Location meublée : ville par ville, combien faut-il de temps pour amortir le coût des équipements d'un logement ?
Sur le papier, il n'y a pas photo : la location meublée permet de pratiquer des loyers plus élevés. Elle offre également une fiscalité plus avantageuse mais surtout, elle autorise davantage de souplesse, puisque le bail ne dure qu'un an. Pour autant, il faut bien garder en tête que l’équipement, (mobilier, matériel de cuisine, etc.) dont doit être garni un meublé, a un coût que l’écart de loyer - entre une location nue et une location meublée - ne suffit pas toujours à absorber.
Quel est l’équipement obligatoire pour une location meublée ?
Dans un logement meublé, le locataire doit pouvoir poser ses valises sans avoir à acheter quoi que ce soit. Literie et linge de maison pour la chambre, fauteuils et table de salle à manger dans le salon, électroménager (réfrigérateur, plaques chauffantes, four, lave-linge, mais aussi fer à repasser…), il ne doit rien manquer ! Une liste existe qui précise l'équipement nécessaire. Il faut aussi penser à l’équipement de la cuisine (des casseroles et des plats en nombre suffisant, de la vaisselle, des couverts…) et bien sûr au linge de maison. Nous avons évalué ce budget, pour un studio, à 4300 €. Cette somme se décompose comme suit : 1700 € de meubles, 1700 € d’électroménager, 400 € de linge de maison (serviettes de bain, de table, nappe, draps, couette ou couverture, torchons…) et 500 € de vaisselle, accessoires de cuisine et luminaires. Nous avons utilisé ce budget pour toutes les villes sur lesquelles notre étude a porté, le prix d’un canapé dans une grande enseigne de mobilier étant, peu ou prou, le même à Paris et à Nantes… Pour un deux pièces, le budget a été porté à 5 600 €.
Top 10 des villes où meubler un studio s'amortit le plus rapidement
| Ville | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Argenteuil | 1 an et 10 mois |
| Angers | 2 ans et 1 mois |
| Villeurbanne | 2 ans et 4 mois |
| Rennes | 2 ans et 6 mois |
| Lyon | 2 ans et 7 mois |
| Brest | 2 ans et 8 mois |
| Paris | 2 ans et 11 mois |
| Bordeaux | 3 ans et 1 mois |
| Marseille | 3 ans et 2 mois |
| Orléans | 3 ans et 3 mois |
Source : Baromètre des loyers SeLoger
Quel est l’écart de loyer entre une location vide et une location meublée ?
L’écart de loyer entre une location vide et un meublé varie selon les villes. Afin d'avoir une base comparable, nous avons utilisé des prix moyens au mètre carré et retenu des surfaces de biens identiques pour toutes les villes, à savoir 24 m² pour un studio et 42 m² pour un deux pièces.
En tête des villes où l’avantage va très nettement à la location meublée, on trouve - pour les deux pièces - les villes où la demande est importante. Paris (228 € d’écart de loyer), Lyon (189 € d’écart), Bordeaux (171 €), Strasbourg (152 €) et Toulouse (147 €) figurent ainsi dans notre top 5. Pour ce qui est des studios, se hissent aux premières places de notre palmarès Argenteuil (195 € d’écart entre une location nue et une location meublée), Angers (173 € d’écart), Villeubanne (155 €), Rennes (141 €) et enfin Lyon (137 €).
Top 10 des villes où meubler un T2 s'amortit le plus rapidement
| Ville | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Paris | 2 ans et 1 mois |
| Lyon | 2 ans et 6 mois |
| Bordeaux | 2 ans et 8 mois |
| Strasbourg | 3 ans et 1 mois |
| Toulouse | 3 ans et 2 mois |
| Boulogne-Billancourt | 3 ans et 9 mois |
| Nice | 4 ans |
| Lille | 4 ans et 4 mois |
| Rouen | 4 ans et 8 mois |
| Aix-en-Provence | 4 ans et 11 mois |
Source : Baromètre des loyers SeLoger
Quelles sont les villes où l’achat du mobilier est amorti le plus vite ?
Plus la différence de loyer entre une location nue et une location meublée est importante, plus l’achat de l’équipement (meubles, matériel électro-ménager, ustensiles…) sera amorti rapidement. À Angers, il faut moins de deux ans (22 mois) pour que les meubles d’un studio soient amortis. Pour les deux pièces, il faut 25 mois à un propriétaire parisien pour que l'écart de loyer, dont il profitera, finance l’achat de ses meubles, deux ans et 6 mois à Lyon, deux ans et 8 mois à Bordeaux et trois ans et 1 mois à Strasbourg. Pour ceux qui investissent en première couronne, méfiance ! En effet, l’équilibre économique ne sera alors pas le même qu’à Paris. Comptez, en moyenne, trois ans et 2 mois pour amortir l’achat de meubles à Boulogne Billancourt et à Montreuil, la durée d'amortissement sera portée à 5 ans et 10 mois.
Amortissement : ces villes où vous devrez vous armer de patience !
A l’inverse, lorsque les écarts de loyers sont peu importants, il faut davantage de temps pour éponger le coût d'achat du mobilier. À titre d'exemple, à Clermont-Ferrand où l’écart de loyer (vide vs meublé) est de 36 € pour un studio, il faut dix ans pour amortir le surcoût des meubles... À Montreuil, la durée d'amortissement passe à 13 ans et 7 mois. Elle atteint 17 ans et 8 mois à Saint-Denis !
Certaines villes disposent d’un parc locatif suffisant pour que le locataire puisse choisir entre une location nue ou meublée. Dans ce cas, le loyer d’un meublé ne sera pas beaucoup plus élevé mais le propriétaire aura tout de même l’obligation de fournir tout l’équipement. Dans les villes où les écarts sont particulièrement minces, la durée d'amortissement s'allonge considérablement. C'est le cas à Mulhouse, où l’écart de loyer constaté entre un T2 loué nu et un T2 meublé se limite à 9 € par mois car il faudra alors... 54 ans et un mois pour compenser financièrement l’achat du mobilier ! Le jeu en vaut-il vraiment la chandelle ?
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