Comment se déroule la vente d’un bien issu d’une succession ?

Comment se déroule la vente d’un bien issu d’une succession ?
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Un bien issu d’une succession entre dans une indivision successorale ou fait l’objet d’un démembrement de propriété. Chacun des héritiers doit consentir à la vente du bien pour que celle-ci soit valable.

L’indivision : chacun des coindivisaires doit consentir à la vente

Un acte signé par un seul indivisaire serait inopposable aux autres. Il est des cas où un ou plusieurs indivisaires font obstacle à la vente. Le code civil prévoit deux cas de figure dans lesquels la vente peut être forcée :

  1. Un indivisaire peut être autorisé, par justice, à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Cette action se fait devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. La notion de péril de l’indivision reste soumise à l’appréciation des juges.
  2. Sans qu’il soit question de péril de l’indivision, la vente d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Ces indivisaires expriment devant notaire leur intention de vendre le bien, à la majorité des deux tiers. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Bon à savoir

Le compromis de vente peut contenir une condition suspensive de survie des parties. En présence d’une telle clause, si l’une des parties décède, le compromis deviendra caduc.  

Le démembrement de propriété : le cas de vente forcée est impossible

Dans le cadre du démembrement de propriété, usufruitier et nu-propriétaire doivent consentir à la vente. Les cas de vente forcée devant le tribunal de grande instance ne sont pas possible dans ce cas de figure.

Le décès de l’une des parties avant l’acte authentique de vente

Si le vendeur décède, la vente se transmet aux héritiers. Si l’acquéreur décède, le vente se transmet également aux héritiers excepté le cas où l’acquisition est financée par un emprunt immobilier.

Références juridiques

  • Article 815-5 du code civil
  • Article 815-5-1 du code civil

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