En dépit du contexte sanitaire actuel, les Français continuent de plébisciter l'immobilier locatif. Une étude SeLoger montre qu'ils sont une majorité à penser que la crise du Covid renforce encore la valeur refuge de la pierre. 8 porteurs d'un projet immobilier sur 10 considèrent que l’immobilier reste le placement le plus sûr ! Bonne rentabilité, risque modéré de vacance locative, loyers (et donc revenus locatifs !) orientés à la hausse, possibilité de réaliser une plus-value à la revente, nous avons sélectionné pour vous 6 villes dans lesquelles il est le plus avantageux d'investir.
À Rouen, tous les indicateurs sont au beau fixe pour investir
Cap tout d’abord sur la capitale normande ! Le prix au m² à Rouen progresse de 4,4 % sur 1 an pour atteindre 2 570 €. Pour ce qui est des loyers, ils y avoisinent 12,9 € du m². Selon nos estimations, dans celle que l'on surnomme la ville de Rollon (en référence au chef viking qui y posa ses valises), la rentabilité locative nette tourne autour de 5,9 %. S'il ne s'agit pas là de la plus haute rentabilité locative - nette - que nous ayons relevée (Perpignan affiche un taux de rentabilité - nette - de 7 %), c'est la combinaison de plusieurs critères qui fait de Rouen la ville française la plus propice à la pierre locative. En effet, la vacance locative y est peu élevée. D'autre part, si la possibilité de réaliser une plus-value à la sortie semble relativement modérée, en revanche, la perspective d'augmentation des loyers est très forte à Rouen.
En France, au global, les loyers connaissent de bonnes perspectives de hausse. Voilà qui n'est pas pour déplaire aux investisseurs locatifs dont le moral est au beau fixe. Une étude SeLoger indique, en effet, qu'ils ne sont que 14% à anticiper une baisse des loyers dans les prochains mois. Les investisseurs fondent leurs espoirs sur un nombre de locataires en constante augmentation. Cette hausse des effectifs des candidats à la location peut s'expliquer - en partie - par le durcissement des conditions d'octroi des crédits bancaires et la baisse du nombre de prêts accordé depuis la crise du Covid. Incapables d'emprunter (et donc d'acheter !), les ménages modestes se reportent de plus en plus sur la location. Sur nos sites, le volume des recherches locatives a bondi de 66 % depuis avril !
Rennes fait de l'oeil aux investisseurs
C'est Rennes, la préfecture du département de l'Ille-et-Vilaine, qui décroche la seconde place de notre palmarès des villes françaises où il est le plus intéressant d'acheter un logement en vue de le louer. Le prix immobilier à Rennes atteint 3 653 € du mètre carré au terme d'une hausse annuelle de 9,1 %. En termes de rentabilité, Rennes fait un peu moins bien que Rouen. La capitale de la Bretagne affiche un taux de rentabilité nette de 4,6 %. En revanche, Rennes et Rouen présentent toutes deux les mêmes avantages : une perspective moyenne de plus-value que contrebalancent une faible vacance locative et une bonne perspective de hausse des loyers. Sur l'année, les prix des loyers à Rennes augmentent de 3,7 %. Avec Bordeaux (+ 4,7 %) et Nantes (+ 4,1 %), c'est donc à Rennes que la hausse des loyers est la plus forte.
Exprimant le ratio montant des loyers annuels/prix d’achat du logement, la rentabilité locative nette tient compte des frais liés à l’entretien d'un bien immobilier ainsi qu’à sa fiscalité.
Le Havre, un port propice à l'investissement locatif
Et c'est Le Havre qui se hisse sur la troisième marche de notre podium. Sa rentabilité - nette - de 6,1 % place même celle que l'on surnomme parfois la Porte Océane devant Rouen et Rennes, ses deux rivales du Grand Ouest. Les loyers y sont en moyenne, de 11,7 € du m², quant au prix au mètre carré au Havre, il progresse de plus de 10 % sur 1 an pour atteindre 2 227 €. Pour autant, et bien qu’elle présente une forte perspective d’augmentation de ses loyers ainsi qu'une probable valorisation de son immobilier, le risque de vacance locative apparaît comme étant légèrement plus élevé au Havre qu'il ne l'est à Rouen ou encore à Rennes. Il convient toutefois de pondérer ce risque qu'un emplacement soigneusement choisi (proche des commerces et des moyens de transport) et le recours à la garantie VISALE tendront à atténuer. Enfin, il peut être utile de préciser qu'au havre, ce sont tout de même 2,3 candidats à la location par logement que l'on comptabilise.
Villeurbanne et Lyon au coude-à-coude
C'est un duel digne de celui que livra David face à Goliath qui oppose Villeurbanne (3 679 €/m² / + 10,8 % sur 1 an) et Lyon (5 235 €/m² / + 11,7 % sur 1 an). Sur le volet de la rentabilité nette, c’est Villeurbanne qui l’emporte, avec un taux de 4,4 % contre 3,3 % pour la capitale des Gaules. Si les deux villes se rejoignent sur la probabilité élevée de profiter d'une plus-value à la revente du logement, elles s’opposent toutefois en termes de vacance locative, laquelle tend à être plus faible à Villeurbanne qu’elle ne l'est à Lyon. Enfin, force est de constater que ses prix, tant à l'achat qu'à la location, font que Villeurbanne attire aussi les Lyonnais à la recherche de logements familiaux.
Pourtant, Lyon bénéficie plus du boom des meublés que sa commune limitrophe. En effet, elle fait partie des quatre grandes villes (avec Paris, Toulouse et Bordeaux) où nos études montrent que louer meublé est une valeur sûre. La Ville aux Deux Collines possède ainsi un taux de meublé de 37 %, soit en augmentation de 7 points sur un an. Et pour cause, les investisseurs gagnent jusqu’à trois mois de loyers vides chaque année en louant meublé !
Sur Lyon, 37 % des locations sont des meublés (Source : SeLoger).
Clermont-Ferrand, le charme de l'Auvergne opère
La capitale de l’Auvergne prend la 6e place de notre sélection des villes où vous avez tout intérêt à investir. Dans la métropole des Arvernes, nous avons relevé une rentabilité locative nette de 6,1 % pour un loyer moyen de 11 €/m² et un prix de 2 172 € à l’achat. Ses prix ont même progressé de 7,1 % sur l’année et devraient continuer de le faire, l'offre à Clermont-Ferrand étant de plus en plus rare. Elle présente toutefois une perspective de plus-value modérée et une vacance locative moyenne : 1,4 personne en recherche locative pour un bien disponible à la location.
À ce stade, il est important de rappeler qu'en termes d'investissement locatif, le rendement ne fait pas tout. Il s'agit d'une condition certes essentielle mais n’en faites pas, pour aurtant, votre seul critère. Par exemple, Nîmes affiche actuellement une rentabilité locative équivalente à celle de Clermont-Ferrand, mais tous ses autres indicateurs sont au rouge. Le risque de vacance locative y est relativement élevé et les perspectives d’augmentation, tant en termes de loyers que de prix de vente, sont modérées.
Enfin, s'il est un critère à ne surtout pas sous-estimer, c'est la localisation. En immobilier, on a coutume de dire que seules comptent trois choses : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Un bien situé dans un secteur recherché, proche des commerces, des transports et des bassins d'emplois sera votre meilleur allié pour réduire la vacance locative et sécuriser vos revenus locatifs.
Le boom du meublé sur le marché de la location
C'est peu dire que le meublé a la cote, actuellement, en France. Jugez plutôt, à Amiens, Saint-Étienne et Argenteuil, le nombre de locations meublées a plus que doublé en un an. Au Havre, il est également passé de 19 % en septembre 2019 à 31 % en septembre 2020. Le boom que connait la location meublée peut aussi s'expliquer par le come-back fracassant de la location meublée classique, par opposition à la location saisonnière. Avec le Covid, le nombre de touristes (étrangers comme français) s’est effondré et avec lui la rentabilité des locations types AirBnB. Avec l’explosion de la vacance locative sur ce type de produits, beaucoup de propriétaires les ont donc remis sur le marché classique, c'est-à-dire de longue durée, moins rentable mais plus sécurisé. Ainsi, 31 % des bailleurs louaient en meublé en octobre, contre 25 % en mai.
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