulement à 3,4 %. C’est l’une des rentabilités les plus faibles constatée (avec Versailles : 2,6 %), bien loin des 5,4 % que l’on peut espérer réaliser à Saint-Denis, par exemple.

L'évolution des prix et la rentabilité dans les villes hôtes des JO 2024

Car c’est bien en Seine-Saint-Denis que les opportunités d’investissement sont les plus attrayantes. Le département accueillera en effet le village olympique (où séjourneront les athlètes pendant la période des jeux olympiques puis paralympiques), plusieurs sites de compétition, un site de célébration et une dizaine de sites d’entraînement.

De belles perspectives pour la Seine-Saint-Denis et notamment la ville de Saint-Denis, qui recevra, dans l’enceinte du Stade de France, la discipline reine des JO : l’athlétisme. La ville sera également à l’honneur dès 2023 en accueillant 10 matchs (parmi les plus prestigieux) de la Coupe du Monde de Rugby, dont le match d'ouverture, deux quarts de finale, les deux demi-finales et la finale.

Le prix du m² est relativement accessible dans les 3 villes « olympiques » de Seine-Saint-Denis et en constante augmentation depuis 2017, même si on note un léger ralentissement depuis 2019. La hausse du prix immobilier à Saint-Denis est, par exemple, de +1,8 % cette dernière année, contre +25,5 % sur 5 ans. Jugez plutôt, la hausse sur 1 an s'établit à :

• + 1,8 % à Saint-Denis,
• + 4,4 % au Bourget,
• + 1,6 % à La Courneuve.

Le projet du Grand Paris Express est un autre élément fondamental pour l’investissement en Seine-Saint-Denis. L’extension de la ligne 14 jusqu’à Saint Ouen et Saint Denis, la ligne 16 qui reliera la gare de Saint Denis Pleyel à celle de Noisy Champs et la ligne 15 qui fera le tour de Paris, modifieront le paysage immobilier sur le long terme.

Cette dynamique porteuse pour la ville de Saint-Denis est récente, mais a déjà commencé il y a quelques années en attirant les entreprises et une nouvelle population. C’est donc une ville en croissance démographique, un bassin d’emploi et l’un des plus grands carrefours du futur Grand Paris.

Un des principaux écueils à éviter lorsque l’on achète pour louer, c’est la vacance locative. Il est en effet primordial de vérifier le potentiel de locataires dans la population de la ville choisie et là encore c’est la ville Saint-Denis qui semble présenter le moins de risques de vacance locative.

L’organisation des Jeux Olympiques est un boost temporaire intéressant à prendre en compte si l’on souhaite investir, mais il est avant tout indispensable de cerner l’évolution potentielle sur le long terme du marché locatif en question. A titre d’exemple, si on quitte le département du 93, l’investissement locatif pourrait sembler plus avantageux à Elancourt et Vaires-sur-Marne avec des taux de rentabilité affichés à 6,2 %. Néanmoins, pour ces 2 villes, la part de locataires est beaucoup plus faible (35,6 % pour Elancourt et 39,5 % à Vaires-sur-Marne). Attention alors, dans ces villes à faible demande pour des logements à la location, au risque de vacance locative, qui est bien plus élevé, une fois la période des Jeux Olympiques achevée...

Un second risque auquel il faut songer est celui de la dépréciation du bien et de la difficulté à le revendre. Encore une fois, Saint-Denis semble en être relativement protégé du fait de son dynamisme économique et démographique.

La part de locataires dans les villes hôtes des JO 2024

^{Notre méthodologie : Rentabilité brute, Indice des Prix Immobiliers au 1er avril 2022.}