Les promoteurs et les investisseurs commencent à déserter Lyon

13 juil 2022
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Le nombre de logements neufs produits à Lyon s'est effondré ces dernières années. Face au manque de foncier disponible, aux délais d’instruction des permis de construire et à l’encadrement des loyers, les promoteurs fuient Lyon intramuros, préférant désormais développer leurs programmes en périphérie.

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Vue sur la ville de Lyon
La Métropole de Lyon attire chaque année, en moyenne, 12 500 habitants. © RossHelen

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Lyon : une production de logements neufs en chute libre

Dans la Métropole de Lyon, la pénurie en logements se creuse un peu plus chaque année. En 2021, ce sont à peine 3 000 appartements qui sont sortis de terre sur le territoire. La pression démographique est pourtant forte. Lyon gagne chaque année en moyenne... 12 500 habitants ! Des nouveaux arrivants qu’il faut bien loger.

La tension sur le marché immobilier neuf lyonnais est donc extrême. Résultat : face à la raréfaction des programmes qui sortent de terre, les prix ne cessent de grimper chaque année un peu plus. Les rares opérations de promotion se situent, essentiellement, dans les 3e, 7e et 8e arrondissements de Lyon. En moyenne, le prix de sortie des appartements neufs atteint ainsi 6 200 €/m² selon la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise (FPI Lyon). Un niveau de prix élevé qui tire la valeur de la pierre lyonnaise vers le haut.

En moyenne, le prix immobilier à Lyon s’élève à 5 571 €/m² au terme d'un recul de 0,2 % sur 1 an (Source : Baromètre LPI-SeLoger - mai 2022).

Les promoteurs lorgnent sur les extérieurs de la ville

À la fin du premier trimestre, les chiffres ne semblaient pas indiquer une sortie de crise de l'immobilier neuf à Lyon. Bien au contraire ! Encore cette année, les ventes ne devraient pas dépasser les 3 000 appartements neufs dans la métropole lyonnaise « Le nombre de réservations en logement collectif neuf pour l’année 2022 risque d’être inférieur à 2021, qui était pourtant la pire des 10 dernières années », alerte la FPI de la région lyonnaise. 

La dynamique de production de nouveaux logements est si atone que les promoteurs mènent leurs projets bien au-delà des frontières de la métropole, là où ils trouvent du foncier disponible. C’est ainsi qu’ils développent de nouveaux programmes à l’échelle de l’aire urbaine lyonnaise. C’est-à-dire du côté de Villefranche-sur-Saône, Vienne, Tarare, Bourgoin-Jallieu, etc. 

Un prix de vente final moins élevé mais des effets pervers

En ciblant ces communes situées dans un périmètre d’une cinquantaine de kilomètres autour de Lyon, les promoteurs parviennent ainsi à produire une offre de logements neufs à des prix plus abordables. Selon la FPI, ces logements neufs sont proposés en moyenne à 3 501 €/m² contre 5 262 € dans les frontières de la métropole. 

Cette tendance se traduit, clairement, dans les chiffres de vente des promoteurs de la région. Le nombre de réservations de logements neufs construits sur les extérieurs de la métropole de Lyon a augmenté de 43 % en seulement deux ans. Cela représente au total 1 550 ventes sur un an, soit l’équivalent de la moitié des ventes effectuées sur le territoire de la métropole !

Mais cette production nouvelle d’appartements autour de Lyon présente bien des effets pervers car plus l'on s’éloigne du centre de la métropole, plus les habitants doivent multiplier les déplacements, notamment les mouvements pendulaires domicile-travail. La construction de logements neufs sur les extérieurs intensifie le trafic automobile et les embouteillages aux heures de pointe, aux quatre coins de la métropole. Aussi bien sur l’A6, l’A7, l’A450, l’A43 ou l’A42… 

Les besoins en logements en région lyonnaise sont énormes : en effet, la Métropole de Lyon concentre actuellement 1,4 million d’habitants, soit 126 000 de plus en seulement dix ans. 

Les investisseurs aussi fuient la métropole de Lyon

Face au manque d’offre dans l'immobilier neuf, les investisseurs cherchant à réaliser un placement locatif en loi Pinel restent sur leur faim. D’une part, ceux qui parviennent à faire aboutir leur projet peuvent s’estimer heureux d’avoir trouvé un programme neuf à Lyon. D’autre part, ceux-là même auront réussi à investir mais à quel prix et pour quelle rentabilité ? 

Face au prix d’acquisition élevé dans le neuf, les rendements ne crèvent pas le plafond, d’autant plus depuis l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers en novembre dernier. Un dispositif mis en place par la Métropole à Lyon et Villeurbanne qui empêche les propriétaires bailleurs de fixer librement le montant du loyer de leurs logements. Malgré quelques options permettant de gonfler un peu le prix du loyer, il est devenu très difficile de dégager des rendements locatifs au-delà des 2-3 % brut. 

Les investisseurs locatifs sont donc nombreux à regarder, comme les promoteurs, sur les extérieurs de Lyon. Ils réalisent des placements du côté, là encore, de Villefranche-sur-Saône ou dans l’Est lyonnais. Là où ils trouvent des prix d’acquisition plus attractifs, sans être bridés pour fixer le montant du loyer. 

Source : Baromètre LPI-SeLoger - mai 2022

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