Vice caché dans une maison : combien de temps avez-vous pour (ré)agir ?

Xavier Beaunieux 22 juin 2023
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La découverte d’un vice caché, c’est-à-dire d’un défaut inconnu de l’acquéreur qu’un simple examen n’aurait pas permis de détecter, et qui existait au moment de la vente peut permettre à celui qui l’invoque d’obtenir l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix. Mais encore faut-il intenter une action en justice dans les délais impartis… Mais quels sont ces délais ? À partir de quand le compte à rebours démarre-t-il ? Et quand est-il trop tard pour activer la garantie des vices cachés ? On vous répond. 

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Un couple devant un ordinateur
Un vice caché dans votre maison ? Voici quand et comment agir ? © Getty
Sommaire

C’est quoi, un vice caché ?

Comme l’indique l’article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut non apparent d'un bien immobilier (…) qui n'a pas été révélé à l'acheteur au moment de l'achat. Ce défaut peut rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminuer significativement la valeur. Les vices cachés peuvent inclure :

  • des problèmes structurels,
  • des dommages cachés,
  • des problèmes de sécurité
  • ou d'autres défauts importants.

En termes d’immobilier, un vice caché peut prendre la forme :

  • d’un terrain dont l’instabilité le rend constructible,
  • d’un logement dont l’étanchéité est défectueuse,
  • d’une dalle de béton qui se fissure,
  • d’une charpente détériorée…

Quel est le délai pour activer la garantie des vices cachés ?

À compter de la découverte du vice qui rappelons-le était caché au moment de la vente et que seul un examen approfondi aurait permis de détecter, l’acheteur a deux ans pour agir en justice et demander soit à ce qu’une partie du prix lui soit restituée, soit à ce que la vente soit purement et simplement annulée. Mais attention, le recours devra être exercé dans les 20 ans qui suivent la vente. Au-delà, l’action permettant de faire jouer la garantie légale de vices cachés sera prescrite…

Dans le cas d’une vente dite en l’état, une clause du contrat de vente prévoit que le vendeur n’effectuera aucune réparation. Quand bien même un défaut viendrait à être détecté par l’acheteur…

Incombe-t-il à l’acheteur de prouver l’existence du vice caché ?

Ce n’est pas tant la preuve de l’existence du vice caché qui peut poser problème (des photographies et des rapports d’expert peuvent en attester) que la preuve d’une part, qu’il existait au moment de la vente, et d’autre part, que le vendeur était au courant de son existence. Pour ce qui est de la « date de naissance » du vice, elle doit être antérieure ou, à tout le moins concomitante à la vente. En clair, un défaut qui surviendrait postérieurement à la vente ne saurait être qualifié de vice caché.

Pour ce qui est de la connaissance de l’existence du vice par le vendeur, deux cas peuvent se présenter. Si le vendeur est un professionnel, il est présumé avoir eu connaissance de l’existence du vice caché. Il ne peut donc pas s’exonérer de la garantie des vices cachés qui pèse alors sur lui de tout son poids. En revanche, si le vendeur est un particulier, il est présumé de bonne foi. Il appartiendra donc à l’acheteur d’apporter la preuve que le vendeur était au courant, ou à tout le moins qu’il ne pouvait ignorer l’existence du vice caché. 

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