Municipales 2026 : à Marseille, l'immobilier est resté accessible depuis les élections de 2020

À Marseille, le prix moyen d’achat était de 2 978 €/m² en 2020. En 2026, il atteint 3 527 €/m². Sur l’ensemble de la période, la hausse de référence est de +18,4 %.

Mais l’essentiel s’est joué avant 2023. Entre 2020 et 2023, les prix de vente des appartements marseillais ont progressé de +20,6 %. Entre 2023 et 2026, ils ont ensuite légèrement reculé de -1,8 %.

Cette trajectoire est cohérente avec ce qui s’est passé dans beaucoup de grandes villes hors Paris. Les taux très bas ont dopé la capacité d’emprunt. Les nouveaux besoins résidentiels ont aussi soutenu la demande. Marseille a profité de ce double effet : financement plus facile et recherche d’un cadre de vie plus adapté aux nouveaux usages.

Paris fait exception. Dans la capitale, le désamour commence dès l’été 2020. Les prix y baissent malgré des taux encore bas. Marseille suit une autre logique. Ici, la correction intervient surtout quand les taux remontent. C’est un point important pour comprendre la période.

À Marseille, on perd 10 m2 de pouvoir d’achat immobilier

Le pouvoir d’achat immobilier, c’est le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit selon les conditions de crédit du moment.

Il dépend de trois éléments simples : les prix, les revenus et les taux. Si les prix montent, il baisse. Si les revenus progressent, il peut remonter. Et si les taux augmentent, la capacité d’emprunt diminue vite.

À Marseille, ce pouvoir d’achat immobilier était de 61 m² en 2020. En 2026, il tombe à 51 m². Soit -10 m².

Le message est clair. En 2020, la ville offrait une image de marché dynamique, porté par un crédit très bon marché. En 2026, l’image est différente. Les prix restent plus élevés qu’au début de période, mais le financement est plus contraint. Résultat : à budget type, on achète plus petit.

La hausse des revenus a pourtant joué un rôle d’amortisseur. Sur 5 ans, les revenus ont progressé en moyenne de +22 %. Le SMIC réel a aussi augmenté de +18 % sur 6 ans. Quand les taux montent, cette hausse des revenus, ou une baisse des prix, peut en moyenne compenser une partie de la contrainte. Mais à Marseille, cela n’a pas suffi pour retrouver le niveau de 2020.

Des loyers en hausse, mais un pouvoir locatif un peu meilleur

Le pouvoir locatif correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.

À Marseille, le loyer moyen était de 13,9 €/m² en 2020. En 2026, il atteint 16,2 €/m². La hausse de référence sur la période est de +16,4 %.

Là encore, le rythme a changé. Entre 2020 et 2023, les loyers ont progressé de +6,2 %. Entre 2023 et 2026, ils ont encore augmenté de +9,6 %. La hausse a donc été plus marquée dans la seconde phase.

Il n’y a pas d’encadrement des loyers à signaler dans le cadre fourni pour Marseille. Il faut donc lire cette évolution sans l’attribuer à un dispositif local de plafonnement.

Malgré cette hausse, le pouvoir locatif progresse légèrement. Un ménage médian pouvait louer 58 m² en 2020. En 2026, il peut louer 61 m², soit +3 m².

Cela peut sembler contre-intuitif. En réalité, le pouvoir locatif dépend à la fois des loyers et des revenus. Quand les revenus augmentent plus vite que la charge locative, la surface accessible peut encore gagner quelques m². À Marseille, louer coûte plus cher au m² qu’en 2020, mais la surface louable par un ménage médian résiste mieux que la surface achetable.

L'influence de la municipalité sur le marché immobilier

Une mairie peut influer sur le marché immobilier local. Elle agit par l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité locale ou certaines règles locales. Ces leviers comptent. Mais ils n’expliquent pas tout.

Entre 2020 et 2026, Marseille a surtout évolué dans un cadre macro très fort : d’abord des taux proches de 1 % et un marché très actif, puis des taux vers 4,2 % qui ont freiné l’achat. C’est ce changement de contexte qui aide le mieux à comprendre la ville de 2026.

En 2026, l'immobilier marseillais se lit d’abord en m² accessibles

En 2020, Marseille renvoyait l’image d’une grande ville encore abordable, portée par le crédit et par un regain d’intérêt pour l’espace. En 2026, elle apparaît comme un marché plus sélectif à l’achat, avec des prix toujours plus hauts qu’au départ, malgré une légère correction récente. Côté location, la tension existe aussi, mais la surface accessible tient mieux.

Au fond, le vrai repère n’est pas seulement le prix au m². C’est le nombre de m² que votre budget permet encore d’obtenir. Et à Marseille, entre 2020 et 2026, c’est bien là que le marché a le plus changé.

Notes méthodologiques

Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes.

Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer.

Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto.

Prix de l’immobilier hybride : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) issus de SeLoger – Meilleurs Agents.

Prix de la location hybride : Prix et Indice des Prix à la location issus de SeLoger – Meilleurs Agents au 1er février 2026.