À Toulouse, le marché locatif reste tendu, mais sans emballement. Les loyers continuent de progresser, dans une ville où la rentabilité brute demeure relativement soutenue, surtout en appartement. Ce positionnement est important : Toulouse ne figure pas parmi les marchés les plus chers de France, mais elle conserve un niveau de demande suffisant pour maintenir une pression réelle, notamment sur les petites surfaces. L’encadrement des loyers, en place depuis 2022, encadre davantage les pratiques, sans faire disparaître les déséquilibres entre l’offre et la demande.
Une hausse qui se prolonge, avec quelques signes de modération
Pour lire le marché toulousain, les repères les plus parlants restent ceux à 1 an, 3 ans et 5 ans. Les loyers affichent +2,7 % sur 1 an, +7,0 % sur 3 ans et +10,2 % sur 5 ans. La progression est donc bien installée. Elle confirme que le marché ne s’est pas détendu, même si Toulouse n’est pas dans une phase de forte accélération.
Sur un an, la ville évolue au même rythme que le top 10 des grandes villes (+2,7 %), légèrement au-dessus de la France (+2,5 %) et du top 50 (+2,2 %). Pour un particulier, cela signifie que le loyer demandé continue d’augmenter dans des proportions comparables à celles des grands marchés urbains. Il n’y a pas de rupture, mais pas de véritable répit non plus.
Le recul sur 3 ans et 5 ans apporte toutefois une nuance utile. Toulouse reste en dessous de la dynamique nationale sur ces deux horizons : +7,0 % sur 3 ans contre +8,3 % en France, et +10,2 % sur 5 ans contre +13,3 %. Autrement dit, la tension est durable, mais elle paraît plus contenue que dans d’autres territoires. C’est un signal d’accalmie relative : le marché reste ferme, sans dérive plus marquée qu’ailleurs sur la durée.
Les évolutions à 3 mois restent secondaires dans cette lecture. Elles peuvent confirmer une continuité, mais ne changent pas le constat principal : Toulouse demeure un marché actif, où la hausse s’inscrit dans le temps sans prendre la forme d’une flambée.
Les petites surfaces concentrent toujours la pression
La hiérarchie des loyers par typologie montre clairement où se situe la tension. À Toulouse, un T1 se loue 19,9 €/m², contre 15,1 €/m² pour un T2, 12,9 €/m² pour un T3 et 11,5 €/m² pour un T4 et plus. L’écart est net : plus le logement est compact, plus le loyer au mètre carré grimpe.
Cette réalité se traduit concrètement dans le budget des ménages. Un studio de 20 m² se loue en moyenne 399 € par mois hors charges. Un deux-pièces de 50 m² se loue en moyenne 756 € par mois hors charges. Pour un étudiant, un jeune actif ou un investisseur qui cible les petites surfaces, ces montants donnent une image très concrète du marché local.
Le T2 toulousain, à 15,1 €/m², se situe légèrement au-dessus du top 50 (15,0 €/m²), mais en dessous du top 10 (16,4 €/m²) et très loin de Paris. Toulouse n’est donc pas une ville hors norme par ses niveaux de loyers. En revanche, la demande sur les petites surfaces y reste suffisamment forte pour entretenir une vraie tension, en particulier dans les secteurs bien desservis ou proches des pôles universitaires et d’emploi.
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Encadrement des loyers : un cadre utile, mais pas une baisse automatique
L’encadrement des loyers est en place à Toulouse depuis 2022. Pour un particulier, cela change surtout une chose : lors d’une nouvelle mise en location ou d’un renouvellement de bail, le loyer ne peut pas dépasser un plafond de référence majoré, sauf cas précis justifiant un complément de loyer. Ce dispositif limite les excès les plus visibles et donne un repère plus clair aux locataires comme aux bailleurs.
Dans les faits, cela ne veut pas dire que les loyers baissent mécaniquement. Quand la demande reste forte, l’encadrement agit davantage comme un garde-fou que comme un levier de détente généralisée. À Toulouse, il contribue à contenir certaines hausses, mais il ne suffit pas à effacer la pression sur les petites surfaces ni à rendre tous les logements facilement accessibles.
Un profil encore lisible pour l’investissement locatif
Le marché toulousain conserve un atout notable : la rentabilité brute indicative reste relativement soutenue. Elle atteint 5,2 % pour un appartement, contre 3,7 % pour une maison. Pour un investisseur particulier, le message est clair : l’appartement garde un profil plus favorable en rendement brut.
Ce point distingue Toulouse de plusieurs grandes villes où les prix d’achat pèsent davantage sur le rendement. Ici, le marché reste lisible : les loyers progressent, la demande locative tient, et les niveaux d’acquisition ne ferment pas complètement la porte à l’investissement. La tension ne se relâche pas franchement, mais elle s’inscrit dans un cadre plus équilibré que dans les marchés les plus tendus. C’est ce qui fait de Toulouse une ville où la pression locative persiste, tout en laissant apparaître quelques signaux d’accalmie sur le long terme.
Notes méthodologiques
Loyers : Loyers hors charges observés sur les annonces d'appartements publiées sur SeLoger.
Évolution des loyers : Variations observées à partir de l'indice des loyers au 1er avril 2026.
Offre locative : L'offre correspond au volume d'annonces disponibles sur le site SeLoger pour le marché de la location.
Demande locative : La demande correspond à un indice d'intérêt observé sur les annonces de location.
Rentabilité brute : Il s'agit d'un ordre de grandeur indicatif, calculé à partir des niveaux de prix et de loyers observés.
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