Vous cherchez une ville moyenne du Nord de la France pour y mener à bien un projet immobilier ? Près de Lille, Valenciennes est une commune de choix. Bien située par rapport à Lille et la Belgique, avec des prix immobiliers inférieurs à la moyenne nationale, elle dispose de plusieurs atouts. SeLoger vous explique en détail la meilleure façon de réaliser un investissement locatif à Valenciennes.
L'analyse du marché immobilier
En octobre 2024, le prix moyen du mètre carré à Valenciennes s'établit à 1 913 €. Les prix sont très homogènes d'un quartier à un autre. Aucun ne descend en dessous des 1 700 €/m², hormis le secteur de Saint-Michel, au nord-est, qui passe légèrement la barre des 2 000 €/m². Le prix au m² à la location est le même sur l'ensemble de la commune.
La ville de Valenciennes demeure loin en dessous de la moyenne nationale (près de 3 065 €/m²), ainsi que celle de Lille (3 431 €/m²). Elle est cependant un peu plus chère que ses voisines Douai (1 709 €/m²) et Cambrai (1 500 €/m²), tout en étant beaucoup plus proche de la frontière belge. Valenciennes est ainsi un lieu rêvé pour les transfrontaliers qui désirent aller travailler en Belgique, par exemple à Tournai ou à Mons, tout en résidant en France.
Les appartements sont un peu plus chers que les maisons et contribuent à pousser la valeur de la pierre vers le haut. On retrouve une grande quantité de maisons (40 % des logements), situation assez atypique pour une commune de plus de 40 000 habitants. En revanche, si l'investissement locatif à Valenciennes est votre objectif, vous devez savoir que 65 % des résidents sont locataires, de quoi laisser espérer pour vous de nombreuses opportunités.
Évolution des prix de l'immobilier
Les prix immobiliers ont connu des fluctuations modérées au cours des 10 dernières années. Tout comme à Douai, la ville a enregistré une hausse entre 2018 et 2022. La récente crise économique, couplée avec le rehaussement spectaculaire des prêts bancaires ont eu pour effet de baisser les prix de 3 % depuis 2022. La tendance actuelle est à la stabilisation, avec une légère remontée sur un mois, selon SeLoger.
En 2021, le taux de logements vacants à Valenciennes était de 12,8 %, ce qui est très élevé. Par comparaison, Douai n'enregistre que 8,3 % en 2021 et Lille 9,3 % en 2017. Vous pouvez ainsi compter sur une large offre de résidences déjà existantes pour mener à bien votre projet.
Les quartiers prometteurs pour un investissement locatif à Valenciennes
Le centre-ville
L'hypercentre de Valenciennes affiche une moyenne proche des 1 900 €/m², ce qui est tout à fait dans la moyenne communale. C'est ici que l'on retrouve la plupart des monuments historiques, à commencer par l'Hôtel de ville. En résidant dans ce centre-ville, vos locataires auront accès à un réseau de transport moderne, comprenant le tramway. Il est également aisé de rejoindre vers l'ouest les autoroutes A23 (vers Lille) et A2 (direction Paris), de même que la gare de Valenciennes, située dans la partie occidentale du quartier.
Le quartier de l'Université
Au nord-est de la commune, le quartier Saint-Michel-Tertiales-Le-Rôleur présente les prix les plus élevés de la ville, à 2 008 €/m². Dans cette zone, l'Université Polytechnique des Hauts-de-France accueille près de 10 000 jeunes étudiants chaque année. Vous pouvez en faire votre catégorie cible dans le cadre d'un investissement locatif. Le reste du secteur est un quartier résidentiel prisé, ce qui explique les prix immobiliers locaux plus importants.
Les stratégies d'investissement à adopter
Investissement dans l'ancien
L'immobilier ancien est nettement moins cher que le neuf, environ 20 à 30 %. Il s'agit du type d'immobilier le plus courant. Par contre, il nécessite presque toujours des travaux d'amélioration de l'habitat, principalement dans l'isolation et la performance énergétique. Il vous faudra prêter attention aux principaux éléments de l'appartement ou de la maison qui vous intéresse, de façon à ce que votre budget n'explose pas par la suite.
Investissement dans le neuf
Les programmes neufs sont déjà aux dernières normes environnementales et vous n'avez pas de travaux de mise à niveau à mener. Vous devrez compter un prix plus cher que pour l'ancien. Néanmoins, les logements neufs sont prêts à être habités par d'éventuels locataires. Cela vous fera gagner un temps considérable dans la réalisation de votre projet.
Les aspects légaux et fiscaux
Fiscalité de l'investissement locatif
Investir dans l'immobilier locatif offre des possibilités de déduction fiscale, calculées sur le montant du bien acheté. Il y a, tout d’abord, la loi Pinel, toujours valide jusqu'à la fin de l'année 2024. Elle permet un abattement de 14 % maximum, à condition d'ouvrir le logement à la location sur une durée de 12 ans. La ville se situe en zone A, pour ce qui est des plafonnements de loyer légaux. La loi Pinel concerne avant tout les programmes immobiliers neufs.
Certains vieux appartements, situés dans des immeubles classés pour intérêt patrimonial, peuvent être éligibles à la loi Malraux. Celle-ci prévoit un abattement fiscal de 22 à 30 % du prix du bien en question.
Vous devez savoir que si vous investissez dans une location meublée, vous pouvez bénéficier du statut LMNP (loueur de meublé non progessionnel). Sous sa forme simplifiée, en régime micro-BIC, il vous exonère à hauteur de 50 % de vos revenus locatifs, s'ils ne dépassent pas la barre des 23 000 € annuels. Ce statut est toutefois en débat au Parlement.
La réglementation locale
La ville de Valenciennes est inclue dans une zone labellisée « Cœur de Ville », ce qui signifie que le dispositif Denormandie est localement valable. Ce dernier fonctionne de manière similaire au Pinel d'origine, avec des déductions fiscales pouvant atteindre 21 %, toujours si le logement est disponible à la location. Mais à la différence près qu'il concerne l'immobilier ancien.
Pour y prétendre, les travaux à mener doivent représenter au moins 25 % du prix d'achat de l'appartement ou de la maison.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)