Vous envisagez de sous-estimer la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession ? Mauvaise idée, vous vous exposez à un redressement salé !
Pourquoi faut-il évaluer un bien immobilier lors d’une succession ?
L’évaluation sert à calculer les droits de succession et la part de chaque héritier.
L’évaluation du bien pour le calcul des droits de succession
Sauf dans quelques exceptions, vous devez déposer une déclaration de succession dans les 6 mois suivant le décès de votre proche, ou dans un délai maximum d’un an s’il est décédé à l’étranger.
Ce document sert de référence à l’administration fiscale pour évaluer les droits de succession. Ceux-ci sont calculés pour chaque héritier sur la base d’un barème, après application des abattements légaux pour lien de parenté.
Par exemple, un abattement de 100 000 euros est prévu par enfant et par parent, et la succession est ensuite taxée de 5 à 45 % en fonction de son montant.
L’évaluation du bien pour déterminer la part de chaque héritier
Par ailleurs, l’évaluation du bien immobilier permet de déterminer la part revenant à chaque héritier. Si elle est mal faite, elle pourrait léser l’un des héritiers et le désaccord pourrait retarder le partage de la succession. Deux conséquences :
- Le dépôt tardif de la déclaration de succession, qui entraîne une majoration des droits de 10 à 80 % et un intérêt de retard de 0.20 % par mois ;
- Les héritiers restent en indivision sur le patrimoine, une situation juridique rigide et complexe qui nécessite une prise de décision à l’unanimité (actes de disposition) ou à la majorité des 2/3 (actes d’administration).
Le rôle du notaire dans la succession
Lorsque le patrimoine du défunt comporte un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire dans le règlement de la succession. Il établira une attestation de propriété, qui constate le transfert du logement aux héritiers.
Quelles sont les sanctions pour la mauvaise évaluation d’un bien immobilier ? ?
En cas de mauvaise évaluation d’un bien immobilier, vous vous exposez à un contrôle fiscal successoral et à un redressement. Vous n’en saurez pas informé au préalable, le contrôleur ou l’inspecteur ne vous enverra pas d’avis de vérification.
Le vérificateur contrôlera le montant de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur de marché au jour du décès, calculée en fonction de ses caractéristiques (superficie, nombre de pièces, état général…), de l’emplacement et par comparaison avec des biens similaires vendus récemment.
Le contrôleur peut vous demander des justifications et éclaircissements sur votre évaluation du bien et sur les éventuelles dettes que vous avez déduites.
Vous recevrez ensuite une proposition de rectification et vous disposerez d’un délai de 30 jours, avec possibilité de le proroger une fois, pour faire parvenir vos observations et contestations.
Et comme sanction, vous vous exposez à :
- Une majoration des droits de 40 %, voire de 80 % en cas de fraude avérée ;
- Au paiement de l’intérêt de retard de 0.2 % par mois, entre le moment où vous avez déposé la déclaration et celui où vous faites l’objet du redressement fiscal.
Si le contrôleur maintient sa position dans sa réponse à vos observations, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation dans un délai de 30 jours. Le rappel des droits de succession sera alors automatiquement suspendu.
À qui confier l’évaluation du logement ?
Vous êtes libre de procéder par vous-même à l’estimation de la valeur vénale du logement. Pour y parvenir, vous pouvez vous référer au site des Notaires de France ou vous connecter sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr. Vous trouverez des informations sur le montant des ventes récentes à la rubrique “Autres services – Rechercher des transactions immobilières”.
Mais au regard du risque fiscal encouru, vous avez tout intérêt à faire appel à un professionnel, agent immobilier ou notaire. Vous pouvez même demander une contre-expertise pour être sûr de ne pas vous tromper.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)