Annemasse : la tension du marché immobilier atteint des sommets !
Dans le Genevois français, le marché immobilier présente une dynamique comparable à celle de l’Île-de-France. La proximité de la Suisse et de son Smic à 3 800 € dopent le pouvoir d’achat de nombreux acquéreurs, en particulier à Annemasse. Mais les biens sont rares, la concurrence très rude et les prix grimpent.
Annemasse n’a pas toujours connu des prix aussi élevés. La ville de 35 235 habitants a longtemps souffert d’une image terne, ambiance cité dortoir d’un côté et banlieue sensible de l’autre. Mais les temps changent. Annemasse n’a jamais été aussi proche de Genève, depuis la mise en service du CEVA, une ligne ferroviaire reliant les deux villes en à peine 15 minutes. De quoi chambouler le marché immobilier ! Annemasse a rarement connu une telle attractivité...
La proximité de la Suisse dope le marché
A l’image de l’ensemble du Genevois, cette ville connaît une dynamique démographique soutenue. Le nombre d’habitants a grossi de 32 % en vingt ans selon l'Insee. Dans le même temps, la part de frontaliers dans la population active a explosé, passant de 24 à 41 % !
C’est bien connu, la toute proche Suisse attire depuis bien longtemps nombre de Haut-Savoyards et d’habitants du Pays de Gex. Mais l’attrait des salaires helvétiques rayonne désormais au-delà du seul pourtour genevois… Les frontaliers sont de plus en plus nombreux et viennent de toute la France. Ils sont aujourd’hui plus de 100 000 à passer la frontière chaque jour vers Genève contre 70 000 dix ans avant. Annemasse étant limitrophe de Genève, son marché ne pouvait qu’être dopé.
La tension du marché immobilier est maximale
En contrepartie de cette attractivité, les habitants ont de plus en plus de mal à se loger, en particulier pour acheter. D’une part, la construction neuve ne suit pas le rythme démographique. Un phénomène accentué en cette année 2021 par le ralentissement des mises en chantier de programmes neufs à cause des confinements de 2020. D’autre part, la crise sanitaire et la montée des prix ont eu pour effet de refroidir les projets de vente des propriétaires, incertains quant à la suite de leur prochaine acquisition. Bref, les biens à la vente sont de plus en plus rares et donc de plus en plus chers. Le prix du mètre carré à Annemasse atteint ainsi 3 459 €.
- Prix des Maisons à Annemasse : 3 771 €/m²
- Prix des appartements à Annemasse : 3 470 €/m²
Les atouts du tram, de la voie verte et du Léman Express
Que ce soit en transaction ou en location, la proximité de la gare d’Annemasse est devenue un nouveau critère en matière de recherche. D’autant plus que ce secteur se trouve à quelques encablures du début de la nouvelle voie verte, permettant de regagner Genève à vélo. Le phénomène de cet attrait autour des gares desservies par le Léman Express s’observe d’ailleurs dans tout le Genevois. A Annemasse, le quartier de la gare jusqu’à l’Hôtel de Ville connaît depuis 2014 une requalification d’envergure, comprenant notamment l’aménagement d’une ancienne friche de deux hectares et la livraison au total de 400 logements.
Le prix du foncier impacte le prix de vente final des logements neufs
En parallèle de la requalification du quartier de la gare, une vingtaine de programmes neufs à Annemasse étaient en cours fin 2020. Mais la raréfaction de terrains disponibles pour la construction a fait grimper les prix du foncier. Ce qui a pour effet de faire grimper les prix de vente des logements neufs. Ainsi, pour s’installer dans un appartement neuf, comptez sur un budget de 4 500 - 5 000 €/m². Ce sont les prix, par exemple, des T4 du programme Quai N°4, à proximité de la gare, dont la livraison est prévue en 2022 ou encore du Hub qui propose à la vente des biens dont les prix sont compris à partir de 3 300€ pour un T4 de 75 m² et jusqu’à 7 368 € pour un studio de 19 m².
Annemasse compte 18 608 logements en tout, répartis entre 89 % de résidences principales, 3 % de résidences secondaires et 8 % de logements vacants.
Dans l’ancien, les ventes se concluent en quelques jours
Le marché annemassien reste très fluide, en particulier dans l’ancien. Quand les biens sont au prix, les transactions se concluent sous quinze jours. Globalement, pour un studio il faut compter sur des budgets moyens aux alentours de 110 000 €, 160 000 € pour un T2 et 200 000 € pour un T3. Le marché des grandes surfaces présente des caractéristiques un peu plus aléatoires en fonction de la situation et de l’état des biens. On trouve ainsi des T4 compris dans une fourchette de 280 000 à 400 000 €.
Dans l’hyper-centre d’Annemasse, les T3 d’une soixantaine de m² se négocient rarement en-deçà de 230 000 €. En-dehors de la zone piétonne, les prix s’établissent autour de 3 500 €/m². Une gamme de prix que l’on retrouve dans le reste de la ville dans les quartiers de Romagny, du Vernand et du Beulet-Ile de France où l’on trouve le quartier réputé sensible du Perrier. Dans ces secteurs, il n’est pas rare de trouver des biens dans des copropriétés des années 60 qui peuvent se négocier à moins de 2 500 €/m²... Cela se vend, bien sûr, mais les acquéreurs ne se bousculent pas pour autant.
Les alentours d’Annemasse séduisent de plus en plus
Si certains quartiers d’Annemasse peinent encore à attirer, il n’en est rien de certaines communes voisines. La couronne proche bénéficie toujours d’une bonne attractivité. Ambilly, Gaillard, Ville-la-Grand, Étrembières ou encore Vétraz-Monthoux offrent à la fois un marché de maisons, mais également un cadre de vie un peu moins urbain. Ces communes affichent ainsi des prix moyens au m² compris entre 3 600 € et 4 200 €. C’est le prix par exemple d’une maison de 116 m² (870 m² de terrain) vendue en juin 2020 à Vétraz-Monthoux pour 513 000 € (4 422 €/m²), ou d’une autre de 90 m² (455 m² de terrain) vendue à la même époque à Ambilly pour 355 000 € (3 944 €/m²).
Tous les prix et les chiffres mentionnés sont issus de SeLoger.
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