Immobilier : ces villes où il faut gagner plus pour louer que pour acheter

Pour beaucoup de Français, l’effet conjugué du niveau qu’ont atteint les prix des logements en France et du durcissement des conditions d’octroi des crédits bancaires fait de l’accès à la propriété un rêve désormais inaccessible. En d’autres termes, un fossé se serait creusé, qui ne cesserait de s’élargir, entre des futurs acquéreurs d’un bien immobilier disposant de revenus confortables et des candidats à la location qui tireraient le diable par la queue. Aussi ancrée soit-elle dans les esprits, cette vision résiste-t-elle à l’épreuve de la réalité ? Contre toute attente, la réponse est non car une étude que nous avons conduite fait littéralement voler cette croyance en éclats.

Il ressort de l’analyse que nous avons réalisée que dans plus d’une ville, de plus de 30 000 habitants, sur deux (55 %, Ndlr), acheter un logement d’une superficie de 75 m² requiert des revenus plus conséquents que s’il s’était agi de le louer. Rappelons qu’en France, les agences immobilières mais aussi les propriétaires exigent, dans leur immense majorité, du locataire que ses revenus soient égaux - a minima - à trois fois le montant du loyer, charges comprises. Or, nos chiffres montrent que, même avec des revenus inférieurs au SMIC (soit 1 269 €/mois, Ndlr), on peut acheter sa résidence principale à Mulhouse, à Nevers, à Creil, à Belfort ou encore à Montluçon. Jugez plutôt, à Mulhouse, 1 290 € de revenus mensuels suffisent pour réaliser un achat immobilier de 75 m² alors que la location d’un bien d’une superficie identique sera réservée à un locataire qui gagnerait le double ou à un ménage dont les salaires cumulés se monteraient à plus de 2 700 € par mois.

Et dans 38 % des villes où il est nécessaire de gagner plus si l’on veut louer son logement que si l’on envisage  de l’acheter, moins de 2 000 € mensuels constituent le sésame pour devenir propriétaire d’un bien de 75 m². C’est, par exemple, le cas à Roubaix. Dans celle que l’on surnomme parfois la « Manchester française », un revenu de 1 800 € par mois suffit pour devenir propriétaire alors que 2 615 € de revenus mensuels sont nécessaires pour profiter (à la location) de 75 m².

Un autre enseignement à tirer de l’étude que nous avons réalisée n’est autre que le fait que, sur les marchés immobiliers, tant transactionnels que locatifs, des grandes villes françaises (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…), la règle selon laquelle il faut gagner davantage si l’on veut acheter son logement que si l’on se contente de le louer demeure inchangée. Cette dichotomie de salaires propriétaires vs locataires n’est d’ailleurs pas sans contribuer à entretenir, par un effet ricochet, le réel complexe dont souffrent certains locataires à force de s’entendre dire qu’acheter vaut mieux que de louer.

À Paris, le porteur d’un projet d’achat d’un logement de 75 m² doit gagner 10 613 € par mois. Toutes choses étant égales par ailleurs, un candidat à la location d’un bien de même superficie devra justifier de 6 498 € de revenus mensuels. Autrement formulé, pour 75 m² de surface, un acheteur parisien doit gagner 40 % de plus qu’un aspirant-locataire ! En revanche, il est intéressant de souligner que, localement, cet écart se réduit parfois comme peau de chagrin. C’est le cas à Montpellier où acheter un logement de 75 m² ne nécessite de gagner que 8 % de plus que pour le louer.

Sans grande surprise, dans les onze plus grandes villes françaises, soit de Paris à Montpellier en passant par Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes, Nice, Toulouse, Strasbourg, Lille et Marseille, force est de constater que la location est davantage subie par ceux qui y ont recours qu’elle n’est librement choisie par eux. Dans une métropole, acheter un logement de 75 m² nécessite de totaliser un minimum de 3 516 € de revenus mensuels. En moyenne, pour devenir propriétaire dans ces villes, il est donc nécessaire de gagner 1 279 € de plus par mois que si l’on désire y louer un bien d’une surface de 75 m².

Source : SeLoger - mars 2022

^{Notre méthodologie : Dans cet article, les données sur lesquelles nous nous sommes basés ont été calculées comme suit : Prix & Loyers Se Loger au 1er Mars 2022. Le revenu pour l’achat d’un bien immobilier est obtenu grâce au nombre de mètres carrés (75 m²) que peut acquérir une personne par le biais du crédit immobilier (hors apport personnel). Le revenu a été calculé avec un taux d’endettement de 33 % sur une durée de 20 ans et à partir des prix de l’immobilier pour les villes concernées. Enfin, le revenu nécessaire pour la location d’un bien de 75 m² a été calculé grâce aux prix de l’immobilier qui représentent le loyer. Le revenu est alors multiplié par 3. Cela représente la part que les ménages consacrent à leurs dépenses pour le logement.}