Le statut de loueur meublé professionnel est intéressant pour les investisseurs qui bénéficient d’un patrimoine immobilier nécessitant des travaux ou pour ceux qui détiennent plusieurs biens immobiliers. Mais quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
Loueur en meublé professionnel : les conditions pour accéder au statut
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut très spécifique qui s’adresse aux personnes ayant investi dans l’immobilier. Pour y prétendre, vous devez tout d’abord être inscrit au Registre du Commerce et des Société (RCS), mais il est également obligatoire de réaliser des recettes supérieures à 23 000 €/an, sans compter que le montant des recettes doit être également supérieur aux revenus de votre foyer fiscal correspondant à une activité professionnelle. Notez que si vous commencez votre activité dans le courant de l’année, vous devez calculer les recettes au prorata afin de savoir si vous atteignez le seuil de 23 000 € dans l’année.
Le statut de LMP vous permet de déduire un grand nombre de charges
Le statut de loueur en meublé professionnel est particulièrement avantageux, car vous serez soumis au régime du réel ou réel simplifié, ce qui signifie que vous pouvez déduire un grand nombre de frais et charges de votre revenu global, de quoi créer un déficit foncier. Ainsi, vous pouvez déduire de votre revenu global les charges locatives, les intérêts d’emprunt, les cotisations d’assurance vieillesse, sans oublier les dépenses d’entretien et de réparation. De plus, le statut de LMP vous permet d’amortir votre bien : vous pouvez déduire le coût de l’exception notable de la valeur du terrain, mais vous aurez besoin de l’aide d’un comptable pour effectuer ce calcul. Enfin, sachez que vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, ce qui vous permet d’être exonéré de taxation en cas de vente d’un logement si ce dernier est loué depuis au moins 5 ans, et que vos recettes ne dépassent pas 90 000 €.
Bon à savoir
Le statut de LMP vous permet d’investir en direct, mais aussi à travers une SCI, une SARL, une EURL, une entreprise individuelle ou encore une SNC.
Vos ayant-droits bénéficient d’un abattement de 75 % sur votre bien immobilier
L’autre grand avantage du statut de LMP, c’est que la transmission est bien plus intéressante pour vos héritiers. En effet, si ces derniers décident de conserver ce statut de LMP, ils bénéficieront alors d’une déduction de leurs droits de succession de leurs futurs bénéfices imposables, et ils pourront ainsi obtenir un abattement de 75 % sur la valeur du bien. Cependant, il est obligatoire de remplir certaines conditions, à savoir que le défunt doit avoir « exploité » ses immeubles pendant au moins 2 ans, les héritiers sont contraints de conserver la totalité des logements durant au moins 6 ans, et l’un des héritiers au moins doit assurer l’exploitation pendant au moins 5 ans.
Taxe professionnelle, charges sociales... les inconvénients du statut de LMP
S’il apporte un certain nombre d’avantages, le statut de LMP présente également des inconvénients qu’il faut connaître. En effet, avec ce statut, vous serez redevable de la contribution économique territoriale, l’équivalent de la taxe professionnelle, ce qui peut réduire la rentabilité malgré le fait qu'elle soit déductible. Sachez également que vous serez contraint de cotiser aux charges sociales RSI des commerçants. Mais le statut de LMP présente également des contraintes administratives, puisque si vous devez acquérir un logement loué nu et que vous souhaitez le transformer en meublé pour une activité LMP, vous devrez obtenir une autorisation de la préfecture après avis du maire au préalable.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2021, les bailleurs soumis au statut LMP sont obligatoirement assujettis à des cotisations sociales au taux variable de 35 % à 40 % sur leurs bénéfices.
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