Alors que la métropole de Lyon attire toujours plus d’habitants chaque année, la production de logements neufs ne suit pas le rythme. Depuis cinq ans maintenant, la construction neuve s’enlise dans la pénurie… ce qui a pour effet de faire grimper les prix !
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La crise sanitaire a durement impacté la construction
Les acteurs de la construction ont été fortement impactés par la crise sanitaire, à partir de mars 2020 lors du premier confinement. Même si le secteur avait pu repartir assez rapidement, il s’est confronté cependant à plusieurs aléas qui l’ont énormément ralenti. Des retards pour l’instruction des permis de construire, une flambée des coûts des matériaux et enfin une pénurie de main-d'œuvre… Sans oublier que 2020 fut une année d’élections municipales, pendant laquelle nombre de projets immobiliers ont été gelés.
Résultat, seulement 2 329 logements ont été vendus sur les neuf premiers mois de l’année dans la métropole de Lyon, soit une baisse de presque 30 % par rapport à 2019, selon la Fédération des promoteurs immobiliers de Lyon. Il s’agit de logements sur plan ce qui signifie que moins il y a de logements vendus une année, moins de chantiers seront lancés l’année suivante… À la fin de l’année 2021, les professionnels du secteur estiment que seulement 3 250 logements neufs auront été vendus.
Sur les 2 329 logements vendus cette année dans la métropole de Lyon, 1 291 ont été acquis par des propriétaires qui occuperont leur logement et 1 038 par des investisseurs.
Une offre trop basse pour satisfaire la demande
Pour la métropole de Lyon, les difficultés de la construction de logements neufs sont un vrai problème. En effet, le territoire gagne chaque année entre 12 000 et 13 000 nouveaux habitants, selon les chiffres de l’Insee. La demande en logements, tant à la transaction qu'à la location, est donc chaque année un peu plus forte. La tension du marché se renforce un peu plus chaque année, à mesure que la construction de logements neufs est, quant à elle, chaque année un peu plus faible.
Selon la Fédération des promoteurs, 650 logements ont fait l’objet d’un refus de permis de construire entre début 2020 et fin avril 2021. Par ailleurs, 3200 autres logements font l’objet de difficultés pour l’obtention d’un permis de construire, dont la moitié sont considérés comme définitivement perdus selon les porteurs de projet ce qui représente 1600 logements qui ne sortiront pas de terre dans les mois qui viennent.
Les promoteurs de la région lyonnaise insistent donc sur « l’absolue nécessité de relancer la délivrance des permis de construire en accompagnant les maires bâtisseurs et en incitant à construire ceux qui le sont moins, voire pas, en lien avec la Métropole et l’État ». Pour la FPI de Lyon, un choc d’offre serait nécessaire pour « absorber la croissance démographique de chaque commune composant notre agglomération, de réguler globalement la hausse des prix »
L’offre en logements neufs, trop faible, fait grimper les prix immobiliers
Le principal effet pervers de la pénurie de logements neufs sur le marché lyonnais, c’est la hausse des prix. Forcément, plus un bien immobilier est rare, plus il est cher.… À Lyon, la flambée des prix du neuf a commencé en même temps que le ralentissement de la production de nouveaux logements, c’est-à-dire à partir de la fin de l’année 2016.
À l’époque, selon le Baromètre LPI-SeLoger, le prix immobilier à Lyon était en moyenne de 4 048 €/m², tous types de biens confondus. Cinq ans plus tard, il atteint 5 513 €/m² soit une hausse de… 36 % ! Une inflation qui trouve sa source, en grande partie, dans la pénurie de logements neufs. En effet, si moins de logements sont produits, cela représente à terme moins de logements sur le marché de l’ancien. En conséquence, les marchés du neuf comme de l’ancien manquent d’offre et les vendeurs sont alors rois.
Selon la FPI de Lyon, entre septembre 2019 et 2021, le prix de vente moyen d’un appartement neuf (hors stationnement) a augmenté de 12 % pour la métropole (de 4 323 à 4 825€/m²) et de 8 % rien qu’à Lyon intramuros (de 5 544 à 6 011 €/m²).
Les acquéreurs se reportent de plus en plus sur les extérieurs de Lyon
L’offre en logements neufs étant toujours pénurique dans les frontières de la métropole de Lyon, les acquéreurs se reportent donc sur ses extérieurs. Des extérieurs assez larges, allant de Villefranche-sur-Saône à Vienne dans l’Isère, ainsi qu’à l’Est de la métropole, sur la Côtière de l'Ain.
Plus de 1 200 logements ont été vendus dans le département du Rhône (hors métropole), en augmentation de… 80 % par rapport à fin septembre 2019. À titre de comparaison, seulement 429 appartements neufs ont été vendus en 2021 contre 949 en 2019… soit une chute de 55 % ! Si, dix ans auparavant, les extérieurs de la métropole de Lyon ne représentaient que 10 % du marché du neuf, ils en constituent aujourd’hui la moitié.
Pour les promoteurs immobiliers de la région lyonnaise, « ce report excessif des ventes vers les extérieurs de la Métropole, par défaut d’offre au centre de l’agglomération, favorise ainsi l’étalement urbain et l’artificialisation des sols ».
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