Acheter un bien immobilier aux enchères : comment ça se passe ?

Acheter un bien immobilier aux enchères : comment ça se passe ?

Les ventes aux enchères immobilières sont méconnues. Elles peuvent pourtant s’avérer intéressantes, pour peu que l’on soit correctement informé des règles très spécifiques qui encadrent ce mode d’achat.

Il existe différents types de vente immobilières aux enchères. On compte trois filières d’approvisionnement de ventes aux enchères, chacune ayant son lot de spécificités propres :

1 - Les ventes notariales

Les ventes notariales se déroulent dans les chambres de département des notaires. Pour y participer, vous devez remettre au notaire chargé de la vente en début de séance, un chèque de banque, appelé chèque de consignation. Son montant est équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Sachez que cette filière étant la plus connue, elle n’est pas celle qui permet de réaliser les meilleures affaires.

Les ventes aux enchères sur internet

Aujourd'hui, vous pouvez participer à des ventes immobilières sur internet et enchérir en toute sécurité ! Après vous être inscrit à une vente, vous recevrez un agrément électronique ainsi qu'un mot de passe. Vous aurez accès au cahier des charges du bien en ligne, et à l'issue de la vente la procédure se poursuit comme une transaction traditionnelle.

2 - Les ventes domaniales

L’État vend régulièrement des biens assez singuliers : des casernes, des gares, des terrains. Les rares habitations mises en vente par l’État constitue des biens issus de « successions vacantes », à savoir qu’elles n’avaient pas d’héritiers. Ces ventes se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts. Pour participer à ces ventes, vous n’avez pas besoin de vous inscrire préalablement. Il suffit de vous présenter le jour de la vente avec les documents requis, et toute mise à prix supérieure à 7 500 euros nécessite le dépôt d’un chèque de consignation représentant 5 % de la mise à prix.

L’avantage des ventes domaniales est qu’aucun frais de notaire n’est facturé et l’acte de vente est rédigé gratuitement.

3 - Les ventes immobilières judiciaires

Les ventes judiciaires découlent de saisies judiciaires, de mises en liquidation judiciaire ou de divorces. Ces ventes se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI). Il s’agit de la seule filière qui impose le recours d’un avocat pour participer à la séance. Lui seul est habilité à porter les enchères pour votre compte. Vous devrez donc lui remettre un mandat signé sur lequel figure votre enchère limite, ainsi que le chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix.

Notez bien qu’il s’agit de la filière qui autorise les affaires les plus intéressantes.

Bon à savoir

La mise à prix est généralement fixée à 30 % en dessous du prix estimé. Cette décote permet de réaliser de bonnes affaires, avant que le prix définitif n'atteigne les prix du marché.

Une vente aux enchères, ça se prépare...

  • Attentions aux visites : elles sont déjà programmées

Vous allez naturellement souhaiter visiter le bien que vous convoitez. Pour ce faire, sachez que vous devez vous rendre disponible, car les dates et heures de visites sont déterminées et imposées par la personne en charge de la vente. En général, deux ou trois visites sont organisées pour permettre aux personnes intéressées de se rendre sur les lieux à un moment opportun, mais les visites ont généralement lieu en semaine et en journée : faites preuve de souplesse !

  • Ne négligez pas le cahier des charges

Pensez bien à consulter attentivement le cahier des charges. Vous pourrez ainsi prendre connaissance d’informations capitales : les frais à la charge de l’acquéreur, le délai de paiement du prix, ainsi que les caractéristiques du bien : descriptif, surface, servitude, charges de copropriété…

  • Prenez rendez-vous avec votre banque, même si ça n'est pas obligatoire

Sachez que contrairement à un achat classique, celui d’un bien mis aux enchères n’est pas conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier.Toutefois, si vous devenez l’acquéreur de ce bien, vous ne pourrez en aucun cas obtenir l'annulation de la vente, et vous serez obligatoirement redevable de son prix. Il est donc plus prudent de vous renseigner auprès de votre banque afin d’établir un plan de financement et connaître ainsi le montant maximum à ne pas dépasser le jour de la vente aux enchères.

Pour définir ce montant, ne prenez pas seulement en compte le prix d’achat du bien, car d’autres frais viennent s’y ajouter :

  • Les frais de mise en vente : il s’agit des frais engendrés par la préparation de la vente aux enchères, mais également les frais de publicité et d’organisation des enchères.
  • Les émoluments du notaire : pour les ventes notariales et judiciaires, en application du barème national réglementé par décret en Conseil d’État.
  • Les débours : les sommes avancées par le notaire dans le cadre du traitement de dossier.
  • Les frais d’achat : ce sont les droits et taxes de mutation destinées au Trésor Public.

Comment se déroule la séance ?

Pour commencer, vous devez vous munir de plusieurs documents afin de vous présenter à une séance de vente aux enchères : un chèque de banque pour la consignation, un justificatif d’identité et un justificatif de domicile. Par la suite, on vous remet un badge numéroté qui permet de vous identifier lors des enchères. Il va de soi que cette règle s’applique à votre avocat lors d’une vente judiciaire aux enchères. Si vous devenez l’acquéreur du bien mis en vente, vous procéderez à la signature de l’acte de vente à la fin de la séance.

En revanche si vous n’avez pas remporté les enchères, vous récupérerez avant de repartir le chèque de consignation que vous aviez remis au début de la séance.

Conseils SeLoger

Dans la mesure du possible, assistez à une ou deux séances de ventes aux enchères « à blanc » afin de vous familiariser avec la procédure et l’ambiance, avant de participer vous-même  à une vente.

À l'issue de la vente, que se passe-til ? 

Le jour-même de la séance, si vous êtes devenu l’adjudicataire du bien, pensez à l’assurer immédiatement. Une fois la vente aux enchères passée, vous n’êtes pas immédiatement propriétaire du bien, car dans un délai de 10 jours après la vente, il est encore possible de surenchérir de 10% du prix de bien, sauf pour les ventes domaniales. Passé ce délai de 10 jours, vous êtes redevable du solde du prix dans les 30 jours suivant la vente pour les ventes domaniales, dans les 45 jours pour les vente notariales et dans les 60 jours pour les ventes judiciaires. Au-delà du délai imparti, des pénalités sont infligées, et majorées au-delà de 75 jours.

Durant le délai propre à la filière d'achat de votre bien, vous aurez donc un rendez-vous avec le notaire afin de verser le solde du prix. C’est à l’issue de ce rendez-vous que le notaire vous remettra les clés du bien et que vous en serez officiellement propriétaire.

Les points clés à retenir

  • Il existe trois filières d’approvisionnement de ventes aux enchères, qui font l’objet de spécificités différentes.
  • Préparez-vous bien avant la séance : organisez-vous afin de visiter le bien, prenez connaissance du cahier des charges et, bien que ça n’est pas obligatoire, il est recommandé de consulter sa banque afin d’établir un plan de financement.
  • Vous n’êtes propriétaire du bien que 10 jours après la séance si personne n’a surenchéri.
  • Vous disposez d’un délai de légal de 30 à 60 jours suivant la vente pour verser le solde du prix.