Investissement locatif à Douai

Douai se démarque par ses prix immobiliers très abordables, une bonne situation géographique et des réseaux de transport performants.

L’évolution des prix de l'immobilier et le taux de vacance locative 

En octobre 2024, le prix du mètre carré moyen à Douai s'établit à 1 709 €/m², dans une fourchette allant de 1 282 à 2 564 €/m². Le prix au m² à la location est de 11 € sur l'ensemble de la commune.

Selon SeLoger, les prix à Douai ont varié à plusieurs reprises au cours des 10 dernières années. Depuis lors, dans un contexte marqué par une crise économique et le relèvement rapide des taux de crédit immobilier, une diminution de 3 % se remarque en deux ans pour les appartements et 10,3 % pour les maisons.

En outre, les logements vacants représentent 9 % des habitations, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne nationale.

Comparaison avec d'autres villes de la région

Par rapport à Lille (3 431 €/m²), la ville de Douai est deux fois moins chère. Elle est une fois et demi moins coûteuse qu'Arras (2 683 €/m²). De plus, elle se situe financièrement proche de ses voisines de taille comparable, Cambrai (1 500 €/m²) et Valenciennes (1 913 €/m²), tout en étant mieux située que ces dernières sur l'axe Lille-Paris.

Les prix immobiliers à Douai sont 15 % moins chers que la moyenne du département du Nord.

Sa proximité avec les grandes villes

L'un des atouts phares de la ville est sa position géographique, à proximité de l'autoroute A1, laquelle relie Lille et Paris, à travers la région des Hauts-de-France. Grâce à ce grand axe de déplacement, Lille n'est qu'à 41 kilomètres, ce qui la rend accessible en une trentaine de 30 minutes. Cette proximité offre aux Douaisiens et aux Douaisiennes la possibilité de résider sur place et d'aller travailler dans la métropole lilloise. Paris est plus éloignée, à 200 kilomètres, mais tout de même à moins de 2h30 par l'autoroute.

Son dynamisme économique local

Douai jouit d'une position centrale dans son département, le Nord (59). Elle accueille des infrastructures de grandes sociétés, dont Renault, avec une usine d'assemblage automobile. Célèbre pour son grand beffroi, classé à l'UNESCO, la ville a cependant perdu quelques milliers d'habitants depuis les années 60. Elle demeure toutefois une cité moyenne importante dans son secteur.

Ses infrastructures et ses réseaux de transports

Douai possède un important réseau de bus nommé Évéole, dont l'accès est gratuit depuis 2022. Il existe des navettes pour accéder au centre-ville, ainsi que la desserte à la demande sur 22 lignes de bus. La ville bénéficie également de la présence d'une gare SNCF pour des trajets à plus longue distance dans les Hauts-de-France et vers Paris.

Le centre-ville

Les espaces du centre sont logiquement parmi les plus chers :

• la sous-préfecture dont le prix du mètre carré s’élève à 1 832 € ; 
• la Caserne de Caux-Corbineau dont le prix du mètre carré atteint 1 717 € ;
• la place Carnot dont on estime le prix moyen du mètre carré à 1 673 €
• les places d'Armes et du Barlet à 1 641 € / m².

Mais ils sont aussi les mieux pourvus en services de transports urbains. Vous n'aurez que peu de difficultés à trouver des locataires dans cette partie historique de Douai.

Le quartier de la Gare

À l'est de la ville, le quartier de la Gare est un peu moins cher que l'hypercentre, à 1 566 € le mètre carré. Bien rattaché au centre, vous pouvez vous servir de ses prix moindres pour réaliser un investissement locatif à Douai.

Le quartier de Frais-Marais

Au nord-est de Douai, Frais-Marais est le deuxième quartier le plus cher de la ville, avec une moyenne supérieure à 1 800 €/m². Il s'agit d'un village rattaché à Douai, résidentiel et de qualité. Ce secteur est idéal pour vivre un peu à l'écart de la cité tout en bénéficiant de ses infrastructures de transport.

Investissement dans l'ancien

Les logements anciens sont logiquement les plus nombreux sur le marché immobilier, à Douai comme dans de nombreuses villes de France. La pierre ancienne possède l'avantage de coûter environ 20 à 30 % moins cher que le neuf. En revanche, vous devrez presque toujours y mener des travaux d'aménagement et de mise aux normes énergétiques. Cela, dans certains cas, fera exploser votre budget et vous reviendra au final plus cher qu'un investissement dans le neuf. Il est conseillé de toujours prendre garde aux vices cachés dans les maisons et appartements anciens.

Investissement dans le neuf

Les programmes immobiliers neufs possèdent l'avantage de ne nécessiter aucuns travaux. Ils sont déjà à jour des dernières recommandations énergétiques, en termes d'isolation et de performance. Vous aurez besoin de débourser plus que pour de l'ancien, mais vous obtiendrez en échange un bien immédiatement aménageable et habitable pour vos futurs locataires.

Location meublée ou non meublée

Une location meublée représente logiquement un loyer plus cher qu'une version non-meublée, ce qui est compensé par la mise à disposition d'équipements modernes et pratiques, tels qu'un lave-linge et un micro-ondes.

Si votre objectif est d'attirer rapidement des locataires, il vous est davantage conseillé de rechercher une location meublée, d'autant plus que ce type de bien vous permet de bénéficier du statut loueur meublé non professionnel (LMNP). En régime simplifié micro-BIC, celui-ci vous exonère d'impôts à hauteur de 50 % de vos revenus locatifs, à condition que ces derniers ne dépassent pas les 23 000 € annuels.