« Dans le XVIIe, entre Monceau et Épinettes, les prix immobiliers, c’est le jour et la nuit »

SeLoger. Comment se porte l’immobilier dans le XVIIe arrondissement ?

Henri Plessier. Après trois années de baisse (de 2012 à 1014), le marché immobilier dans le XVIIe s’est redressé en 2015. Dans cet arrondissement, les prix ont connu une progression de l’ordre de 1 % environ. Quant au volume de transactions, il est en hausse également.

Tour à tour « chic » et « cheap », bourgeois et populaire,  le XVIIe comporte de multiples facettes : des familles bourgeoises de la Plaine Monceau aux ménages plus modestes de l’Avenue de Clichy en passant par les « bobos » des Batignolles. Vous confirmez ?

Tout-à-fait. Pour ce qui est de l’immobilier, entre Monceau et Épinettes, c’est le jour et la nuit. Pour simplifier, on pourrait découper le XVIIe en trois parties : le XVIIe sud (Ternes-Courcelles-Monceau-Villiers) plutôt huppé, le XVIIe centre (Batignolles), « bobo » et enfin le XVIIe nord (Épinettes-Guy Môquet), plus cosmopolite.

Question prix, c’est donc le grand écart entre Malesherbes et Guy Môquet ? Ou encore entre l’Avenue des Ternes et Épinettes ?

Pour un bien situé vers Ternes ou Malesherbes, il faut compter entre 9 800 et 10 500 € du m². En revanche, à Brochant ou à Épinettes, on tombe à 7 400/8 000 € du m². Mais attention, il ne s’agit là que d’une fourchette de prix. Selon que le bien se trouve en rez-de-chaussée ou qu’au contraire, il offre des prestations exceptionnelles, son prix au m² sera susceptible de varier. Par exemple, pour un appartement en rez-de-chaussée donnant sur cour et qui serait situé à Épinettes, le m² n’atteindra pas les 7 000 €. De même, s’il se trouve à Malesherbes, il vaudra non plus 10 000 € mais plutôt aux alentours de 9 000 € du m².

Qui achète dans le XVIIe ? Des primo-accédants ou des secundo-acédants ?

Les deux. Aussi bien des primo-accédants que des secundo-accédants.

Pouvez-vous nous donner un ordre de prix pour un appartement de 60 m² dans le XVIIe ?

Pour un bien sans défaut majeur, s’il est situé vers Monceau-Courcelles, il faudra compter dans les 600 000 € et de 450 000 à 490 000 € s’il se trouve à Brochant ou à Épinettes.

Quel serait le ticket d’entrée moyen pour s’offrir un appartement familial dans le XVIIe ?

Pour un appartement familial de cinq pièces dont trois chambres qui serait situé dans le sud de l’arrondissement, vers Monceau-Courcelles, il faut compter un budget minimum de 1 million € et de 900 000 € sur Épinettes.

Est-il vrai que la Plaine Monceau est le quartier de Paris où l’on dénombre le plus d’hôtels particuliers au m² ?

Disons que le XVIIe compte effectivement beaucoup d’hôtels particuliers. Pour autant, je dirais qu'il y en a davantage dans le VIIIe, vers Saint-Philippe-du-Roule, Boétie et Miromesnil. Mais il faut bien voir que le marché des hôtels particuliers constitue véritablement un « micro-marché », très à part et dominé par une clientèle internationale.

S’il a fait l’objet d’une juste estimation, en combien de temps un bien se vend-il dans le XVIIe ?

Si le logement a été correctement estimé et qu’il ne présente pas de défaut majeur, le délai pour qu’il trouve un acquéreur variera entre deux et quatre semaines. Dans certains quartiers (Monceau-Courcelles), la demande dépasse l’offre. Les biens partent donc rapidement et sont peu négociés, 5 % au maximum.

Quels sont les biens les plus demandés ? Les petites surfaces ou les appartements familiaux ?

Les ¾ des demandes que je reçois en agence portent sur des studios, des deux pièces ou des cinq pièces. Mais faute d’acheteurs, les très grands appartements (au-delà de 150 m²) peuvent se voir appliquer des décotes pouvant aller jusqu’à 10 %. Même s’il est situé à Ternes et qu’il bénéficie de bonnes prestations, ce bien pourra voir son prix au m² tomber à 9 000 €.

Quels sont les quartiers du XVIIe arrondissement les plus prisés ?

Par ordre de préférence, les secteurs les plus recherchés sont tout d‘abord Monceau-Courcelles, puis Ternes-Niel, suivis par Wagram-Mac Mahon et enfin Batignolles. Un quartier très familial et bourgeois comme Courcelles-Monceau-Villiers en poussant jusqu’à Pereire est bien coté. Au-dessus de Pereire, il y a moins de demandes. Le quartier « bobo » des Batignolles, métro Rome, est très recherché également, notamment par les familles. Dans tous ces secteurs qui comptent parmi les plus prisés du XVIIe, la demande excède très largement l’offre…

Et les moins cotés ?

Globalement, tout ce qui se trouve à proximité du périphérique (Porte d’Asnières, Porte de Clichy) sera moins bien coté, notamment en raison des nuisances sonores. C’est cependant le cas dans beaucoup d’arrondissements. Dans le XVe, par exemple, un bien situé à proximité de la Porte de Versailles sera moins bien coté que s’il se trouve Avenue Félix Faure. De même, pour tout ce qui se trouve ou au-dessus de la rue Brochant ou à l’est de l’avenue de Clichy, l’offre dépasse la demande. Mais 80 % des acheteurs tendent à préférer le sud ou l’ouest du XVIIe.

Sur quels quartiers du XVIIe conseilleriez-vous à un investisseur de miser ?

Sur le XVIIe sud. Quand on investit dans la pierre, il faut toujours penser à la revente et cela dès l’achat de l’appartement. Mais avec la loi ALUR, la rentabilité locative des petites surfaces a beaucoup baissé…