Estimation d’une maison en succession : comment débloquer un désaccord ?

L’ouverture d’une succession se produit au décès de l’un de vos proches. Lorsque vous devenez héritier d’un bien immobilier en même temps que d’autres cohéritiers, vous êtes en situation d’indivision successorale, et ce jusqu’au partage effectif de la succession. Le recours à un notaire est d’ailleurs obligatoire pour ce partage dès que la succession comporte un bien immobilier. Il vous accompagne ainsi souvent de l’estimation jusqu’à la signature de l’acte de partage.

Il faut d’abord réaliser une estimation immobilière, indispensable au partage comme à la déclaration fiscale. Les biens sont estimés à leur valeur vénale au jour du décès. Les héritiers peuvent demander une estimation, par exemple à un agent immobilier, ou utiliser les bases de données de l’administration fiscale. Le notaire peut aussi dresser l’inventaire des biens du défunt. La déclaration de succession, qui recense l’actif et les dettes, doit ensuite être déposée auprès de l’administration fiscale dans les 6 mois à compter du décès en France.

Pour être précise, l’estimation s’appuie sur des critères objectifs. L’emplacement reste le critère numéro un, devant la superficie habitable, l’état général, les travaux réalisés et le diagnostic de performance énergétique (DPE). Si le conjoint survivant reçoit l’usufruit, la valeur imposable de l’usufruit et de la nue-propriété est évaluée selon un barème.

Cette valeur pèse directement sur les droits de succession, calculés sur la part de chaque héritier après abattement. Un abattement de 100 000 € par enfant, de 15 932 € entre frères et sœurs et de 7 967 € pour un neveu ou une nièce. La résidence principale du défunt peut aussi bénéficier, sous condition, d’un abattement de 20 % lorsque ce logement est également celui du conjoint, du partenaire de Pacs ou d’enfants mineurs ou majeurs protégés.

Néanmoins, il arrive que la discussion autour du patrimoine s’envenime. Un désaccord sur l’estimation d’une maison lors de la succession peut survenir au moment de fixer la valeur vénale du bien. Les intérêts divergent souvent : une valeur basse allège les droits de succession, tandis qu’une valeur haute augmente la soulte, cette somme versée en compensation lorsque les lots sont de valeur inégale. Dès que l’un des héritiers est en désaccord avec les autres propriétaires indivis, la succession peut faire l’objet d’un blocage jusqu’à ce qu’une solution soit trouvée. 

Le notaire peut être chargé d’estimer la valeur du bien immobilier au cœur d’une succession. Son intervention a un coût, que nous détaillons dans notre article Frais de notaire pour une succession en 2025. Aussi professionnelle soit-elle, son évaluation peut sous-estimer la valeur réelle du bien vis-à-vis du marché local, ou au contraire la surestimer. Quelle que soit la situation, les héritiers peuvent être en désaccord avec l’estimation faite par le notaire.

Si vous avez le moindre doute, rassemblez d’abord les justificatifs de la sous-évaluation : prix de vente de biens comparables dans le même quartier, diagnostics, factures de travaux récents. Vous pouvez, par exemple, demander à une agence immobilière de réaliser une contre-estimation, ou solliciter un expert immobilier, dont le rapport d’expertise viendra appuyer votre position. Un écart important entre plusieurs estimations constitue un argument solide pour rouvrir la discussion avec le notaire et les autres héritiers, puis, si le litige persiste, devant le tribunal.

Quels risques en cas de sous-estimation volontaire ?

Déclarer une valeur trop basse pour payer moins d’impôts expose à un redressement fiscal. L’administration fiscale peut contrôler la déclaration jusqu’au 31 décembre de la 6e année suivant celle du décès en cas d’omission, d’insuffisance ou d’erreur. La sous-estimation constatée entraîne alors un supplément de droits de succession et, selon la situation, des intérêts de retard et une majoration. Pour éviter ces pénalités, mieux vaut retenir dès le départ une valeur réaliste et documentée.

Vous êtes face à un litige avec l’un de vos proches ? Plusieurs solutions existent pour vous aider à sortir de vos désaccords familiaux. La première est souvent la plus simple : entamer le dialogue et trouver une solution amiable satisfaisante, par exemple en mandatant ensemble un même expert.

Si le dialogue ne suffit pas, vous pouvez faire appel à un médiateur. Une médiation familiale peut être sollicitée en cas de conflit avec les autres héritiers lors du règlement d’une succession. La réunion d’information est gratuite, les séances suivantes sont payantes et durent de 1 h 30 jusqu’à 2 heures environ, leur nombre étant souvent limité à 6. L’accord trouvé, une fois homologué par le juge, a la même force exécutoire qu’un jugement.

En dernière solution, il est possible d’avoir recours à la voie judiciaire dans la situation d’une indivision bloquée. L’article 815 du Code civil pose en effet le principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». L’un des héritiers saisit alors le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, qui a remplacé le tribunal de grande instance (TGI) au 1er janvier 2020. Un avocat est obligatoire et la demande doit indiquer les démarches tentées pour un partage amiable.

Pour trancher la question de la valeur, le juge peut ordonner une expertise judiciaire en désignant un expert « pour l’éclairer » sur une question de fait. Il peut ensuite ordonner le partage ou, lorsque la maison ne peut pas être facilement partagée ou attribuée, sa vente aux enchères publiques (licitation).

Pour sortir d’un désaccord pendant une succession, privilégiez autant que possible un accord à l’amiable, appuyé sur des estimations argumentées. Une action en justice reste possible, mais elle a pour principal inconvénient d’être longue et coûteuse.

En pratique, la meilleure protection reste l’anticipation. Un parent peut organiser de son vivant une donation-partage au profit de chaque enfant. Les biens donnés sont alors, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage, à condition notamment que tous les héritiers réservataires aient reçu un lot et l’aient expressément accepté.

Sources : 

(1) : Service-Public, Partage des biens de la succession

(2) : Service-Public, Droits de succession - Évaluation de la succession et calcul des droits

(3) : Service-Public,  Droits de succession - Déclaration

(4) : Service-Public, Quels sont les droits à payer sur une succession selon le lien avec le défunt ? 

(5) : Service-Public, Comment la déclaration de succession est-elle contrôlée par les impôts ?

(6) : Service-Public, Qu’est-ce que la médiation familiale ?

(7) : Service-Public, Partage des biens de la succession