Le confinement a-t-il rebattu les cartes du marché immobilier angevin ? Combien cela coûte-t-il de devenir propriétaire dans la préfecture du Maine-et-Loire ? Quel y est le niveau de concurrence entre les acquéreurs ? Laurent Bouly, Gérant de l’agence immobilière Nestenn, à Angers, nous répond.
Comment se porte le marché immobilier à Angers ?
Laurent Bouly. Il se porte comme je ne l’ai jamais connu. Le marché de l’immobilier angevin était tendu avant le Covid et depuis le déconfinement, il est reparti de plus belle ! Aussi bien à la location qu’à la vente. La demande en logements y est forte. Bon nombre d’acquéreurs sont d'ailleurs des personnes qui ont été mutées sur Angers. L’explosion du télétravail a aussi contribué à faire naître une nouvelle demande, extra-régionale. Enfin, les investisseurs sont également présents en grand nombre. Ce regain d’attractivité d’Angers fait que les biens, surtout les petites surfaces, ont vu leurs prix exploser. À Angers, il est devenu très compliqué de trouver un studio à moins de 80 000 €. En juin et en juillet, j’ai réalisé 200 % de mes objectifs annuels.
En quoi la crise sanitaire a-t-elle fait évoluer vos pratiques ?
Pour gagner du temps, nous envoyons de plus en plus de vidéos à nos clients. C’est un service qu’apprécient tout particulièrement les acquéreurs extra-régionaux et les investisseurs. D’autre part, tout en privilégiant le « présentiel », nous faisons de plus en plus de signatures électroniques.
De nouvelles tendances sont-elles nées de cette crise ?
Le confinement n’a pas été sans occasionner de nombreuses séparations… et à Angers comme ailleurs, beaucoup de couples n’y ont pas résisté. Un conjoint ou les deux cherche(nt) alors à acheter ou à louer un nouveau logement.
« Avant la crise sanitaire, c’étaient surtout les enseignants qui avaient besoin d’une pièce en plus où corriger leurs copies ».
Laurent Bouly, Gérant de l'agence immobilière Nestenn, à Angers
Les requêtes portant sur les maisons et les biens disposant d'un extérieur et/ou d’une pièce permettant d’y télétravailler explosent. Le constatez-vous sur le terrain ?
Oui, c’est effectivement quelque chose que j’ai pu vérifier. Avant la crise sanitaire, c’étaient surtout les enseignants qui avaient besoin d’une pièce où corriger leurs copies. Mais le confinement et la banalisation du télétravail ont changé la donne.
Quels sont les prix immobiliers à Angers ?
Ils peuvent aller jusqu'à plus de 4000 € du mètre carré avec une très forte augmentation sur un an qui avoisine les 20 % sur les petites surfaces. C’est quelque chose que je n’avais encore jamais vu. Cette pression sur les prix des petites surfaces trouve son origine dans l’attrait d’une nouvelle génération d'investisseurs pour les meublés en centre-ville qu’ils achètent en vue de les louer sur Airbnb. Le même phénomène s’observe sur la côte où il est plus rentable de louer à des saisonniers que de faire de la location longue durée.
À Angers, le coronavirus n’a-t-il pas poussé ces propriétaires à délaisser Airbnb au profit de la location longue durée, moins rentable mais moins risquée ?
Non. Sur Angers, les locations longue durée étaient traditionnellement surreprésentées sur le marché mais les meublés et les locations saisonnières ont désormais le vent en poupe. Le succès de la Loire à Vélo qui attire de nombreux touristes à Angers n’y est d’ailleurs pas étranger.
Quelle y est la fourchette de prix pour une maison ?
En centre-ville, une « Angevine » de 100-120 mètres carrés, composée de trois chambres et d’un bureau se monnaye entre 350 000 et 400 000 €. Sur Angers, les prix ont énormément progressé et à l’extérieur de la ville, ils oscillent entre 270 000 et 350 000 €, voire plus.
« À Angers, pour devenir propriétaire d’un T3, il faut compter de 180 000 € à 280 000 € »
Laurent Bouly de l'agence nestenn, à Angers
Et pour un appartement ?
À Angers, pour devenir propriétaire d’un T3, il faut compter de 180 000 € à 280 000 € s’il s'agit d’immobilier haut-de-gamme. Mais si le logement est situé dans un immeuble des années 50, le prix tournera plutôt autour des 140 000 € pour un bien d’une soixantaine de mètres carrés.
Quel serait le ticket d'entrée pour un studio locatif d'une vingtaine de mètres carrés à Angers ?
Pour vous donner une idée de l’engouement que suscite ce type de biens, sachez que j’ai récemment vendu - en l’espace de deux jours seulement - un appartement de 15 mètres carrés au prix de 76 000 €.
Quels sont les quartiers les plus prisés ? En termes de requêtes, l'hyper-centre, la Doutre et Madeleine semblent se détacher. Vous confirmez ?
L’hyper-centre d’Angers, la Doutre, proche hôpital, le quartier de la Madeleine, le secteur de Ney et les environs de la gare sont très recherchés. Les acheteurs apprécient de pouvoir tout faire à pied ou à vélo.
« La demande est tellement forte que tous les secteurs de la ville d'Angers sont demandés »
Laurent Bouly
Quels y sont les prix ?
Le prix au mètre carré à Angers se situe dans la fourchette haute du marché mais tout dépend de la typologie du bien, de sa surface, de son exposition… Dans ces secteurs, certains produits peuvent atteindre 700 000 voire 800 000 € et au mètre carré, les prix peuvent avoisiner les 3 500-4 000 €.
Y a-t-il des secteurs moins demandés que d'autres ?
Plus vraiment. Sur Angers, la demande est tellement forte que tous les secteurs de la ville sont demandés et qu’aucun n’est blacklisté. Ponts-de-cé, au sud de la ville, est ainsi devenu un secteur sur lequel de plus en plus d’acquéreurs qui ne trouvent rien sur Angers prospectent désormais. Par un effet cascadant, la demande se répercute véritablement sur les marchés de report. Ceux-ci gagnent en attractivité et voient leurs prix augmenter. À 2 000-2 500 € du mètre carré, ils restent toutefois plus accessibles que le centre-ville d’Angers.
Dans le cadre d’un investissement locatif, quels sont les secteurs à privilégier ?
Prenez le centre-ville d’Angers, tracez un cercle d’environ deux kilomètres autour et vous avez la réponse à votre question. Faute de trouver un logement sur Angers, des étudiants sont parfois obligés de loger à Chalonnes-sur-Loire, à 20 kilomètres d’ici. Le marché locatif angevin est extrêmement tendu. Il est d'ailleurs intéressant de voir que sur Angers, la colocation prend de l’ampleur. De plus en plus d’investisseurs achètent ainsi un grand appartement ou une maison et proposent de la colocation. La rentabilité est très avantageuse. Pour une maison, le loyer pourra facilement passer de 1 000 € par mois à 1 400 € par mois.
« Les logements se vendent très rapidement et leurs prix sont très peu négociés ».
Laurent Bouly
S’il est proposé au prix du marché, à Angers, en combien de temps un bien peut-il se vendre ?
Les logements se vendent très rapidement et leurs prix sont très peu négociés. Pour un logement que j'aurai rentré, il n’est pas rare que je reçoive trois ou quatre propositions « au prix ». Sur le marché de la location, le propriétaire choisit le meilleur dossier. Sur le marché de la transaction, aujourd’hui, c’est devenu la même chose et beaucoup d’acquéreurs prospectent en ayant déjà un accord de leur banque. Il faut se montrer ultra-réactif dans sa recherche !
Quels sont les biens les plus demandés à Angers ?
Les T1, les T2 et les T3 sont très recherchés. Tout comme l’est la maison avec quatre chambres.
Qui investit à Angers ?
Les investisseurs viennent de partout. Les villes de l’ouest ont la cote en ce moment et Angers a une grosse cote.
« En première couronne (Saint-Barthélemy, Bouchemaine, Avrillé, Ponts-de-Cé, etc.), le marché s’est tendu également »
Laurent Bouly
Un mot sur les communes avoisinantes. L'appétence des Français pour les extérieurs et les maisons a-t-elle profité au marché de périphérie ?
En première couronne (Saint-Barthélemy, Bouchemaine, Avrillé, Ponts-de-cé, etc.), le marché s’est tendu également et les stocks de logements à vendre tendent à s’épuiser. D’ailleurs, les prix qui y sont pratiqués, à savoir entre 2 500 et 3 000 € du mètre carré, s’alignent avec les prix angevins. L’écart se resserre donc entre Angers et les communes limitrophes. Ce sont des villes qui sont, par ailleurs, très bien desservies : tram, bus.
Pour payer moins cher son logement et profiter d’une tension immobilière atténuée, jusqu’où doit-on aller ?
Le marché de report s’est véritablement déporté à quinze, vingt kilomètres d’Angers. Mais même à Doué-la-Fontaine, à 30 km d’Angers, le marché ne s’est jamais aussi bien porté et l’on commence à ressentir une raréfaction des stocks de biens à vendre.
Un mot sur les programmes neufs à Angers ?
Le quartier Saint-Serge autour du cinéma Gaumont et de la bibliothèque poursuit sa transformation, tout comme le programme Saint-Aubin, entre Angers-nord et Avrillé. On recense bon nombre de programmes neufs sur Angers.
Comment pensez-vous que le marché angevin pourrait évoluer dans les prochains mois ? Pourrait-il se tendre davantage ?
Plus tendu qu’il ne l’est actuellement, ça me paraît compliqué…
Le marché locatif angevin pourrait-il profiter de la tension du marché de la transaction ?
En théorie, c’est possible car la location peut constituer une solution de repli pour une personne qui serait dans l’incapacité d’acheter plus grand à Angers. Mais concrètement, le problème, c’est que nous manquons également de biens à louer…
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)