Devenir propriétaire : comment monter son plan de financement ?

Devenir propriétaire : comment monter son plan de financement ?

Entre le moment où l’on déniche l’appartement de ses rêves ou que l’on décide de faire construire sa maison et celui où l’on devient propriétaire, il aura fallu financer son projet immobilier. 6 étapes pour élaborer un plan de financement sans faille.

1 - Calculez le montant de votre apport pour financer votre projet

Sauf à ce que vous disposiez de fonds suffisants pour vous permettre d’acheter votre bien immobilier au comptant, vous devrez - comme c'est le cas la plupart du temps - souscrire un crédit immobilier auprès d’une banque. Mais qui dit prêt immobilier dit également apport personnel.

En effet, bien qu’aucun texte n’exige la constitution d’un apport en cas d’achat immobilier financé par un emprunt, la totalité des banques en a tout de même fait un passage incontournable. Pour info, en 2014, le montant d’un apport était en moyenne de 68 808 € (contre 35 000 € « seulement » en 2004). Et pour cause, l’apport représentant le plus souvent 10 % minimum du prix du bien immobilier, la hausse des prix de l’immobilier s’est fatalement accompagnée d’une augmentation de son montant.

Bon à savoir

Découvrez les prix de l’immobilier, ville par ville, avec le baromètre LPI-SeLoger

2 - Comment constituer votre apport ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • puiser dans l’épargne que vous vous serez constituée (assurance-vie, produits d’épargne divers, etc.),
  • débloquer par anticipation votre plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) ou votre plan d’épargne entreprise (PEE),
  • utiliser une partie du produit de la vente de votre ancien logement (en cas d’achat-revente) ou de tout autre bien immobilier,
  • faire appel à la solidarité des membres de votre famille (prêts sans intérêts, donations, etc.).

L’importance de l’apport personnel ne saurait être sous-estimée, car plus un apport personnel sera important, moins vous aurez à emprunter et moins votre financement sera coûteux.

Bon à savoir

Dans 9 cas sur 10, la banque qui acceptera de financer votre projet immobilier vous enjoindra de domicilier tout ou partie de vos revenus chez elle et d’y ouvrir un compte. Les Français étant traditionnellement peu enclins à changer de banque (en 2014, seuls 2 à 3 % d'entre nous s'y sont risqués / Source UFC - Que Choisir), l'achat immobilier constitue, à ce titre, la principale raison pouvant les pousser à faire des infidélités à leur banquier…

3 - Évaluez votre capacité d’emprunt

Comme le rappelle la loi, « un crédit vous engage et doit être remboursé ». Un crédit immobilier ne doit donc pas être contracté à la légère. Et pour cause, qui dit crédit immobilier dit aussi mensualités à rembourser tous les mois (en incluant le paiement des intérêts et de l’assurance décès-invalidité) pendant plusieurs années. Pour info, la durée moyenne d'un prêt immobilier dans l'ancien avoisinait les 224 mois (Source : Observatoire du financement CSA / Crédit Logement). Si vous empruntez afin de financer votre achat immobilier, l’usage veut que la somme de vos mensualités n’excède pas 1/3 (33 %, pour être précis) de vos revenus mensuels. De sorte que votre « reste à vivre » vous permettre de continuer à faire face à vos dépenses de tous les jours. En clair, il doit vous rester de quoi payer :

  • votre nourriture,
  • vos vêtements,
  • le carburant pour votre voiture,
  • vos impôts,
  • vos mensualités d’assurance,
  • vos loisirs,
  • vos vacances,
  • les frais de scolarité de vos enfants,
  • vos futures charges de propriétaire (taxes foncières, charges de copropriété),
  • les mensualités de votre futur (c’est ce que l’on vous souhaite !) prêt immobilier,
  • les mensualités de vos autres prêts (en cours ou à venir).

4 - Déterminez le coût total de votre achat immobilier

Une fois déduits de votre capacité d’emprunt certains frais (droits d’enregistrement, frais de dossier, frais d’hypothèque, frais de déménagement, travaux éventuels, etc.), vous aurez une idée de l'enveloppe globale à votre disposition afin de pouvoir vous offrir cet appartement ou cette maison dont vous rêvez depuis tant d'années. 

Quels sont les justificatifs à joindre à un dossier de financement immobilier ?

  • pièces d’identité (de chaque emprunteur),
  • livret de famille (pour un couple),
  • attestation sur l’honneur (pour des concubins),
  • justificatif de domicile,
  • bail de location avec quittances de loyer (en cas de prêt à taux zéro),
  • 2 derniers avis d’imposition,
  • 3 derniers bulletins de salaires et bulletin de salaire du mois de décembre de l’année précédente,
  • dernier bilan et compte de résultat (pour les artisans, commerçants et professions libérales),
  • relevés de compte des 3 derniers mois,
  • justificatifs des crédits immobiliers et/ou personnels en cours,),
  • justificatifs de l’apport personnel.

5 - Comparez les offres de prêt immobilier

Une fois le compromis de vente signé, il ne vous reste plus qu’à trouver la banque qui vous proposera l’offre de prêt la mieux adaptée à votre projet immobilier. À ce stade de votre accession à la propriété, nous ne saurions trop vous conseiller d’imiter le Bachelor. En clair, c’est le moment de comparer ! Mais au-delà du taux, ce sont les caractéristiques de chaque contrat de prêt (et accessoirement de chaque banque) qu’il vous faudra alors étudier avec le plus grand soin :

  • Quel est le TEG (« Taux Effectif Global ») du crédit que l'on vous propose ?
  • Quel est le coût total ? Le taux est-il fixe ou révisable ?
  • À combien s’élèvent les frais de dossier ?
  • Est-il possible – sous conditions – d’augmenter ou de diminuer le montant des remboursements mensuels ?
  • Ou de reporter des échéances ? Et que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé ?

Sachez toutefois que de son côté, les banques que vous solliciterez ne manqueront pas de passer au crible votre parcours, votre profil, vos comptes bancaires, le montant de votre épargne (ou votre absence d’épargne…), votre ancienneté professionnelle, etc.

Enfin, si vous êtes un primo-accédant, il se peut que toutes ces démarches ne vous soient pas familières… Pas de panique ! Vous ne savez pas par quel bout commencer ? Connectez-vous à un site qui compare en ligne les différentes offres de prêt. Le web en regorge. La négociation et vous, ça fait deux ? Faites appel à un courtier qui négociera pour vous.

6 - Une fois l'offre de prêt acceptée, que se passe-t-il  ?

Une fois votre dossier de financement immobilier monté puis accepté par une banque, celle-ci vous adressera une offre de prêt. Vous disposerez alors d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours avant de retourner ce document (signé et daté) à votre banque.

La banque procèdera alors à un virement auprès du notaire en date du jour de la signature de l’acte de vente définitif. Sauf en cas d’acquisition d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). En effet, le règlement aurait alors lieu sur appel de fonds du promoteur en fonction de l’avancement de travaux et s’effectuerait par déblocages successifs. Enfin, un mois après la signature de l’acte de vente, vous devrez rembourser votre première mensualité en tant que propriétaire !

Conseil SeLoger

Pour obtenir les meilleurs taux de crédit immobilier, tournez-vous vers la centrale de financement.