Municipales 2026 : prix, pouvoir d'achat... Comment a évolué le marché immobilier à Rennes depuis 2020 ?

À Rennes, les prix des appartements ont d’abord monté, puis se sont adaptés au contexte global. Entre 2020 et 2023, ils ont progressé de +19,1 %. Puis entre 2023 et 2026, ils ont reculé de -4,7 %. Sur l’ensemble de la période 2020-2026, la hausse reste tout de même de +13,6 %.

Cette chronologie compte beaucoup. En 2020, la ville apparaissait comme un marché dynamique, encore relativement accessible, porté par un crédit très favorable. En 2026, l’image est différente. Rennes reste plus chère qu’au début du mandat, mais le marché a perdu en élan. La baisse n’est pas intervenue au moment des taux bas. Elle arrive surtout avec leur remontée.

C’est un point important. Dans beaucoup de grandes villes (hors Paris), la hausse entre 2020 et 2023 s’explique à la fois par les taux bas et par les nouveaux choix résidentiels post-Covid. Rennes s’inscrit dans ce mouvement. À l’inverse, Paris fait exception. Dans la capitale, le désamour commence dès l’été 2020 et les prix baissent malgré des taux encore bas. Rennes n’a pas suivi ce scénario. Ici, la correction vient plus tard, quand le crédit devient plus coûteux.

Le pouvoir d’achat immobilier a reculé

Le pouvoir d’achat immobilier, c’est le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acheter, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit, selon les conditions de financement du moment.

À Rennes, ce ménage pouvait acheter en moyenne 61 m² en 2020. En 2026, il peut acheter en moyenne 53 m². Cela représente -8 m².

Cette baisse se comprend simplement. Le pouvoir d’achat immobilier dépend de trois éléments : les prix, les revenus et les taux. Quand les taux sont bas, il est plus facile d’emprunter à mensualité égale. Quand ils montent, la capacité d’achat diminue. La hausse des revenus ou la baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de cette contrainte, mais pas toujours totalement.

C’est ce qui s’est passé à Rennes. Les revenus ont progressé en moyenne de +22 % sur 5 ans. Le SMIC réel a aussi augmenté de +18 % sur 6 ans. Ces repères montrent que les ménages n’ont pas été immobiles. Mais cela n’a pas suffi à annuler l’effet de la remontée des taux. Même avec la correction de -4,7 % entre 2023 et 2026, acheter reste moins facile qu’en 2020.

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La location résiste mieux que l’achat

Le pouvoir locatif, c’est le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.

À Rennes, les loyers ont augmenté de +12,4 % entre 2020 et 2026. Dans le détail, la hausse est de +7,5 % entre 2020 et 2023, puis de +4,6 % entre 2023 et 2026. Le mouvement est donc plus régulier que pour les prix de vente.

Il faut aussi préciser un point de cadre : Rennes n’a pas d’encadrement des loyers. L’évolution observée ne se lit donc pas à travers ce dispositif.

Malgré la hausse des loyers, le pouvoir locatif progresse. Un ménage type pouvait louer en moyenne 71 m² en 2020. En 2026, il peut louer en moyenne 77 m². Soit +6 m².

Le message est simple. Louer n’est pas devenu bon marché. Mais la contrainte s’est moins durcie qu’à l’achat. À Rennes, l’écart entre les deux marchés s’est donc creusé. D’un côté, le crédit pèse davantage. De l’autre, la location reste plus soutenable pour un ménage médian.

Ce que la municipalité peut influencer

Le marché immobilier local ne dépend jamais d’un seul facteur. Une mairie peut influer, de façon neutre, sur plusieurs leviers : l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité locale ou certaines règles locales. Ces choix peuvent jouer sur la fluidité du marché et sur l’intérêt de certains secteurs.

Mais ils n’expliquent pas tout. À Rennes, la grande bascule de la période reste liée au contexte macro. D’abord des taux très bas, puis des taux autour de 4,2 %. C’est ce changement qui aide le mieux à lire la ville entre 2020 et 2026.

En 2026, Rennes ne se lit plus comme en 2020

En 2020, Rennes renvoyait l’image d’une grande ville attractive, portée par des taux très faibles et par une forte demande. En 2026, la ville reste recherchée, mais le vrai sujet n’est plus seulement le prix au m². C’est la surface réellement accessible.

Au fond, le marché rennais raconte une évolution très concrète : des prix encore au-dessus de 2020, un achat moins accessible, et une location qui tient mieux. Pour un ménage, le bon réflexe est donc clair : raisonner en m² finançables, pas en souvenir des années à 1 %. C’est souvent là que se joue la vraie lecture du marché.

Notes méthodologiques

Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes.

Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer.

Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto.

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