Lyon : pourquoi les prix pourraient encore grimper dans le 5e arrondissement ?

25 oct 2021
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Mis au jour il y a quatre ans, puis enterré en 2020 et finalement ressorti cette année, le projet d’une nouvelle ligne de métro, qui passerait par le 5e arrondissement de Lyon, pourrait à nouveau bousculer son marché immobilier. 

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Lyon : pourquoi les prix pourraient encore grimper dans le 5e arrondissement ?
Le prix immobilier dans le 5e, à Lyon, dépasse les 5 000 €/m². ©Gregory_DUBUS

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La Métropole de Lyon n’exclut plus de créer le métro E

« Faut-il encore développer le métro à Lyon ? » Voilà la question posée par la Métropole de Lyon en cette fin septembre dans le cadre d’une consultation sur l’avenir des transports du territoire. Parmi les quatre projets soumis à consultation, la création de la nouvelle ligne E vers le 5e arrondissement est à l’étude. Un projet qui avait été enterré par Bruno Bernard, le président écologiste de la Métropole, élu en 2020.

Voilà de quoi relancer l’intérêt de certains acquéreurs immobiliers pour cet arrondissement au marché atypique. Par le passé, les annonces, à propos de cet équipement, formulées par l’ancienne majorité, dirigée alors par Gérard Collomb, avaient contribué à une flambée du prix du mètre carré dans certains quartiers de l’arrondissement.

« Oui, il est possible qu'on fasse le métro E, je ne peux pas être plus clair »

Bruno Bernard, le président de la Métropole de Lyon

Ces secteurs où le prix de l’immobilier avait flambé par le passé

Lors d’une première concertation en 2019, le tracé retenu pour le métro E, entre Bellecour et Tassin-la-Demi-Lune, aurait fait halte dans les quartiers Saint-Irénée, Point du Jour et Ménival... Trois nouvelles stations, sur les cinq que compte le tracé, qui se trouvent toutes dans le 5e arrondissement. 

Il n’en fallait pas plus pour constater dans ces quartiers une flambée des prix de l’immobilier pendant environ dix-huit mois. À Ménival, le moins coté des quartiers précités, des biens qui se négociaient 1 800 €/m² il y a encore deux ans se vendent aujourd’hui à près de 3 000 €/m² ! Les va-et-vient de l’exécutif métropolitain quant à la réalisation de cette nouvelle ligne E n’ont pas fait baisser les prix depuis. 

Comme partout à Lyon, le marché reste sous tension dans le 5e 

Métro ou pas, comme dans tous les arrondissements de Lyon, le 5e possède un marché immobilier très tendu, où l’offre est largement inférieure à la demande, D’autant plus que cet arrondissement est l’un des plus verts. En effet, il s’étend des bords de Saône jusqu’en lisière de Tassin-la-Demi-Lune, en passant par la colline de Fourvière. 

Cette topographie a contribué à créer un habitat atypique, bien différent d’un quartier à l’autre, chacun possédant sa propre ambiance et sa propre architecture. Il y en a ainsi pour tous les goûts, ce qui favorise encore plus la demande. Le 5e fait encore partie des trois arrondissements les plus abordables de la ville avec le 8e (4 428 €/m² ; + 6,2 %) et le 9e (4 209 €/m² ; + 2 %). Voilà qui explique en partie la hausse du prix moyen du mètre carré de 12,9 % sur un an ! Mais les niveaux de prix ne sont pas les mêmes partout.

Le prix au m² dans le 5e à Lyon atteint 5 044 € (+12,9 % sur 1 an)

Le Vieux Lyon, un quartier à part

Le 5e arrondissement est principalement connu pour le Vieux Lyon, classé au patrimoine mondial de l’Unesco. Très touristique, cette vitrine historique de Lyon présente un habitat de l’époque Renaissance, où de nombreux appartements de charme ont été très bien rénovés pour faire de la location saisonnière. C’est ici que les prix sont les plus élevés (5 624 €/m²) et le secteur est déjà desservi par la ligne de métro D. Le métro E ne changerait donc pas grand-chose pour ce quartier.

Vers une nouvelle hausse à Saint-Irénée ?

Les quartiers Saint-Just, Saint-Irénée et Fourvière forment un plateau qui surplombent le Vieux Lyon. On y trouve principalement des immeubles construits entre les années 50 et 70. Le secteur est déjà desservi par les lignes de funiculaires au départ du Vieux Lyon, mais un arrêt de métro E à Saint-Irénée pourrait changer la donne, alors que le prix moyen du m² s’affiche déjà à 5 043 €. 

Le Point du Jour, toujours un peu plus prisé

Encore un peu plus à l’Ouest, le quartier du Point du Jour séduit de plus en plus de familles. Ce secteur offre en effet une riche vie commerçante, une vie de quartier agréable et une ambiance « village », notamment autour de la place Bénédict-Teissier.  De nombreux arguments qui favorisent déjà une dynamique importante pour l’immobilier de ce secteur où le prix du m² moyen atteint 4 984 €/m², tous types de biens confondus. C’est aussi dans ce quartier que l’on trouve la plupart des programmes neufs du 5e arrondissement de Lyon, à des prix entre 6 000 et 7 000 €/m².

Le métro E pourrait relancer l’appétit des investisseurs autour de Ménival

Si Ménival est souvent associé à un quartier populaire, modeste et peu coté, cette image est réductrice. Beaucoup de professionnels de l’immobilier voient en ce secteur un potentiel d’avenir. Situé entre le 5e et Tassin-la-Demi-Lune, le quartier de Ménival va nécessairement prendre de la valeur dans les années qui viennent. 

Déjà des programmes neufs de haut standing sont sortis de terre depuis cinq ans dans ce quartier. Dans l’ancien, des opportunités à 3 000 €/m² sont à saisir en vue d’un investissement locatif, offrant une bien meilleure rentabilité qu’ailleurs à Lyon... et un arrêt de métro qui déboucherait à Ménival ne ferait que jouer en faveur d’une hausse de la valeur de la pierre.

Source : tous les prix cités sont issus de SeLoger & du Baromètre LPI-SeLoger

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