Si vous recherchez une ville dans l'Ouest français où acheter un bien à louer par la suite, La Rochelle occupe une place de choix. Si les prix sont élevés, sa situation géographique en fait l'endroit rêvé. Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans un investissement locatif à La Rochelle.
La Rochelle occupe une place de choix. Le long du littoral Atlantique, La Rochelle est une cité moyenne incontournable dans son département. Son statut de station balnéaire touristique implique des prix élevés mais aussi une excellente situation.
Analyse du marché immobilier
En octobre 2024, le mètre carré à La Rochelle vaut 4 671 €, une valeur plus élevée que la moyenne du département (Charente-Maritime) et celle de la région (Nouvelle-Aquitaine). De par ses prix, La Rochelle se situe au niveau des grandes villes de France les plus chères hors capitale parisienne, son mètre carré proche de celui de Bordeaux ou Lyon, juste derrière Lille. Mais nettement au-dessus des principales villes des départements voisins, comme Angoulême (1 800 €/m²) pour la Charente ou Niort (1 914 €/m²) pour les Deux-Sèvres.
Maisons et appartements y ont à peu près le même prix au m². Les appartements composent pour la majorité des logements, dans cette ville de 78 000 habitants, à hauteur de 67 %. La plupart des résidences y sont de taille moyenne (21 % de deux pièces et 24 % de trois pièces) mais aussi d'assez grand volume (23 % de quatre pièces). Les studios y sont bien représentés et composent pour 15 % de l'ensemble.
Les prix immobiliers ont connu une envolée de plus de 55 % depuis 2016 et jusqu'à 2022, en parallèle de taux d'emprunt extrêmement bas. Mais la crise économique et le relèvement des crédits bancaires ont produit à La Rochelle les mêmes effets que ceux constatés dans la plupart des grandes villes. Ici, la diminution reste toutefois légère, se limitant à - 2,2 % sur deux ans et - 2,9% sur un an.
Le prix au m² à la location est homogène, aux alentours des 14 € quel que soit le quartier. À l'achat, il existe des disparités importantes entre secteurs, de l'ordre de 2 000 €/m² entre les plus onéreux et les moins coûteux.
Taux de vacance locative
Le pourcentage de vacance des logements en Charente-Maritime était de 7 % en 2020. À La Rochelle même, l'INSEE recense, en 2021, 3 598 logements vacants, soit une proportion de 6,5 %. Celle-ci est inférieure à des villes telles que Bordeaux (7,2 %), Lyon (8,6 %) ou encore Marseille (8 %).
Les quartiers à privilégier pour un investissement locatif à La Rochelle
Le centre-ville
Le quartier historique de La Rochelle est célèbre notamment pour ses maisons à arcades, sa cathédrale et son Vieux-Port. Il s'agit d'un cadre très touristique, avec des infrastructures comme la gare SNCF. Le prix du mètre carré y est très élevé, à hauteur de 5 607 €, avec des niveaux très homogènes d'un secteur à un autre. Le centre-ville reste légèrement moins cher que le quartier de la Genette (5 780 €/m², situé immédiatement à l'ouest.
Le quartier des Minimes
Au sud de l'hypercentre, le secteur des Minimes-Tasdon se distingue par son port, sa plage de sable ainsi que ses instituts et UFR. Le quartier est presque aussi cher que le cœur historique, avec une moyenne de 5 366 € par mètre carré. La partie correspondant au Tasdon l'est un peu moins, aux alentours de 4 700 €/m².
La Pallice
Tout à l'ouest de la commune, le quartier Laleu-La Pallice est le deuxième moins coûteux après Mireuil, avec une moyenne de 3 778 €/m². Il s'agit d'un quartier résidentiel traversé dans sa partie nord par la nationale 237, laquelle rattrape la N11 (vers Niort) et la D137 (vers Rochefort puis Saintes). Le quartier est également connu pour abriter l'aéroport de La-Rochelle-île-de-Ré, ce qui contribue à lui donner une bonne situation géographique.
Stratégies d'investissement
Investissement dans l'ancien
La Rochelle n'est malheureusement pas située dans une zone classée « Cœur de ville ». De ce fait, vous ne pouvez pas prétendre à bénéficier du dispositif Denormandie, lequel est l'équivalent du Pinel d'origine dans l'ancien. Toutefois, certains espaces et bâtiments peuvent relever d'un intérêt patrimonial particulier, les faisant passer sous le coup de la loi Malraux.
Cette dernière permet un abattement d'impôts allant de 22 à 30 % du prix du bien en question. La loi Malraux concerne d'ordinaire les investisseurs qui désirent acheter des lots d'appartements situés dans des immeubles classés comme, par exemple, ceux de type Art déco des années 1930.
Location saisonnière
La Rochelle étant une station assez touristique, et idéalement située en face de l'île de Ré, vous pouvez parfaitement envisager d'y acquérir une demeure secondaire et l'ouvrir à la location saisonnière, par exemple en saison estivale. Pour rappel, celle-ci ne doit pas excéder 120 jours par an ni 90 jours consécutifs. Si tel est votre choix, vous devrez penser au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). En effet, si votre objectif est l'investissement locatif à La Rochelle en location saisonnière, il est conseillé de rechercher un logement déjà meublé, qui contient les équipements essentiels à la vie moderne.
En optant pour le statut LMNP, vous pouvez atteindre un abattement fiscal forfaitaire allant jusqu'à 92 % sur vos recettes annuelles en régime micro-BIC, qui est considéré comme le type de régime le plus simple. Ces dernières ne doivent cependant pas dépasser un certain plafond, de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé à 188 000 € pour un meublé de tourisme classé.
Investissement dans le neuf
Si vous recherchez avant tout des programmes neufs, vous pouvez encore espérer tirer parti de la loi Pinel jusqu'à la fin de l'année 2024. Moins large que sa version d'origine, elle a été reconduite avec des taux de défiscalisation qui demeurent intéressants. Vous devez pour cela acheter un bien et l'ouvrir à la location sur une période de 6, 9 ou 12 ans, pour une réduction d'impôts de respectivement 9, 12 et 14 %.
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