Nice et sa région : un marché immobilier dynamique mais sous pression

25 juin 2022
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Pris en étau entre une demande soutenue et une offre qui se raréfie, le marché de l’immobilier niçois témoigne d’une forte tension. Pour tout comprendre aux tenants et aux aboutissants de l’immobilier niçois, SeLoger et Meilleurs Agents l’ont passé au peigne fin et vous livrent leur analyse, non sans avoir donné la parole à ceux qui en parlent le mieux : les agents immobiliers.

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La ville de Nice
L'attractivité de Nissa la Bella n'est plus à prouver. ©Olena Znak

Sommaire

À Nice, la demande est forte mais les biens à vendre sont rares

Dire que sur le marché immobilier de Nissa La Bella, l’offre ne suit pas la demande est un doux euphémisme… car à Nice, plus encore peut-être que dans d’autres métropoles, la conjonction de plusieurs facteurs (dynamisme économique, pression démographique, attractivité exponentielle, vitalité culturelle, etc.) contribue à déconnecter l’appétit des acquéreurs de l’offre en logements disponibles à la vente. Sur un marché largement sous-offreur où les stocks de biens immobiliers à vendre se sont rapidement asséchés et où personne ne négocie plus, les acheteurs n’ont plus d’autre choix que de se livrer une guerre sans merci pour espérer distancer leurs concurrents, trouver l’appartement ou la maison de leurs rêves et en faire l’acquisition. 

L'avis des pros de l'immobilier

« Notre marché est dynamique, avec une forte demande (…) Nous manquons un peu de produits actuellement. Un certain déséquilibre entre l’offre et la demande commence à se faire sentir. » Eve Bensimon et Olivier Flajszaker, agents immobiliers à Nice

« Le marché niçois fait preuve d’un fort dynamisme avec une très forte demande. Parallèlement, l’offre a tendance à se raréfier, ce sont donc les vendeurs qui tiennent actuellement le marché. Depuis le début de l’année, nous observons un durcissement de l’accès au crédit ayant empêché la réalisation des projets d’achat d’une partie de la demande ». Samuel Benzazon, agent immobilier à Nice

« Il est actuellement tendu. Nous connaissons une pénurie de mandats. On remarque que la demande est beaucoup plus importante que l’offre, surtout sur le marché des maisons car les vendeurs ont peur de se lancer en ce moment ». Jorge Antonio, agent immobilier à Nice Nord

« Le marché est dynamique, il est également tendu pour les acquéreurs car l’offre se tarit lourdement (…) Les vendeurs ne trouvent pas, nécessairement, le bien qui leur correspond, étant eux-mêmes confrontés à la pénurie. Bien qu’ils soient prêts à vendre, ils attendent de trouver eux-mêmes à acquérir, donc l’appauvrissement de l’offre appauvrit encore plus l’offre ». Mishia Crucovskoy et Pierre Kretchmann, agents immobiliers à Nice

« Actuellement, la demande est plus importante que l’offre de biens disponibles à la vente. Cette situation a un impact sur les possibilités de négociation et surtout sur les délais de transaction. Aujourd’hui, un bien sera vendu dans la semaine s’il est conforme au prix du marché ». Jean-Paul Sarr, agent immobilier à Nice

« Le marché immobilier niçois est très tendu comme sur, globalement, tout le secteur de la Côte d’Azur. Nous n’avons que très peu de biens disponibles à la vente sur le neuf, à peine plus dans l’ancien, mais toujours plus d’acheteurs ». Olivier Pescheux, agent immobilier à Nice

En moyenne, le prix du m² à Nice augmente de 4,6 % sur 1 an (et de 8,9 % sur 2 ans) dans l'ancien, pour se porter à 4 877 €/m².

Nice : des logements qui se vendent plus vite que leur ombre

La pression qui s’exerce sur le marché de l’immobilier de la deuxième ville de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (derrière Marseille, Ndlr) réduit considérablement les délais de commercialisation. En clair, pour optimiser leurs chances de devenir propriétaires, les futurs acquéreurs d’un bien immobilier à Nice doivent non seulement être capables de dégainer une offre d’achat rapidement mais aussi se tenir prêts à acheter « au prix » car, et c’est là une situation inédite à Nice, un logement part dans la semaine (voire parfois dans la journée !) et sans faire l’objet d’aucune négociation s’il est proposé au prix du marché.

L'avis des pros de l'immobilier

« Si le produit est au bon prix, il trouve acquéreur dans les 15 jours. Nous constatons beaucoup d’offres d’achat au prix ou s'en approchant ». Eve Bensimon et Olivier Flajszaker, agents immobiliers à Nice

« Face à la tension qui règne sur le marché, les délais de vente sont très courts. Les biens sans défaut se vendent en seulement quelques jours. Il n’est pas rare que nous vendions sur la base de notre fichier client sans publicité préalable ». Samuel Benzazon, agent immobilier à Nice

« À l’heure actuelle, les biens au juste prix trouvent preneurs sous 15 jours à 1 mois. Une maison au juste prix peut partir très vite. Avant la crise sanitaire, nous étions plutôt sur une moyenne de 2 mois ». Jorge Antonio, agent immobilier à Nice Nord

  • 4 823 €/m² : le prix moyen* d'un appartement à Nice.
  • 5 552 €/m² : le prix moyen* d'une maison à Nice

(*) dans l'ancien 

Recherche maison avec un extérieur désespérément

La crise sanitaire et les confinements qui l’ont émaillée ont incontestablement aiguisé l’appétit des Français pour les biens disposant d’un extérieur (terrasse, jardin, balcon). Pour autant, sur le marché de l’immobilier niçois, cette typologie de biens et de prestations était déjà particulièrement prisée (Riviera oblige !) bien avant que le Covid ne pointe le bout de son nez. La crise n’a ainsi fait que renforcer encore davantage une tendance déjà bien établie sur Nice. Les biens proposant une vue mer ou assortis d’une piscine sont également des valeurs sûres. Enfin, la vitalité du marché locatif niçois, couplée à la forte représentation des étudiants (11,1 % de la population ) mais aussi au bassin d’emploi dont Nissa la Bella constitue l’épicentre, fait que les investisseurs recherchent une large palette de biens : des studios et de grands appartements proposés en colocation pour attirer des étudiants, des appartements familiaux ou des maisons pour les familles…

L'avis des pros de l'immobilier

« À Nice, le 3 pièces reste une valeur sûre. Il se loue facilement et sur des longues durées. Le studio se loue, lui aussi, très bien mais il y a plus de “ turn-over “. Le T2 est un bon compromis. Ce type de bien est souvent loué par des couples qui ont deux revenus. Ils restent en moyenne 48 mois dans le logement ». Eve Bensimon et Olivier Flajszaker, agents immobiliers à Nice

« Les petites maisons avec terrain et les appartements situés en dernier étage avec terrasse sont très recherchés. Depuis la crise sanitaire, les acquéreurs souhaitent disposer d’un espace extérieur et d’une pièce supplémentaire pour télétravailler ».  Samuel Benzazon, agent immobilier à Nice

« Depuis la crise sanitaire, beaucoup de propriétaires souhaitent changer de vie pour trouver plus grand, avec l’arrivée d’un enfant ou tout simplement parce qu’ils veulent télétravailler dans une pièce en plus. Ils exigent aussi à tout prix d’avoir un extérieur, c’est devenu le critère numéro 1 aujourd’hui. Plus anecdotique, certains cherchent un bien plus petit pour diminuer leurs charges, mais toujours avec des critères de calme, de soleil et d’extérieur ». Corinne Oggero, agent immobilier à Nice-Nord

« Sont particulièrement prisés les appartements 3 pièces en centre-ville situés dans un immeuble de standing, avec de beaux volumes, offrant une vue dégagée et ayant fait l’objet d’une rénovation de qualité ». Fabien Heitz, agent immobilier à Nice

Nice : des acheteurs de tous horizons

C’est peu dire qu’immobilièrement parlant, Nice est au centre de toutes les attentions de la part des acquéreurs. Des télétravailleurs aux retraités en passant par les jeunes actifs locaux, les familles et les investisseurs (Nice est une ville étudiante réputée !), sans oublier la clientèle étrangère, large est la palette d'acquéreurs en quête d’un logement à Nice. Il est d’ailleurs intéressant de préciser que la part non négligeable de  résidences secondaires (14 %) n’est pas sans participer à la tension du marché de l’immobilier logement dans la Cité des Anges.

L'avis des pros de l'immobilier

« Nous travaillons tout autant avec des propriétaires bailleurs locaux qu’avec des investisseurs extérieurs (…) Nous rencontrons, également, de jeunes actifs qui souhaitent défiscaliser, ainsi que des familles ». Angèle Kirsch et David Bertrand, agents immobiliers à Nice

« Notre clientèle est assez diversifiée, mais nous réalisons près de 60 % de nos ventes avec des locaux. Nous recevons aussi en agence des clients étrangers intéressés par un achat sur le secteur ». Samuel Benzazon, agent immobilier à Nice

« Nous avons toujours beaucoup vendu à la clientèle niçoise. Nous avons constaté, en 2020-2021, un afflux plus important de clients originaires de la région parisienne (…) Beaucoup de nos clients sont des Français qui viennent s’installer définitivement sur la Côte d’Azur ou qui recherchent dans un premier temps une résidence secondaire. En réalité, il ne s’agit pas d’un phénomène nouveau. Nice a toujours attiré les jeunes retraités et les actifs désirant passer un week-end ou des vacances au soleil ». Sébastien Pettegola, agent immobilier à Nic

« Dans le locatif niçois, la grande majorité de notre clientèle est composée de travailleurs locaux. Les travailleurs décentralisés viennent surtout à Nice pour acquérir une résidence principale afin de télétravailler et de changer de cadre de vie. Ils décident rarement de louer leur logement ». Nicolas Dupont, agent immobilier à Nice

« Nos clients viennent de partout. La réputation de Nice dépasse largement les frontières. Le télétravail a poussé les Parisiens et les Lyonnais à venir s’installer sur la Côte d’Azur pour profiter du climat. Les personnes âgées et les retraités sont invariablement très présents. Historiquement, ils ont toujours été nombreux à acheter des biens immobiliers à Nice ». Lionel Ciais, agent immobilier à Nice

« Une grande partie de nos clients sont des locaux, mais nous avons observé une augmentation des acquéreurs provenant d’autres régions. A l’inverse, les acquéreurs étrangers sont moins nombreux qu’auparavant. Nous avons aussi affaire à des primo-accédants, souvent des jeunes cadres dynamiques qui viennent de conclure un CDI et souhaitent accéder à l’achat. Nous voyons arriver, également, de plus en plus d’investisseurs. Nous recevons aussi des clients qui ont acheté via notre agence il y a quelques années, dont la famille s’est agrandie et qui revendent leur appartement pour acheter plus grand ». Mishia Crucovskoy et Pierre Kretchmann, agents immobiliers à Nice

Sources : SeLoger / Meilleurs Agents

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