Marché immobilier à Saint-Denis : prix au m², loyers et tendances en 2026
Saint-Denis est une commune de la Seine-Saint-Denis de 113 000 habitants, ville de la Basilique royale et des Jeux olympiques 2024. Les prix des appartements et des maisons baissent sur un an.
Les prix de l'immobilier à Saint-Denis en 2026
À Saint-Denis, le prix moyen d'un appartement s'établit en moyenne à 3 788 €/m² et celui des maisons à 3 108 €/m². Le prix tous biens confondus ressort à 3 733 €/m².
Pour un appartement de 70 m², le budget d'acquisition est d'environ 265 160 €. Pour une maison de 89 m², comptez autour de 276 612 €.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen au m² | 3 788 €/m² | 3 108 €/m² |
| Prix tous biens confondus | 3 733 €/m² | |
| Évolution 1 mois | -0,80 % | +0,18 % |
| Évolution 3 mois | -1,75 % | +2,87 % |
| Évolution 1 an | -4,83 % | -2,61 % |
| Évolution 5 ans | -10,76 % | -7,85 % |
| Loyer moyen au m² | 21 €/m² | 20 €/m² |
| Délai de vente moyen | 54 jours | |
Comment les prix évoluent-ils à Saint-Denis ?
Sur un an, les prix des appartements sont en baisse de -4.83 %, après avoir été en baisse de -1.75 % sur trois mois. Sur cinq ans, ils sont en baisse de -10.76 %.
Les maisons sont en baisse de -2.61 % sur un an et en baisse de -7.85 % sur cinq ans.
Un réajustement des prix sur un an améliore mécaniquement le pouvoir d'achat immobilier à revenus constants. Pour un acheteur, la surface accessible est plus grande qu'il y a deux ans.
Population et logements à Saint-Denis
Saint-Denis compte 113 000 habitants. Le parc immobilier se compose de 93,0 % d'appartements et de 7,0 % de maisons. Les propriétaires représentent 22,5 % des occupants de résidences principales. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc total.
Le marché locatif à Saint-Denis
Le loyer moyen d'un appartement est de 21 €/m² en moyenne, soit environ 1 470 €/mois pour 70 m². Les maisons se louent en moyenne à 20 €/m². La commune est soumise au dispositif d'encadrement des loyers. Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds fixés par arrêté préfectoral, sans que ce dispositif soit nécessairement la seule explication aux niveaux observés.
Pouvoir d'achat et pouvoir locatif à Saint-Denis
Le logement est le premier poste de dépense des ménages. Un ménage de deux personnes disposant du revenu médian local consacre en moyenne 35 % de ses revenus au remboursement d'un crédit sur 20 ans à 3,4 %. Cela représente une capacité d'emprunt moyenne de 225 471 €, soit environ 59 m² en appartement ou 72 m² en maison à Saint-Denis. Pour la location, un ménage consacrant environ un tiers de ses revenus au loyer peut accéder en moyenne à 298 m² au loyer médian de la ville.
| Capacité d'emprunt | Surface achetable (appart.) | Surface achetable (maison) |
|---|---|---|
| 225 471 € | 59 m² | 72 m² |
Simulation indicative · ménage 2 personnes · revenu médian 2026 · taux 3,4 % · 20 ans · hors apport
Transports et accessibilité à Saint-Denis
Saint-Denis est très bien desservie par le métro, le RER et le tramway RATP.
• Métro lignes 13 & 12 : Paris Saint-Lazare en 20 min
• RER D : Paris Gare du Nord en 15 min
• Tramway T1, T8 : Liaisons locales et vers Saint-Denis Pleyel
• Grand Paris Express — Ligne 15 & 17 : Gare Saint-Denis Pleyel — ouverture 2025-2026
Notre appréciation : Excellente desserte — deux lignes de métro, RER D, plusieurs tramways. Nœud du Grand Paris Express avec la future gare Saint-Denis Pleyel.
Méthodologie : appréciation qualitative basée sur quatre critères — connexion vers la grande ville de référence, diversité des modes, cadence des liaisons, maillage local au quotidien.
Sources : RATP (métro 13, 12, T1, T8) ; SNCF / Île-de-France Mobilités (RER D) ; Société du Grand Paris
Établissements scolaires à Saint-Denis
Saint-Denis dispose de lycées et de collèges publics. La commune relève de l'académie de Créteil.
| Type | Établissement | Statut |
|---|---|---|
| Lycée | Lycée Paul Éluard | Public — général et technologique |
| Enseignement supérieur | Université Paris 8 | Campus à Saint-Denis |
Source : Ministère de l'Éducation nationale — annuaire 2025–2026.
Quel budget pour acheter à Saint-Denis ?
| Bien | Surface | Budget | Loyer |
|---|---|---|---|
| Studio/T1 | 25 m² | 94 700 € | 525 €/mois |
| T2 | 42 m² | 159 096 € | 882 €/mois |
| T3 | 63 m² | 238 644 € | 1 323 €/mois |
| T4 | 82 m² | 310 616 € | 1 722 €/mois |
| Maison 89m² | 89 m² | 276 612 € | 1 780 €/mois |
En résumé
À Saint-Denis, les prix des appartements sont en baisse de -4.83 % sur un an et ceux des maisons en baisse de -2.61 %. Pour un ménage aux revenus médians, la capacité d'emprunt permet d'accéder en moyenne à 59 m² en appartement ou 72 m² en maison.
Prix SeLoger – Meilleurs Agents, juillet 2026 · INSEE 2019 · Revenu médian actualisé 2026 (+5,4 % RDB).
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