Comment estimer une maison ?

Florian Billaud 23 jan 2019
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L’évaluation du prix de vente est une étape importante pour réussir votre transaction. Un simple comparatif avec les conditions du marché n’est, en effet, pas assez précis pour fixer votre propre tarif. Comment faire estimer sa maison ? Découvrez les clés afin de calculer le juste prix pour une vente sans souci.

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Une maison normande
Pour réussir votre projet, l'estimation du prix de votre maison est primordiale. © vvoe
Sommaire

Comment estimer une maison avec objectivité ?

Vous souhaitez savoir comment estimer une maison ? Avant tout, vous devez absolument prendre de la distance par rapport à votre bien. La majorité des propriétaires ont tendance à surcoter leur logement. Or, pour réussir votre transaction et ce, dès l’estimation du prix de vente de votre maison, vous allez devoir faire preuve d’objectivité. Cela signifie en d’autres termes que vous allez être tenu de lister les points positifs mais aussi, et surtout, les points négatifs concernant votre logement. Vous allez devoir vous concentrer sur des critères clés de l’immobilier regardés à la loupe par les futurs acquéreurs.

Bon à savoir : Faire estimer sa maison : évaluez le potentiel !

Pour faire une estimation fiable de votre maison, notez quelles sont les possibilités d’aménagements qu’offre votre logement car cela permet de répondre aux besoins d’un plus large panel d’acquéreur.

Prenez en compte la surface habitable et la surface extérieure

Pour estimer le prix d’une maison, mieux vaut se renseigner sur le prix moyen du m² dans votre quartier ou même dans votre rue. Cela vous donnera une première idée de la valeur de votre bien.

Pour comparer avec ce qui se fait sur le marché, vous devrez également prendre en compte l’existence ou non d’un extérieur. Si vous êtes dans le premier cas de figure, sachez que tous les terrains n’ont pas la même valeur. Des parcelles en espalier, en friche ou joliment aménagées avec des dépendances et les dernières installations à la mode n’auront pas la même valeur dans le prix final du bien complet. Comparez avec les biens en vente afin de savoir exactement à combien se vendent des biens similaires au vôtre. Un professionnel de l’immobilier, comme un notaire ou une agence, est recommandé si vous recherchez comment estimer une maison.

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Quel est le type de construction de votre maison ?

Le prix d’une maison est également indexé sur son état général, et cela découle très souvent de la qualité de sa construction. Du préfabriqué au traditionnel, les prix au m² de la construction en France varient de 1 100 à 1 800 €/m², chaque type de fabrication ayant une cote plus ou moins élevée. La maison est-elle à jour des dernières normes ?

Tout ce qui concerne l’énergie apporte, de nos jours, beaucoup de valeur à un logement. Avez-vous également fait des aménagements spécifiques qui améliorent considérablement le quotidien ? Tous ces points sont des « plus » à la vente, qui pourront être avancés lors des éventuelles négociations avec les futurs acquéreurs et qui, pour le coup, ne pourront être réfutés.

Les 3 points clés pour estimer une maison

  • Effacez tout lien affectif avec votre logement.
  • Notez les plus et les moins avec objectivité.
  • Utilisez le simulateur d’estimation de bien de SeLoger.

Faire estimer sa maison : les aménagements intérieurs et extérieurs

Les prestations qui améliorent le bien sont des éléments valorisables. Une véranda, une climatisation réversible, une piscine extérieure, des volets roulants centralisés ou toute autre autre amélioration impactent le prix de vente.

Glissez-vous dans la peau d’un agent immobilier et faites une liste complète de tout ce que vous avez fait/rajouté dans votre maison, ou de tous les critères les plus recherchés par les acquéreurs et présents dans votre bien. Une maison entièrement clôturée ou, par exemple, une maison sans mitoyenneté ont plus de valeur sur le marché de l’immobilier.

Estimer sa maison sur Seloger

Comment estimer une maison : ne pas négliger l’environnement

Selon une expression consacrée, un acquéreur achète souvent une adresse avant d’acheter une maison. Un même bien avec les mêmes prestations n’aura pas le même prix de vente dans un quartier différent. Certaines zones sont plus cotées ou plus tendance que d’autres. Certains critères sont particulièrement recherchés par les familles qui achètent une maison : la facilité des transports en commun, la présence de commerces et d’écoles... D’un autre côté, les maisons qui ont des servitudes avec les voisins, des droits de passage ou encore un trop grand vis-à-vis vont forcément voir leur prix de vente déprécié pour être au plus proche de la réalité du marché.

Comment faire estimer sa maison sans se tromper ? 

Il est risqué de sous-estimer la valeur de votre maison. Pourquoi ? Le fait de sous-estimer la valeur d'un bien immobilier risque d'éveiller les soupçons de l'administration fiscale. Et celle-ci pourrait vous réclamer le paiement des droits d’enregistrement sur la valeur réelle du bien, autrement dit sur la valeur vénale immobilière. Et pour cause, aux yeux du fisc, il pourrait s'agir ni plus ni moins d'une donation déguisée. Vous devriez alors vous acquitter du paiement de droits de donation. Enfin, vous vous exposeriez à un redressement fiscal. 

S’entourer d’outils professionnels pour calculer le prix d’une maison

Comment estimer une maison pour vous rapprocher au plus près du prix du marché ? Ce n’est certes pas aisé, mais loin d’être impossible. Si vous avez fait un état des lieux détaillé, comme expliqué ci-dessus, vous devez déjà avoir une idée précise et objective de la valeur de votre bien. Hormis le fait de prendre les choses en main, vous pouvez aussi faire confiance à des experts immobiliers. Qu’ils soient des agents ou des professionnels du bâtiment, chacun pourra apporter sa pierre à l’édifice pour que vous ayez le plus d’éléments possible.

Simulateur d’estimation SeLoger : Comment estimer une maison avec un simulateur ?

Véritable outil qui se base sur une étude approfondie et minutieuse du marché dans votre secteur, il vous permettra d’avoir une idée de ce qui a été vendu et du prix réel de vente de votre maison.

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Estimer votre maison à son juste prix permet non seulement de la vendre plus rapidement mais aussi d'éviter que les éventuels acheteurs ne soient tentés d'en négocier le prix de vente. 

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