« À Vannes, la demande immobilière se déporte au-delà de la première couronne »
L'attractivité dont elle bénéficie permet à Vannes de faire le plein d'acquéreurs. Seulement voilà, les stocks de biens disponibles à la vente n'étant pas extensibles, ils tendent à se raréfier… En clair, il n'y en aura pas pour tout le monde ! Romain Nicolas, Directeur de l'agence Stéphane Plaza Immobilier de Vannes nous fait profiter de son expertise et nous livre son analyse du marché de l'immobilier local.
Comment se porte le marché de l'immobilier à Vannes ?
Romain Nicolas. Il n’a jamais été aussi florissant. À l’inverse de ce qui se passait en 2014-2015, il y a actuellement très peu de biens sur le marché. Celui-ci s’étant tendu, il est devenu difficile d’acheter sur Vannes d’autant que bon nombre de propriétaires vannetais, craignant d’avoir des difficultés pour racheter, hésitent à mettre en vente leur logement. Ce déséquilibre entre une forte demande et une offre insuffisante se retrouve aussi bien sur le marché de la transaction que sur celui de la location.
Quelles sont les particularités du marché vannetais ?
Traditionnellement, les secteurs les plus prisés se trouvent près du port de Vannes et sur les rives droite et gauche de la Rabine. La demande y est très forte mais ce marché étant pénurique, les prix s’y sont envolés et les primo-accédants rencontrent des difficultés pour y acheter un bien. Aujourd’hui, dans ces quartiers, un T2 se vend entre 140 000 et 150 000 € alors que la plupart des primo-accédants ne peuvent pas consacrer plus de 120 000-130 000 € à l’acquisition de leur logement. Par voie de conséquence, beaucoup de candidats à un premier achat immobilier n’ayant plus les moyens de se loger sur Vannes, la demande tend à se déporter sur la première, sur la deuxième, voire sur la troisième couronne,
« Il y a actuellement très peu de biens à vendre sur le marché vannetais »
Romain Nicolas, Directeur de l'agence Stéphane Plaza Immobilier de Vannes
À quoi attribuez-vous l'attrait qu'exercent la Bretagne et plus particulièrement Vannes auprès des acquéreurs ?
L’attrait économique y est pour beaucoup. Vannes est prisée par les investisseurs. De plus, c’est une ville à taille humaine qui offre une bonne qualité de vie. On s’y sent bien. D’autre part, je constate un « effet papy-boom ». Beaucoup de babyboomers bretons qui avaient dû quitter leur région d’origine pour trouver un emploi, font leur retour. Ils peuvent ainsi troquer leur 60 m² parisien contre une maison familiale dans laquelle ils pourront accueillir leurs enfants et leurs petits-enfants. La migration climatique est une autre explication à l’attrait qu’exercent Vannes et, plus globalement, la Bretagne. Pour fuir des étés de plus en plus caniculaires et profiter de températures plus supportables, beaucoup de Sudistes mettent désormais le cap sur la Bretagne. La proximité de Paris qui n’est qu'à 2h30 est un autre atout dans la manche de Vannes. De plus en plus de Parisiens qui ciblaient auparavant la Normandie pour leurs résidences secondaires prospectent dorénavant la Bretagne.
Que recherchent vos clients ?
Sur Vannes, depuis quelque temps déjà, le gros de la demande porte sur les T2 et les T3. Mais depuis le confinement, les stocks se sont réduits et la pénurie s’est renforcée. Les maisons, d’une superficie de 130 m² environ, coûtant entre 300 000 et 350 000 €, sont également très recherchées. Mais ce type de produit est rarissime et il faut désormais compter aux alentours de 400 000 €, voire davantage, pour pouvoir espérer se l’offrir..
Le prix au m² à Vannes, dans le Morbihan, tourne autour de 3 478 € et enregistre 8 % de hausse sur l'année.
Source : SeLoger
Le marché de la maison n'est-il pas le grand gagnant de la crise sanitaire ?
Je constate effectivement que les demandes portant sur des maisons tendent à augmenter. Pour autant, sur Vannes, la densité de la population fait que l’on y trouve davantage de résidences et d’immeubles que de maisons de ville. En revanche, l’accès à un extérieur, qu’il s’agisse d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin privatif est devenu quasi obligatoire.
Pourriez-vous réaliser le portrait-robot de vos clients ?
Ce sont principalement des personnes qui souhaitent acheter une résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif vannetais. Pour de la résidence secondaire, les presqu’îles de Rhuis ou encore de Quiberon seront préférées à Vannes. La pierre locative vannetaise est très prisée, notamment des investisseurs qui ciblent principalement les petites superficies (studios, T2). Vannes étant très touristique, la location saisonnière y est avantageuse. Enfin, des investisseurs que le niveau atteint par les prix rennais rebuterait pourront élargir leur recherche à Vannes. J'ajouterais d'ailleurs que jusqu’à il y a peu, la majeure partie de notre clientèle était locale mais qu'aujourd'hui, un acheteur sur deux vient d’une autre région.
À Vannes, le prix moyen d'un logement avoisine 314 955 €, au terme d'une progression annuelle de 7 %.
Source : SeLoger
Quels sont les prix immobiliers à Vannes ?
La fourchette est large. Pour un studio de 18 m², le ticket d’entrée avoisine 60 000 € et pour une maison dans les beaux quartiers de Vannes (Albert 1er, La Garenne), on pourra monter jusqu’à 1 500 000-1 600 000 €.
Quels sont les quartiers les plus recherchés ?
Le centre-ville, derrière les anciens remparts, reste ultra prisé. Tout comme les alentours immédiats du port. Enfin, la rive droite (quartier Albert 1er) et la rive gauche (quartier de La Garenne) sont aussi très demandées, notamment par les amateurs de maisons des années 30.
Que peut-on acheter à Vannes avec une enveloppe de 250 000 €, voire davantage ?
Pour 250 000 €, on peut s’acheter un beau T3 rénové dans une résidence récente, près du centre-ville de Vannes. Avec 500 000 €, les maisons se faisant rares, on aura accès à des appartements plus spacieux, de types T4 ou T5 (30 mètres carrés, 3 chambres, 1 double séjour) dans de l’haussmannien. Toujours avec 500 000 € de budget, on peut envisager d’acheter une maison (années 90, 130 m², 4 chambres, terrain de 500 m²) hors de la ville. Avec 750 000 €, on peut viser les beaux quartiers, à proximité du centre-ville de Vannes. Enfin, pour 1 000 000 €, on pourra s’acheter une maison d’architecte disposant de belles prestations dans les beaux quartiers. Une autre option consiste à prospecter à l’extérieur de la ville, à proximité de la mer. Je pense notamment au quartier du Vincin où l’on pourra trouver des maisons d’une superficie oscillant entre 150 et 300 m² et disposant de 2 000 m² de terrain.
« La migration climatique pourrait être l'une des explications à l’attrait de la Bretagne »
Romain Nicolas
Pour espérer payer son logement moins cher, où faut-il prospecter, autour de Vannes ?
La première couronne (Saint-Avé, Theix, Plescop) affiche désormais des prix qui s’approchent de ceux pratiqués à Vannes. En deuxième couronne, à une dizaine de kilomètres à l’Est de Vannes, au-delà de Theix, au Nord de la ville (Grand-Champ, Locqueltas) et à l’Ouest, jusqu’à Ploeren, les prix sont plus abordables. Au-delà, on arrive sur Auray mais les prix y ont considérablement augmenté et ils sont désormais similaires aux tarifs vannetais.
Le marché de la résidence secondaire est en plein boom. Pour ceux qui le peuvent, où les Vannetais achètent-ils leurs résidences secondaires ?
Plutôt sur la presqu’île de Rhuis, vers Sarzeau ou sur la presqu’île de Quiberon, entre Arradon et Larmor-Baden.
Selon vous, qu'est-ce qui attend le marché immobilier vannetais en 2021 ?
Selon moi, l'écart entre l’offre et la demande devrait se resserrer. Ce qui m’amène à penser cela, c’est le fait que certains de mes clients, dont les demandes de financement auraient été acceptées avant le confinement ou qui avaient même reçu un accord de principe, ne peuvent plus acheter. Depuis que les banques ont durci leurs conditions de prêt, leurs dossiers ne passent plus. Pour certains ménages, réunir un apport correspondant à 10 % du prix de vente, c’est devenu mission impossible.
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