Achat : tout savoir sur l'appel de fonds immobilier

Quentin Gres 22 mar 2024
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Si vous avez recours au prêt immobilier, l'appel de fonds, ou déblocage, constitue l'une des dernières étapes pour obtenir l'argent nécessaire pour financer l'achat d'un bien. L'appel de fonds se fait chez le notaire dans le cas d'un bien immobilier ancien, et auprès du constructeur s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement en cours d'achèvement. Dans le cadre d'une copropriété, le syndic est la personne clé quant à l'obtention d'un appel de fonds.

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Immeubles parisiens
L’apport personnel est à verser sur le compte du notaire. @gettyimages
Sommaire

L'appel de fonds est une procédure essentielle

La plupart des achats de biens immobiliers nécessitent de recourir à un prêt. Selon les dernières statistiques de SeLoger en mars 2024, le coût du mètre carré s’établit à 3 101 € en France. Soit environ 155 000 € pour un bien de 50 m2

Pour rappel, les banques n’accepteront de vous octroyer le prêt que si vous pouvez réunir un apport personnel d’au moins 10 % de la somme totale et que votre situation financière est en dessous du taux d’endettement de 35 % maximum. 

L’appel de fonds intervient au moment des dernières démarches. Il représente la garantie de se voir verser l'argent du prêt, et se conclut aussi bien s’il s’agit d’un bien ancien ou d’une construction neuve. La démarche est cependant différente selon ces cas.

Le notaire au cœur du processus dans le cas d’un bien immobilier ancien

Un bien immobilier est considéré comme ancien s’il a plus de 5 ans d’existence et s’il n’a pas bénéficié de travaux d’aménagement majeurs. Si la maison ou l’appartement que vous désirez acheter est classé dans cette catégorie, le notaire sera votre interlocuteur privilégié au moment de conclure l’appel de fonds. 

Le notaire joue alors véritablement le rôle d'intermédiaire dans la transaction, puisque c'est d'abord à lui que la banque va verser les fonds qui vous reviendront. L'appel est le plus souvent réalisé au moment de la signature du compromis de vente du bien immobilier.

Il s'ensuit une durée de 3 mois entre le compromis et la validation de l'acte de vente, le temps que la banque agisse et que les démarches obligatoires soient achevées. Le versement du montant total de la somme convenue intervient alors en quelques jours s'il s'agit d'un paiement comptant, et au maximum 30 jours dans le cas d'un prêt immobilier. L’apport personnel est à verser sur le compte du notaire.

L'appel de fonds dans l'immobilier neuf

Dans le cas où vous cherchez à acquérir un terrain pour y faire construire votre future résidence, la procédure diffère de l’immobilier ancien. L’appel de fonds est inclus dans le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). C’est un document légal visant à protéger l’acquéreur contre d’éventuelles manœuvres illégales de la part du constructeur. Le CCMI est obligatoire si le terrain n'appartient pas au constructeur. C’est ce dernier qui effectue les démarches visant à débloquer les fonds de votre prêt immobilier, qui le seront au fur et à mesure de l’avancement des travaux. 

Un premier versement de 5 % est débloqué au moment du passage chez le notaire pour l’enregistrement, et 5 % à nouveau après défrichement du terrain à bâtir. Une fois les fondations coulées, un quart du prêt sera accordé, puis 30 % à l’élévation des murs. L’aménagement de la charpente, du toit, des cloisons, portes et fenêtres vous créditera de 25 % de plus, tandis que les deux dernières tranches de 5 % seront versées au moment de l’achèvement des travaux puis à la réception du bien.

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Un déblocage par étapes pour une VEFA et une VEFR

Il existe d’autres cas s’apparentant à la construction sur terrain à bâtir, parmi lesquels figure la VEFA, soit la Vente en l'état futur d'achèvement. Il s’agit d’un bien en cours de construction, chaque étape de la réalisation vous permettant d’obtenir une part du montant total de votre prêt. Il vous sera versé de la manière suivante pour un appartement : 

  • 35 % lors de l’achèvement des fondations, 
  • 70 % lors de la mise hors d’eau, au moment où murs et toiture sont achevés, 
  • 95 % à l’achèvement de la construction du bien, 
  • 100 % à la mise à disposition à l’acquéreur. 

Pour les maisons, le versement se fera comme suit : 

  • 20 % à l’achèvement des fondations, 
  • 45 % lors de la mise hors d’eau, 
  • 85 % à l’achèvement de la construction du bien, 
  • 100 % à la livraison de la maison, dans le cas où le bénéficiaire ne dépose aucune réclamation. 

Parfois, vous pouvez acquérir un bien classé en VEFR, soit Vente en état futur de rénovation, si vous vous êtes engagé à mener d’importants travaux de mise aux normes et d’amélioration de l’habitat. Là encore, l’appel de fonds est distribué selon plusieurs tranches qui correspondent aux étapes de la réalisation. En voici l'échéancier : 

  • 50 % à l’achèvement de la première moitié des travaux;
  • 45 % à la fin de l’ensemble des travaux;
  • 5 derniers % à la livraison. 

Quelle que soit la situation, VEFA ou VEFR, le nouveau propriétaire commence à rembourser le prêt en mensualités une fois la livraison du bien effectuée.

Un statut à part pour la copropriété

Il est possible de recourir à l'appel de fonds dans le cadre d'une copropriété d'un bien immobilier. Le plus souvent, il s'agit d'un immeuble. Cet appel couvre aussi bien des dépenses courantes d'entretien et de fonctionnement, que des dépenses exceptionnelles de gros travaux. Le syndic adresse la demande de paiement aux copropriétaires, sur la base d'un budget prévisionnel qui est voté lors d'une assemblée générale regroupant les différents propriétaires du logement. L'ensemble des personnes vivant en copropriété doivent approuver les charges et dépenses prévues pour que l'appel puisse se réaliser.

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