Aurélien Florand « Le XVIe arrondissement de Paris connaît un réel engouement »

Aurélien Florand « Le XVIe arrondissement de Paris connaît un réel engouement »

Qui mieux qu’un agent immobilier pour nous présenter ce qui fait la spécificité d’un arrondissement ? Rencontre avec Aurélien Florand, Directeur associé-gérant du cabinet TF & associés et accessoirement spécialiste du XVIe (l’arrondissement, pas le siècle !).  

SeLoger. Comment se porte l'immobilier dans le XVIe à Paris ?

Aurélien Florand. C’est un arrondissement très dynamique qui se porte bien. En un an, les prix ont baissé de 3,8 % environ. Mais il s’agit là d’une moyenne globale sur l’ensemble du XVIe car il existe des disparités entre les quartiers. Par exemple, sur Auteuil, la baisse est de 0,4 % mais elle atteint 5 % sur Chaillot.

Le XVIe a la réputation d'être un arrondissement résidentiel et cher car plutôt bourgeois, vous confirmez ?

L’une des particularités du XVIe arrondissement est qu’il se découpe en deux parties. D’un côté, il y a le XVIe sud qui est familial, résidentiel et où l’offre en termes de logements est très hétérogène : de la petite surface à l’hôtel particulier en passant par le grand appartement familial. Et de l’autre, le XVIe nord, très haussmannien, où l’on trouve des biens très haut de gamme mais aussi des consulats, des ambassades, des bureaux… 

Le XVIe arrondissement est plus familial et moins cher que le VIIe ou encore que le VIIIe »

Aurélien Florand, Directeur associé-gérant de TF & associés.

À vos yeux, qu'est-ce qui différencie le très chic XVIe d'autres arrondissements chics tels que le VIIe ou encore le VIIIe ?

Je dirais que le XVIe est un arrondissement beaucoup plus familial que ne le sont le VIIe ou le VIIIe. Tout en étant chic, le XVIe reste plus abordable que des arrondissements comme le VIe, le VIIe et le VIIIe. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles cet arrondissement connaît actuellement un réel engouement. Les acheteurs redécouvrent en quelque sorte le XVIe et les nombreuses opportunités que cet arrondissement recèle.

Qu'en est-il du volume des transactions dans le XVIe ?

Depuis la fin de l’année, on assiste à une hausse très nette du volume des transactions immobilières. L’une des raisons de cette augmentation est à chercher du côté des prêts immobiliers dont les taux n’ont jamais été aussi faibles. Une disposition fiscale comme le PTZ a également contribué à booster considérablement le nombre de transactions réalisées dans le XVIe.

Pouvez-vous dresser un portrait-robot de vos clients ?

Parmi notre clientèle, on trouve véritablement tous les profils. Aussi bien des primo-accédants dont la capacité d’endettement ira de 200 000 à 250 000 € et qui seront à la recherche de petites surfaces que des secundo-accédants en quête d’un grand appartement familial. Le spectre de nos clients est vraiment très large. J’ai toutefois pu remarquer que bon nombre d'entre eux avaient déjà vécu dans le XVIe et qu’ils voulaient soit y rester soit y retourner. En ciblant le XVIe, certains secundo-accédants qui vivaient à Neuilly ou à Boulogne ont ainsi pu revenir dans Paris à des tarifs plus avantageux que dans les VIe, VIIe ou VIIIe arrondissements.

Pour un 2 pièces de 35 m² vers Auteuil…

… le budget avoisinera les 280 000 € environ ».

Pouvez-vous nous donner un ordre de prix pour un appartement de 60 m² dans le XVIe ?

Tout dépend du quartier. Vers Auteuil, il faudra compter 8 100 € du m² en moyenne. Pour un 2 pièces de 35 m², le budget avoisinera les 280 000 €. Vers la Muette, le m² oscillera entre 8 700 et 8 800 €. Sur une fourchette basse, le même bien s’y monnayera autour de 300 000 €.  

Quel serait le ticket d’entrée pour s’offrir un appartement familial ?

Dans le XVIe, pour un appartement de 4/5 pièces d’une superficie allant de 80 à 100 m², il faudra budgétiser de l’ordre de 800 000 à 850 000 €. 

Dans le XVIe, s’il a été correctement estimé…

… un bien partira en une semaine et demie, deux semaines ».

S'il a été correctement estimé, en combien de temps un bien trouvera-t-il acquéreur dans le XVIe ?

Il arrive souvent que des propriétaires se contentent de multiplier la surface habitable de l’appartement qu’ils souhaitent vendre par un prix au m² sans tenir compte des spécificités du bien ni de sa localisation exacte. Mais s’il est proposé au prix du marché et ne présente pas de défaut majeur, un appartement dans le XVIe se vendra en une semaine et demie voire deux semaines. Personnellement, il m’arrive de faire visiter un bien le lundi, de faire une contre-visite avec un proche le mercredi puis une autre avec un architecte le vendredi pour recevoir une offre d’achat dès le lundi suivant.

Quels sont les biens immobiliers les plus demandés ?

Dans le XVIe sud qui est très familial, ce sont les 3/4 pièces qui seront le plus prisés. Dans le XVIe nord, des petites surfaces de type studio seront particulièrement recherchées, surtout par les investisseurs. D’autant que malgré l’encadrement des loyers, ceux-ci pourront bien souvent appliquer une majoration de 20 % aux loyers au vu de la situation exceptionnelle du bien.

Les biens dont vous vous occupez font-ils souvent l’objet de négociations de la part des acheteurs ?

Même s’il a été correctement estimé, il est très rare qu’un bien parte au prix de présentation. Dans le contexte économique actuel, les acheteurs veulent avoir le sentiment de faire une bonne affaire et négocier le prix d’un bien y participe. Les leviers les plus souvent actionnés auront trait à d’éventuels défauts de l’appartement –  comme un premier étage ou une exposition nord – ou l'ancienneté de sa date de mise en vente. S’il tarde à se vendre – le bien est proposé sur Internet depuis plus d’un mois – alors les acquéreurs potentiels en profiteront pour faire baisser son prix.

La rue d’Auteuil, la rue de Passy…

… et l’avenue Mozart sont très recherchées ».

Quels sont les quartiers du XVIe les plus prisés ?

Dans la partie sud du XVIe arrondissement, la rue d’Auteuil, la rue de Passy et l’avenue Mozart sont très recherchées. On peut aussi citer la fameuse villa Montmorency mais il s’agit d’un micromarché avec des prix excessivement élevés. Dans le XVIe nord, l’avenue Victor Hugo, l’avenue Kléber, le quartier du Trocadéro et la rue de la Pompe sont très bien cotés. Avenue Mozart, je me suis récemment occupé de la vente d’un appartement de 7 pièces de 200 m². Il était doté d’un parking mais des travaux devaient être réalisés. Il est parti à 1 540 000 €.

Et les moins cotés ?

Les secteurs de la Porte de Saint-Cloud, du pont Mirabeau et du boulevard Exelmans auront tendance à être moins prisés. En cause, bien souvent, le manque de commerces de proximité, l’absence de vie de quartier et les éventuelles nuisances – notamment sonores – occasionnées par la proximité d’installations sportives comme le Parc des Princes ou le stade Jean-Bouin. 

Aurélien Florand, Directeur associé-gérant du cabinet TF & associés. ©DR
Aurélien Florand
Aurélien Florand est Directeur associé-gérant du cabinet TF & associés au côté de Morgan Dufour. Il met sa parfaite connaissance du marché parisien au service de ses clients qu’il accompagne dans leurs projets immobiliers (transaction, gestion). TF & associés, 8 rue Degas 75016 Paris

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