Quartiers et stratégies d'investissement à privilégier, nos conseils pour réussir votre investissement locatif à Clermont-Ferrand

Évolution des prix de l'immobilier

À l'automne 2024, le coût moyen du mètre carré à Clermont-Ferrand est de 2 268 €, avec des disparités allant de 2 809 €/m² dans le quartier de Bonnabaud à moins de 2 000 €/m² dans la partie nord de la ville. Les prix immobiliers dans le chef-lieu du Puy-de-Dôme sont ainsi deux fois inférieurs à ceux de villes comme Lyon ou Bordeaux, mais environ 30 % plus élevés que ceux pratiqués à Limoges, par exemple. Cela dit, si l'on considère sa taille (22e plus grande commune de France), Clermont-Ferrand reste abordable financièrement, y compris par rapport au prix national moyen (légèrement au-dessus des 3 000 €/m²). 

Selon Meilleurs Agents, les prix immobiliers locaux demeurent stables depuis deux ans, après avoir connu une envolée significative entre 2019 et 2022 (+ 20 %). Le contexte de crise économique et de relèvement spectaculaire des taux d'emprunts bancaires a eu pour conséquence de figer le marché immobilier des grandes villes. On y constate globalement une diminution des valeurs depuis 2022.           

Offre et demande locative

Le prix au m² à la location est uniforme sur l'ensemble de la commune et se monte à 11 €. Cela équivaut à un loyer de 550 € pour un logement de 50 m². Vous pouvez espérer trouver des locataires parmi une population jeune et active et un large panel d'étudiants : ils sont en effet plus de 40 000 à suivre un cursus universitaire à Clermont-Ferrand, ce qui représente tout de même 1 habitant sur 4 !

Le centre-ville

Les quartiers de l'hypercentre proposent un agréable cadre de vie, au plus près des principaux monuments historiques de la ville (opéra-théâtre, cathédrale Notre-Dame-de-l’Assomption, place de Jaude, rue des Gras). C'est aussi dans ces secteurs que l'on retrouve les prix immobiliers les plus chers, à Bonnabaud et Ballainvilliers, à plus de 2 500 €/m². En choisissant ces quartiers, vous aurez la certitude de trouver des locataires, d'autant plus qu'ils seront bien desservis par les réseaux de transport locaux, dont le tramway.

Le quartier des Salins

Au sud du centre-ville, les Salins affichent eux aussi des prix au-dessus de la moyenne communale, à près de 2 500 €/m². Bien situé, relié aux quartiers historiques par des lignes de bus régulières, fort de la Place Gambetta et d'une gare routière, ce quartier peut être un endroit rêvé pour un investissement locatif à Clermont-Ferrand.

Montferrand

A l'écart du centre-ville, le quartier de Montferrand compte de superbes hôtels particuliers classés aux monuments historiques. Situé au cœur de la commune d'un point de vue géographique et desservi par la ligne de tramway, Montferrand dispose de nombreux atouts pour vous séduire, à commencer par des prix au mètre carré proches des 2 000 €. En plus des lieux chargés d'histoire et de patrimoine, le quartier de Montferrand accueille également une grande partie des infrastructures de l'entreprise Michelin, basée à Clermont-Ferrand.

Investissement dans l'ancien

La valeur du mètre carré dans l'ancien est environ 20 à 30 % moindre que dans le neuf, ce qui vous permet d'économiser sur le prix d'achat. Néanmoins, il vous faut garder à l'esprit que vous devrez presque toujours y mener des travaux de rénovation et d'amélioration de l'habitat. 

Des dispositifs de réduction fiscale existent dans l'ancien. En raison de leur caractère historique, certains secteurs du centre-ville peuvent être concernés par la Loi Malraux. Pour rappel, cette loi vous permet de bénéficier d'un abattement fiscal de 22 à 30 %, s'il s'agit d'immeubles classés dans un site patrimonial remarquable, soit avec plan de sauvegarde et de mise en valeur, soit avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine. Elle est en vigueur pour les particuliers désireux d'acheter des immeubles résidentiels pour les ouvrir ensuite à la location. Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur quatre ans.

Investissement dans le neuf

Si vous désirez investir dans des programmes immobiliers neufs, vous pouvez prétendre à bénéficier de la Loi Pinel. Cette dernière a été reconduite jusqu'à fin 2024, sous une forme atténuée. En effet, le dispositif d'origine prévoyait une réduction d'impôts allant jusqu'à 21 %, si le logement était ouvert à la location sur une durée de 12 ans maximum. Désormais, ce taux plafond est seulement de 14 %. La Loi Pinel, qui avait pour objectif d'inciter des investisseurs à acheter des logements neufs, expirera à la fin de l'année 2024. Vous pouvez donc encore en bénéficier, y compris pour un investissement locatif à Clermont-Ferrand.            

Location meublée vs non meublée

Si vous hésitez entre les deux, vous devez savoir que, quelle que soit votre décision finale, il existe des atouts avantageux. Un logement meublé est certes plus cher à acquérir. Néanmoins, il présente des avantages logistiques incomparables, qui font que vous aurez beaucoup plus de chances d'attirer d'éventuels locataires. Dans ce cas de figure, vous pourrez également bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2024, qui permet un abattement fiscal à hauteur de 11 % du prix de l'appartement. La Loi Censi-Bouvard présente l'avantage de ne nécessiter aucune inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous aurez ainsi davantage intérêt à choisir une location meublée, surtout si votre stratégie d'investissement cible les jeunes actifs et les étudiants.

Cependant, pour les logements non-meublés, il existe le dispositif Denormandie, également disponible pour Clermont-Ferrand en ce qui concerne les logements anciens à rénover. Comme pour la Loi Pinel, les appartements doivent être loués sur une période de 6, 9 ou 12 ans, avec un plafond de loyer défini par plusieurs zones géographiques. Les travaux de rénovation doivent valoir au moins 25 % du prix du logement. Selon la durée de la période d'ouverture à la location, vous pouvez prétendre à une réduction d'impôts allant de 12 à 21 %.