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Tout comprendre au prêt hypothécaire

Louis Duchesne 19 mar 2024
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D’après la Banque de France, 96,8 % des prêts immobiliers bénéficient d’une garantie en cas d’impayés. Si les mécanismes de caution sont majoritaires, un autre type de garantie existe : l’hypothèque. Surnommée "reine des sûretés", l’hypothèque est une protection particulièrement solide à la disposition des emprunteurs pour accéder au crédit. Vous envisagez de souscrire un prêt hypothécaire ? Voici ce que vous devez savoir.

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Prêt hypothécaire
Découvrez l'essentiel à propos des prêts hypothécaires ©Getty
Sommaire

Prêt hypothécaire : la définition

Un prêt avec hypothèque est un emprunt garanti par un bien immobilier. En d’autres termes, cette garantie permet à la banque de saisir et de vendre le bien si l’emprunteur ne rembourse plus le prêt. 

Pour garantir un crédit immobilier, deux types d’hypothèques sont généralement utilisées : 

  • L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (remplaçant le privilège de prêteur de deniers ou PPD depuis 2022). Elle peut garantir un emprunt pour l’achat d’un bien existant. Elle ne peut pas être utilisée pour financer des travaux ou l’achat d’un bien en VEFA. L’accord de l’emprunteur n’est pas indispensable.
  • L’hypothèque conventionnelle : c’est un contrat établi entre l’emprunteur et le prêteur. Elle peut, cette fois, concerner des biens en construction, par exemple.

Dans les deux cas, l’hypothèque doit être constatée par un acte notarié.

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Il ne faut pas le confondre avec le viager ou le prêt hypothécaire. Le prêt viager hypothécaire finance aussi des projets en garantissant le crédit par un bien immobilier, mais c’est l’un des différents types de prêts immobiliers. La différence ? L’emprunt est remboursé à la vente du bien après le décès de l’emprunteur.

Les avantages du prêt hypothécaire

L’avantage principal du prêt hypothécaire ? Pouvoir accéder au crédit, y compris si votre situation financière manque de stabilité aux yeux des banques (emprunteur sénior, par exemple). Les prêts hypothécaires permettent aussi : 

  • D’accroître sa capacité d’emprunt malgré des taux d’intérêt élevés. L’hypothèque est une sûreté réelle. Cela signifie que la garantie dépend de la valeur du bien hypothéqué. 
  • La durée pour rembourser le prêt peut souvent être allongée jusqu’à 30 ans.
  • Le remboursement anticipé est généralement possible, sans pénalités.
  • Le rachat de crédits (regroupement de crédits) en cours de remboursement en cas de fort taux d’endettement.

Les inconvénients du prêt hypothécaire

Comme pour tout type de crédit, le prêt hypothécaire demande une attention particulière avant d’être souscrit. 

  • Il engendre des frais supplémentaires. Les emprunteurs doivent anticiper les frais de notaire, de publicité foncière, et autres frais administratifs liés à l’inscription de l’hypothèque. Ces coûts incompressibles augmentent le coût total du crédit. 
  • Les risques de saisie sur le patrimoine sont réels. En cas de non-remboursement du crédit, le bien hypothéqué peut être saisi et vendu. 
  • Il peut engendrer des frais de mainlevée. Lorsque vous vendez votre bien avant d’avoir remboursé votre prêt, par exemple, vous aurez à lever l’hypothèque. Les frais de notaire, TVA, contribution à la sécurité immobilière et autres seront alors à votre charge.

Une SCI peut aussi réaliser un crédit hypothécaire

Si la société souhaite réaliser un emprunt (pour l’acquisition d’un nouveau bien, par exemple), elle peut le garantir par une hypothèque sur son bien. En revanche, si l’emprunt est souscrit par l’un des associés de la SCI de façon personnelle, aucune hypothèque ne peut être faite sur le bien immobilier de la société (sauf exceptions reconnues par la Cour de cassation).

Le prêt hypothécaire est-il fait pour vous ?

Le prêt hypothécaire n’est pas adapté à tous les profils. Il est principalement destiné aux propriétaires souhaitant valoriser ou agrandir leur patrimoine immobilier. Ce type de crédit offre la flexibilité de financer divers projets : acquisition de biens à l’étranger, financement de projets professionnels, obtention de liquidités supplémentaires, ou encore aide financière à des proches.

Pour y prétendre, il est impératif d’être propriétaire d’un bien immobilier en France, qui servira de garantie au prêt. Le prêt hypothécaire est donc à envisager si : 

  • Vous avez des objectifs financiers clairs.
  • Vous êtes propriétaire d’un bien à hypothéquer.

Les 3 points à retenir : 

  • Un prêt hypothécaire offre une capacité d’emprunt élevée.
  • Il entraîne des frais supplémentaires et un risque réel de saisie du bien.
  • Il est adapté aux propriétaires de biens immobiliers en France.
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