Bourg-en-Bresse : les ventes baissent mais les prix immobiliers montent !

Les maisons avec jardin sont prises d’assaut à Bourg-en-Bresse

S’il y a bien une ville où les envies d’extérieurs de la part des acquéreurs se sont fait sentir, c’est bien Bourg-en-Bresse. Son marché de maisons individuelles a été pris d’assaut à l’été 2020, à l’issue du premier confinement. Mais comme le nombre de pavillons à la vente est insuffisant pour satisfaire la demande, leur cote a augmenté de 5 à 10 % sur un an. 

Des hausses de prix qui ne devraient pas se démentir de sitôt, étant donné que les agents immobiliers peinent à reconstituer les stocks. « Même les maisons nécessitant des travaux de rénovation se vendent aujourd’hui plus facilement », observe Serge Prost, d’Orpi Bourg-en-Bresse. « La pénurie de biens  commence à booster le marché des maisons à moins de 100 000 € qui ne trouvaient pas preneur. 

Malgré la cote qui augmente, les prix des maisons restent attractifs 

Le cœur de marché de Bourg-en-Bresse en ce moment, ce sont les maisons individuelles dont le prix s'affichent entre 200 000 et 250 000 €. « Au-delà, entre 300 000 et 400 000 €, les biens s’écoulent plus lentement, car les acquéreurs ayant ce budget sont plus rares », note Serge Prost. « Sur les maisons à plus de 400 000 €, les acquéreurs viennent de l’extérieur, de Savoie ou de Haute-Savoie ».

Entre 200 000 et 250 000 €, le marché burgien offre encore quelques opportunités pour des maisons des années 60 à 80. « Ce sont souvent des constructions de 80 à 110 m², avec 600 m² de terrain, qui possèdent un rez-de-sol utilisé autrefois comme garage ou buanderie et aujourd’hui transformé en pièces de vie », précise l’agent immobilier. « Ce type de bien se négocie à partir de 150 000 €, auxquels il faut ajouter 50 000 à 100 000 € de travaux ». Mais dans Bourg-en-Bresse intramuros, ce genre d'opportunité ne court plus les rues.

La dynamique rayonne sur la périphérie de Bourg-en-Bresse

Les maisons avec un bel extérieur étant devenues rares à la vente, les acquéreurs se sont tournés sur les marchés périphériques, du côté de Péronnas, Saint-Rémy, Viriat ou encore Jasseron... « Le marché immobilier a été très dynamique dans un périmètre de 20 km autour de Bourg. Ces villages alentours offrent des pavillons au calme, dans une campagne avec un certain charme... Cela a fait son effet auprès de nombreux acquéreurs », raconte Serge Prost. « C’est justement dans cette périphérie que les acquéreurs peuvent trouver des maisons plus récentes, de 120 m², construites à partir des années 90 dans des budgets compris entre 200 000 et 350 000 € ».

Les prix immobiliers autour de Bourg-en-Bresse

Le marché immobilier de Bourg-en-Bresse commence à être pénurique

Même si l’immobilier de Bourg-en-Bresse affiche des prix cohérents avec le niveau de vie des foyers locaux, la balance entre l’offre et la demande se trouve aujourd’hui déséquilibrée. « A l’engouement des acquéreurs depuis un an pour les maisons, il faut ajouter une position attentiste de la part des propriétaires. Ils hésitent à vendre, en particulier dans Bourg intramuros », décrit Serge Prost.

Cette attitude attentiste de la part des propriétaires a pour effet de ne pas alimenter le marché immobilier, tarissant l’offre disponible. Résultat : les prix immobiliers ont tendance à grimper, en particulier sur les maisons à raison de 5 à 10 % selon les biens. « C’est vrai également pour les appartements, mais de manière beaucoup moins forte ».

Pas d’emballement en revanche pour les appartements

Du côté des appartements, l’emballement est beaucoup moins palpable que pour les maisons. Selon Serge Prost, cela s’explique par la nature du parc immobilier de Bourg-en-Bresse, composé à 30,8 % de logements sociaux. « A la location, le marché des appartements est détendu. En transaction, il se construit peu de logements collectifs, et ce, depuis longtemps. Enfin, du fait d’un marché locatif détendu, les investisseurs ne sont pas très présents dans la ville, ce qui ne favorise pas non plus les constructions neuves » .

Cependant, il est bien entendu possible d’acheter un appartement à Bourg-en-Bresse, où l’offre se compose majoritairement de T3 et de T4 pour lesquels il faut compter sur un budget situé entre 90 000 et 170 000 €. Des prix qui dépendent bien entendu de l’état du bien et de sa localisation. « Même si tous les quartiers de Bourg-en-Bresse se valent, on peut citer le secteur de la gare et autour de la clinique Convert qui seraient les deux secteurs les plus prisés », précise Serge Prost.

Les investisseurs privilégient le centre-ville et le quartier de l’université

Peu réputée pour attirer les investisseurs, Bourg-en-Bresse possède pourtant quelques atouts en termes de placement qui n’ont pas échappé à certains. Grâce à des prix plus accessibles qu’en région lyonnaise, la préfecture de l’Ain a pu attirer des investisseurs au budget plus restreint ou en quête d’une meilleure rentabilité. Ils dirigent généralement leurs recherches entre le centre-ville et l’université Jean-Moulin, l’émanation du campus Lyon 3, des quartiers où il faut compter autour de 1 900 €/m² pour les petites surfaces en bon état de 30 m², louées entre 9 et 12 €/m²,  soit des rendements allant de 5,6 à 8 %, voire un peu plus en meublé. 

Source : tous les prix sont issus de SeLoger