Comment régler les conflits dans une copropriété ?

Comment régler les conflits dans une copropriété ?

Les conflits au sein des copropriétés ne sont pas rares, mais ils peuvent être réglés à l’amiable, par voie judiciaire, de façon individuelle ou de façon collective. À vous d'adapter votre recours selon le type de litige.

Conflit en copropriété : commencez par privilégier la voie amiable

Face au conflit qui vous oppose à un autre copropriétaire, au gardien ou encore au syndic, vous pouvez être tenté(e) de saisir le tribunal pour régler le conflit. Essayez de privilégier une discussion amiable avant de passer par la voie judiciaire, car les procès sont longs et coûteux. Essayez donc de trouver un terrain d’entente, cela vous permettra d’économiser du temps et de l’argent. S’il s’agit de nuisances sonores, n’oubliez pas que vous pouvez contacter la police municipale et demander une intervention qui sera immédiate et gratuite.

Faites attention aux délais de prescription

La loi impose des délais de prescription pour tous les recours, et c’est également le cas lors des conflits en rapport avec la copropriété. Généralement, ce délai est de 10 ans, mais dans certains cas, il peut être raccourci à 5 ans seulement comme pour la contestation de la répartition des charges. De même, après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, vous ne disposez que d'un délai de 2 mois pour contester une ou plusieurs décisions à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale.

Bon à savoir

Les conflits concernant la copropriété peuvent également être réglés grâce à un médiateur, ce qui permet de repousser une action en justice.

Vous pouvez avoir recours à la justice mais ne vous trompez pas de juridiction !

Selon le conflit qui vous oppose à un autre copropriétaire ou au syndic de copropriété, vous ne saisirez pas la même juridiction, et vous ne devez pas vous tromper sous peine de voir votre recours rejeté. Ainsi, vous devez toujours commencer par saisir la juridiction du lieu où se situe l’immeuble. De même, la juridiction va dépendre de la nature du conflit, et même si vous êtes dans votre droit, vous serez débouté(e) si vous ne saisissez pas le bon tribunal. Prenez donc connaissance des différentes juridictions compétentes avant de déposer un recours :

  • Le tribunal de grande instance (TGI) est compétent pour la plupart des litiges qui concernent les copropriétés (contestation d’une décision d’AG, conflit au sujet du règlement de copropriété, répartition des charges, impayés dont le montant est supérieur à 10 000 €, etc). Notez que vous serez obligé(e) d’être représenté(e) et défendu(e) par un avocat.
  • Le tribunal d’instance (TI) est, par exemple, compétent pour juger les litiges concernant les charges impayées dont le montant est compris entre 4 000 et 10 000 €, mais également en cas de troubles du voisinage.
  • Le juge de proximité est compétent pour juger les conflits dont l’enjeu estimé est inférieur à 10 000 €.
  • Le conseil de prud’hommes est compétent dans les conflits de copropriété concernant par exemple le contrat de travail du gardien.

Bon à savoir

Tout copropriétaire est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété, même lorsqu’il ne subit aucun préjudice personnel.

Vous pouvez agir seul(e)…

Selon le type de conflit dont il s’agit, vous pouvez agir seul(e), à titre personnel, sans obtenir d’autorisation du syndic ou de l’assemblée générale. C’est par exemple le cas si vous êtes victime de troubles de jouissance, de troubles du voisinage de type nuisances sonores, de dégâts des eaux ou d’atteinte à votre droit de propriété. Bref, vous pouvez mener une action en justice seul(e) lorsqu’il s’agit de justifier votre intérêt propre et personnel.

…ou agir avec les autres copropriétaires pour un trouble collectif

Mais dans d’autres cas, si le trouble est collectif, c’est au syndicat des copropriétaires d’intenter une action en justice, après avoir préalablement obtenu l’autorisation de l’assemblée générale. C’est donc le syndic qui représentera l’ensemble de la copropriété devant un tribunal. Généralement, les actions communes concernant la copropriété concernent l’administration de l’immeuble, à savoir une action contre un gardien, un trouble de jouissance affectant l’ensemble de la copropriété, le non-respect du règlement de copropriété, des désordres affectant l’immeuble, tels qu’un défaut de conformité, vices cachés, etc.

  • Vidéo : gérer les conflit entre copropriétaires