France : un marché immobilier à trois vitesses

1. Le marché immobilier des métropoles bat des records

Les données qu’a compilées le baromètre LPI-SeLoger laissent apparaître de forts contrastes sur le marché immobilier hexagonal en fonction des zones géographiques. Dans l’immobilier ancien, les tarifs des appartements peuvent ainsi varier du simple au quadruple entre les métropoles les moins chères que sont Brest (1 902 €/m²), Grand Nancy (2 053 €/m²) ou encore Rouen Normandie (2 246 €/m²) et celle du Grand Paris (7 137 €/m²). Il est toutefois intéressant de constater que ce différentiel de prix, s’il restitue fidèlement non seulement les écarts de revenus - et, partant, de pouvoir d’achat immobilier - séparant un candidat-acquéreur breton, normand ou lorrain de leur homologue francilien mais aussi les inégalités économiques entre territoires, ne saurait être le reflet exact de la qualité de vie offerte par ces villes à leurs habitants... Enfin, alors que le prix de l’immobilier enregistre une forte hausse dans la métropole de Rennes (+ 14,6 %), il semble marquer le pas dans les métroples grenobloise (+ 0,9 %), montpelliéraine (+ 0,4 %) et phocéene (+ 0,5 %).

2. Le marché immobilier périurbain trusté par les grandes métropoles

Si des écarts de prix existent entre les différentes métropoles hexagonales, on constate également des différences de prix entre les grands centres urbains et leurs périphéries. Dans Paris, les prix sont ainsi jusqu’à 30 % plus élevés que dans le reste de la métropole. Même constat à Bordeaux ou encore à Lyon, deux villes dont les prix des logements intra-muros dépassent - de 15 % en moyenne - ceux que le baromètre LPI-SeLoger a relevés dans les communes avoisinantes. Mais si l’attractivité des centres urbains n’est plus à prouver et suffit à expliquer la surcote dont leurs prix immobiliers font l’objet, voilà qu’elle impacte le marché périurbain ! Car comme le fait remarquer Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, « la hausse des prix des appartements sur la ville-centre s’accompagne très souvent d’un déplacement de la demande sur la périphérie ». En effet, bien que la majorité des nouveaux emplois soient créés dans les grandes villes, tous les Français ne peuvent - ni ne veulent - vivre là où ils travaillent. En clair, maisons individuelles, pavillons et campagne urbaine ne sont pas dénués d’attrait et ont encore de beaux jours devant eux. C'est le cas à Brest, à Marseille ou encore à Montpelier, où le prix de l’immobilier tend à augmenter à mesure que l’on s’éloigne du centre.

3. Le marché immobilier des villes moyennes est en souffrance

Faute d’acheteurs, force est de constater que sur une grande partie du territoire, les prix des logements ralentissent, stagnent voire reculent ! Le baromètre LPI-SeLoger nous apprend ainsi que seule Rennes enregistre une hausse annuelle à deux chiffres (+ 11,3 %). À Bordeaux, le prix de la pierre augmente ainsi deux fois moins vite qu’en décembre 2018. La hausse se limite ainsi à 4,7 % alors qu’elle se chiffrait à 10 % à la fin de l’année dernière. Les prix immobiliers parisiens ont également enclenché le mode pilote automatique, ralentissant jusqu’à atteindre une vitesse de croisière (+ 6 % sur l’année). Fragilisées par un déficit d’acquéreurs, des villes moyennes comme Pau (- 6,2 % / 1 767 € du m²), Le Mans (- 7,5 % / 1 632 €), Bourges (- 11,7 % / 1 363 €) ou encore Troyes (- 10,3 % / 1 527 €) voient le prix de leur immobilier chuter lourdement alors qu’il comptait déjà parmi les plus bas du marché hexagonal...

Les marges de négociation se resserrent encore et encore

Pour pallier une demande en berne, réduire les délais de réalisation des ventes et éviter de décourager des candidats-acquéreurs, dont le pouvoir d’achat immobilier a connu des jours meilleurs, les propriétaires-vendeurs n’ont d’autre choix que de « modérer leurs ambitions » et de calibrer leurs prix de vente « au plus juste ». Rien d’étonnant, donc, à ce que les marges de négociation continuent de reculer…