Paris XVe : on est passé d’un marché de vendeurs à un marché d’acquéreurs

SeLoger. Comment se porte l’immobilier dans le XVe arrondissement ?

Bernard Sciuccati. En termes de volume, le marché est bien reparti. En revanche, les prix au m² sont en retrait de 700 à 800 € par rapport aux pics qu’ils avaient atteints début 2012. Et depuis un an, ils ont encore baissé de 200 à 300 €. On est donc en train de passer d’un marché de vendeurs à un marché d’acquéreurs. Même s’ils remontent légèrement, les taux restent bas. C’est donc le bon moment pour devenir propriétaire. Mais si un bien n’est pas proposé au prix du marché, il aura tout de même du mal à trouver preneur.

Le XVe est un arrondissement très prisé des familles mais il a aussi la réputation d’être relativement cher. Vous confirmez ?

Personnellement, je ne dirais pas que le XVe est un arrondissement cher, car si l’on regarde les prix, année après année, on constate que ceux qui ont cours dans le XVe correspondent, à peu de choses près, aux prix moyens parisiens, tous arrondissements confondus. En revanche, il est effectivement très recherché et notamment par les familles. Il faut dire que le XVe est un arrondissement relativement peu touristique et plutôt résidentiel. Pour schématiser, je dirais que le XVe constitue une valeur sûre car l’amplitude des prix y est faible. Il est moins sensible aux variations des prix de l’immobilier que les autres arrondissements de la capitale. Quand les prix de l’immobilier baissent, ils baissent moins dans le XVe qu’ailleurs. Et s’ils montent, la hausse y sera plus pondérée que dans d’autres arrondissements.

Dans le XVème, constatez-vous de grosses disparités de prix entre quartiers ?

Bien sûr. Entre les boulevards extérieurs et l’Avenue de Suffren, les prix de l’immobilier peuvent aller de 5 000 € à plus de 10 000 € du m². D’un quartier à l’autre, l’amplitude des prix varie considérablement. Mais outre son emplacement, il faut aussi tenir compte de la qualité du bien. Pour simplifier, sauf exceptions, on peut dire que plus l’on va vers le nord-ouest de l’arrondissement, plus les prix ont tendance à grimper. Et à l’inverse, plus l’on se rapproche de l’est et du sud du XVe, plus les prix baissent.

Le secteur sud (Parc Georges Brassens, rue des Morillons) paraît plus abordable que le reste de l'arrondissement.

C’est effectivement le cas. Toutes les rues qui se situent à proximité du Parc George Brasses offrent de très belles opportunités. Les biens présentent le plus souvent un bon rapport « prestations/prix » et des acquéreurs potentiels auront tout intérêt à ne pas négliger ce secteur. Pour 80 % des ventes qui se réalisent dans ce quartier, le prix au m² se situe entre entre 7 000 et 8 000 €.

Pouvez-vous nous donner un ordre de prix pour un bien de faible superficie ?

Un petit studio de 14 m² a récemment trouvé preneur à 115 000 € Il était situé à proximité du Parc George Brassens, Impasse du Labrador pour être précis. En 2013 ou en 2014, son propriétaire l’aurait vendu plus cher. Si l’on monte en superficie, j’ai eu à m’occuper de la vente d’un appartement de 40 m², rue George Pitard, près de La Motte-Picquet Grenelle. Il est parti à 303 000 €, soit environ 7 600 € du m².

Comptez-vous beaucoup de primo-accédants parmi vos clients ?

À l’agence, environ 45 % de nos ventes sont réalisées par des primo-accédants directement. Si l’on s’intéresse aux acquisitions qui seraient faites par des parents afin de loger leurs enfants, on passe alors à 60 %. À titre de comparaison, sur la période 2013-2014, la proportion de primo-accédants était d’un tiers environ. Et 15 % des acquéreurs achetaient pour leurs enfants.

L’offre en termes de grands appartements familiaux semble limitée dans le XVe. Etant très prisé des familles, ce type de biens doit partir très vite, non ?

Bien sûr. Dans le XVe, la proportion d’appartements de 90/100 m² ne représente que de 10 % du parc immobilier. Et seulement 5 % du marché. En effet, beaucoup de ces appartements se transmettent par voie successorale. Les grands appartements familiaux sont donc une denrée rare. Pour autant, s’ils présentent des défauts, sont mal situés ou sont trop éloignés des prix du marché, il sera plus difficile de les vendre. Il ne faut pas s’attendre à une surcote sur un grand appartement.

Les acheteurs se montrent-ils plus exigeants qu’auparavant ?

C’est indéniable. Disons qu’exception faite des grands appartements qui sont relativement rares, les acquéreurs potentiels peuvent aujourd’hui se montrer d’autant plus exigeants qu’ils ont le choix.  Il y a actuellement beaucoup de biens sur le marché. Et globalement, les prix ont plutôt tendance à baisser qu’à monter. S’il s’agit d’un appartement sans défaut ou encore d’un coup de cœur, l’acquéreur se décidera rapidement. Mais si le bien présente des défauts ou que des travaux sont à prévoir, il n’est pas rare que l’acquéreur prenne son temps. Voire change d’avis.

Quel est le prix moyen au m² d’un appartement familial dans le XVe ?

Encore une fois, le XVe, c’est grand… Et tout dépend du quartier où le logement sera situé. En ce moment, je m’occupe de logements familiaux dont le prix de vente au m² oscille entre 6 500 et 7 500 €.

En combien de temps se vend un appartement dans le XVe ?

S’il est proposé au juste prix, un appartement dans le XVe se vendra vite et bien. Il n’est pas rare qu’une offre soit acceptée en moins d’une semaine. Mais si dans les quinze jours à compter de sa mise sur le marché, un appartement n’a toujours pas trouvé preneur, c’est le plus souvent que son propriétaire l’a surestimé. Son prix devra alors être revu à la baisse.

Quels sont les quartiers du XVe les plus demandés ?

Les quartiers situés au nord de l’arrondissement, c’est-à-dire près de la Mairie, Rue du Commerce, Avenue Émile Zola ou encore Avenue de Suffren, comptent parmi les plus cotés. Entre la rue de la Convention et Beaugrenelle, pour un bien de qualité, on tournera entre 8 000 et 9 000 € du m².

Sur quel quartier du XVe conseilleriez-vous à un investisseur de miser ?

Autour du Parc George Brassens. Il y a très belles opportunités à saisir. Avec un excellent rapport « prestations/prix ».

Quelles sont vos prévisions pour le XVe dans les mois à venir ?

Le marché immobilier est bien orienté. On peut donc s’attendre à une demande qui restera forte avec des prix stabilisés à la baisse. Il y a raisonnablement plus de chances que les prix baissent plutôt que de les voir remonter.