Alors que vous aviez trouvé votre futur locataire, son dossier d’assurance loyers impayés est refusé par l'assureur ? Pourquoi et que faire pour y remédier ? Quelles sont les alternatives à la GLI le cas échéant ? Nous faisons le point.
GLI : qu’est-ce qu’une assurance loyer impayé ?
La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire-bailleur pour sécuriser ses revenus locatifs en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’assurance loyers impayés s’avère indispensable pour protéger la rentabilité d’un investissement locatif.
En cas de défaillance du locataire, la GLI permet au propriétaire de percevoir ses loyers en temps voulu sur une période généralement comprise entre 12 et 24 mois. La GLI peut aussi couvrir les frais de procédure judiciaire, les réparations liées à des dégradations ou encore les périodes d’inoccupation du logement suite au départ du locataire (décès, départ anticipé, etc.).
Pour souscrire une GLI, le bien doit être une résidence principale (appartement ou maison) et le locataire doit être solvable. L’assureur demande généralement des justificatifs (bulletins de salaire, contrat de travail, RIB, avis d’imposition, pièce d’identité…). L’idéal est de souscrire la GLI dès la signature du bail, mais une souscription en cours de bail est possible si aucun impayé n’a été constaté les mois précédents. L’indemnisation intervient dans un délai de 3 mois après le premier impayé et est rétroactive.
Ainsi, le propriétaire est remboursé de tous les loyers non versés depuis le premier impayé. Cette assurance peut être obtenue auprès d’un assureur ou d’une banque, et constitue un outil de gestion locative efficace et rassurant.
Il est recommandé de comparer les offres de GLI selon les profils couverts et les garanties proposées, pouvant varier selon les assureurs.
Dossier d’assurance loyer impayé refusé : c’est possible ?
Lors de la souscription à une Garantie des Loyers Impayés (GLI), l’assureur étudie systématiquement le dossier du locataire pour évaluer son éligibilité. Si ce dernier ne répond pas à ses critères en termes de solvabilité, de stabilité professionnelle ou d’usage du logement, l’assureur peut refuser le dossier d’assurance loyers impayés afin d’éviter d’assumer des risques trop élevés.
L’agence immobilière doit donc vérifier la solvabilité du locataire (revenu net au moins 2,85 à 3 fois supérieur au loyer, taux d’effort inférieur à 33 %, etc.). Les locataires sans revenus réguliers sont parfois exclus, tout comme les salariés en période d’essai ou les fonctionnaires non titulaires.
De même, les baux commerciaux, ruraux, les sous-locations ou les résidences secondaires ne sont pas couverts. Le refus d’indemnisation peut aussi résulter d’un dossier incomplet (pièces manquantes, périmées ou illisibles) ou d’un bail non conforme (absence de clause résolutoire ou de solidarité en colocation).
Il est donc essentiel de bien préparer le dossier, de comparer les offres d’assureurs et de ne jamais souscrire la GLI en cas de doute sur la solvabilité ou l’éligibilité du locataire ou du bien.
Puis-je contester le refus de mon dossier d’assurance loyers impayés ?
Si votre dossier d’assurance loyers impayés est refusé, il est possible de contester ce refus si vous estimez la décision injustifiée.
La première étape consiste à adresser à votre assureur un courrier recommandé avec accusé de réception, dans lequel vous exposez clairement les raisons pour lesquelles vous considérez le refus comme infondé. Si vous disposez de nouveaux éléments (justificatifs manquants, preuves de solvabilité, ou documents complémentaires…), joignez-les à votre courrier pour renforcer votre demande. Dans certains cas, l’assureur peut proposer une formule alternative, moins avantageuse, en échange d’une surprime, afin de vous permettre de souscrire malgré des profils ou des conditions initialement non éligibles.
Toutefois, si l’assureur maintient son refus, vous pouvez saisir la médiation de l’assurance, un organisme indépendant chargé de faciliter un accord amiable entre vous et l’assureur. Une fois votre dossier transmis, la médiation s’engage à vous proposer une solution dans un délai maximum de 3 mois. Cette démarche est gratuite et sans engagement. Avant toute contestation, assurez-vous que votre dossier était complet et conforme aux exigences initiales. En effet, une erreur administrative peut parfois expliquer le refus.
Enfin, si la médiation échoue, vous conservez la possibilité d’engager une action en justice, mais cela reste une option longue et coûteuse.
Dossier refusé d’assurance loyers impayés : quelles alternatives ?
Bien que la Garantie des Loyers Impayés (GLI) soit une solution efficace pour sécuriser les revenus locatifs, des alternatives existent si le dossier d’assurance loyers impayés de votre locataire est refusé.
La première solution consiste à souscrire une GLI auprès d’un autre assureur. En effet, les critères d’éligibilité varient selon les compagnies. Un locataire dont le dossier d’assurance loyers impayés est refusé par une compagnie peut être accepté par une autre. Après 6 à 12 mois sans impayés, une nouvelle demande peut aussi être déposée, la solvabilité du locataire étant alors mieux établie.
Une autre option est la caution solidaire. Il s’agit d’une personne physique qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance de sa part.
De son côté, la garantie Visale, gratuite et gérée par Action Logement, est une alternative intéressante pour les locataires âgés de 18 à 30 ans, ainsi que salariés en mobilité, en poste depuis moins de 6 mois, ou avec une promesse d’embauche récente. La garantie Visale couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés et 2 mois de dégradations, sous réserve que le loyer ne dépasse pas 1 940 € en Île-de-France (1 575 € ailleurs) et sous conditions de ressources.
Si aucun dispositif ne convient, une solution peut être de sélectionner un autre locataire, plus éligible selon les critères des assureurs.
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