Les avantages de la loi Cosse en 2018 pour défiscaliser votre investissement immobilier !

Loi Cosse : un avantage fiscal contre un loyer abordable

La loi Cosse a pour objectif de remettre sur le marché des logements du parc privé, pour des loyers modérés. Pour ce faire, ce dispositif propose un avantage fiscal avantageux pour inciter les propriétaires à louer leur bien à des ménages modestes. Ainsi, lorsque le propriétaire déclare ses revenus fonciers dans la catégorie du régime réel, il bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique qui s’applique sur les loyers qu’il a perçus. Cet abattement s’ajoute à l’ensemble des autres frais et charges déductibles tels que les travaux, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc. Tout cela va réduire nettement le montant imposable, voire créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Ainsi, l’avantage fiscal, dont vous bénéficiez, grâce à la loi Cosse, permet systématiquement aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu.

L’avantage fiscal accordé par la loi Cosse dépend du secteur où se situe le bien

Le taux de déduction est fixé selon la localisation du logement que vous allez mettre en location, ainsi que le caractère plus ou moins social du loyer que vous avez fixé :

• Votre bien est situé dans les zones A bis, A ou B1, vous bénéficierez d’un taux de déduction de 30 % si vous fixez un loyer intermédiaire, de 70 % si vous fixez un loyer social ou très social, et de 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
• Votre bien est situé dans la zone B2, vous bénéficierez d’un taux de déduction de 15 % si vous fixez un loyer intermédiaire, de 50 % si vous fixez un loyer social ou très social, et de 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
• Votre bien est situé dans la zone C, vous bénéficierez d’un taux de déduction de 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.

La loi Cosse concerne aussi bien les logements neufs et anciens

La loi Cosse concerne des logements neufs ou anciens qui sont loués à titre de résidence principale au locataire. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, dès lors que le logement répond aux critères de décence, qu’il est en bon état d’usage et de réparation, et qu’il respecte les normes minimales de confort et d’habitabilité. Cependant, notez que le logement doit être loué nu, pendant une durée de 6 ans minimum, et 9 ans minimum en cas de travaux subventionnés par l’Anah. Sachez que le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire. Enfin, le logement doit être situé en milieu urbain, c’est pourquoi l’investissement locatif est modulé en fonction de la situation géographique, et il est impossible de bénéficier de cet avantage fiscal dans les communes rurales.

Le propriétaire est soumis à différents plafonds dans le cadre de la loi Cosse

1. Le propriétaire bailleur doit respecter un plafond de loyer

Pour commencer, le propriétaire doit respecter un plafond de loyer : ce loyer hors charge/m²/mois sera fixé de la façon suivante :

• En zone Abis, il ne pourra dépasser 16,83 € en plafond intermédiaire, 11,77 € en plafond social et 9,16 € en plafond très social.
• En zone A, il ne pourra dépasser 12,5 € en plafond intermédiaire, 9,06 € en plafond social et 7,05 € en plafond très social.
• En zone B1, il ne pourra dépasser 10,07 € en plafond intermédiaire, 7,80 € en plafond social et 6,07 € en plafond très social.
• En zone B2, il ne pourra dépasser 8,75 € en plafond intermédiaire, 7,49 € en plafond social et 5,82 € en plafond très social.
• En zone C, il ne pourra dépasser 8,75 € en plafond intermédiaire, 6,95 € en plafond social et 5,40 € en plafond très social.

2. Le propriétaire doit respecter un plafond de ressources du locataire

Enfin, le propriétaire bailleur doit s’engager à louer son bien à un ménage modeste, ce qui sous-entend le respect d’un plafond spécifique de ressources. Notez que ces plafonds varient en fonction du critère plus ou moins social du loyer que le propriétaire a fixé, différents plafonds s’appliquent donc à ces loyers :

• Le plafond intermédiaire pour le Cosse ancien intermédiaire.
• Le plafond PLUS pour le Cosse ancien social.
• Le plafond PLAI pour le Cosse ancien très social.

Dispositif Pinel ou loi Cosse ?