Spécial municipales : quel bilan pour l'immobilier à Lyon ?

Notre grand dossier « spécial municipales » se poursuit avec le décryptage du marché immobilier de Lyon dont le premier édile (l’ex-ministre de l’Intérieur Gérard Collomb) candidate à sa propre succession. 

5 110 €/m² dans l’ancien à Lyon

Comme en attestent les données qu’a compilées le baromètre LPI-SeLoger, le prix du m² à Lyon atteint 5 110 €, dans l’ancien. À fin de comparaison, les prix immobiliers sont plus accessibles dans la Capitale des Gaules qu’à Paris (10 767 €/m²) ou encore qu’à Montreuil (6 083 €/m²) mais ils restent plus élevés que les tarifs qui ont été constatés à Bordeaux (4 706 €/m²), à Nice (4 141 €/m²) ou encore à Lille 3 278 €/m²). « Dans l’ancien lyonnais, les prix peuvent aller de 4 500 € à 7 500, voire 8 000 €/m² sur certains biens d’exception » indique Sandra Viricel (à la tête de Sandra Viricel Immobilier et au casting de Recherche Appartement ou Maison sur M6).

+ 9,1 % en 1 an sur le prix de l’immobilier

Selon le baromètre LPI-SeLoger, le prix de l’immobilier lyonnais accuse une hausse annuelle de 9,1 % alors que, sur la même période, la progression des prix parisiens qui se limite à 5,7 % est 1,5 fois plus lente. Il est d’ailleurs à noter que le feu qui a embrasé les prix des logements à Lyon se propage à Villeurbanne. Limitrophe de Lyon (dont on dit parfois qu’elle est le 10e arrondissement), cette commune enregistre 13,5 % de hausse sur l’année. Impacté, par ricochet, par la forte progression des tarifs de l’immobilier lyonnais, le prix au mètre carré à Villeurbanne se monte actuellement à 3 454 €.

Plus de 15 % de hausse sur 1 an dans le 4e lyonnais !

Le baromètre LPI-SeLoger nous apprend que 100 % des arrondissements lyonnais voient augmenter le prix de leur immobilier sur les douze derniers mois. Avec des rythmes de hausse annuelle qui vont de + 2,6 % dans le 9e arrondissement (Vaise, La Duchère, Saint-Rambert-l’Île-Barbe) à plus de 15 % dans le 4e (Serin-Gillet, La Croix-Rousse). Le prix au m² dans le 4e arrondissement de Lyon atteint actuellement 5 544 €, faisant de ce secteur l’un des plus chers de la ville, derrière les 6e (6 525 € du m²/Les Brotteaux, Cité Internationale), 2e (6 239 € du m²/Cordeliers, Bellecour) et 1er (5 739 € du m²/Presqu’Île, Croix-Paquet) lyonnais.

32 % de hausse « quinquennale » sur les prix au m²  

De combien les prix des logements lyonnais ont-ils augmenté depuis les élections municipales de 2014 qu’avait remportées Gérard Collomb, l’ex-ministre de l’Intérieur ? D’après le baromètre LPI-SeLoger, en janvier 2015, devenir propriétaire à Lyon coûtait, en moyenne et tous arrondissements confondus, 3 852 € du m² contre 5 110 € du m² aujourd’hui. Dans l’ancien, le prix de l’immobilier lyonnais a, par conséquent, augmenté de 32 % en cinq ans (5 110 – 3 852 / 3 852 x 100). C’est considérable mais il peut être utile de préciser, à ce stade de notre analyse, que les prix parisiens ont connu 27 % d’augmentation quinquennale. Quant aux prix bordelais, ils ont progressé de 44 % depuis 2014 !

Source : Baromètre LPI-SeLoger

Lyon : un marché dynamique mais sous tension

La pénurie des logements qui touche le centre-ville de Lyon a pour conséquences de durcir la concurrence, de faire grimper les prix au m² et de réduire le pouvoir d'achat immobilier des Lyonnais. Alors que le prix moyen d'un logement en France, à savoir 251 000 €, permettait d'acquérir un 54 m² en janvier 2019, la même somme ne permet plus de s'acheter qu'un 49 m²… En clair, à budget équivalent, les Lyonnais acquièrent aujourd'hui 5 m² de moins qu'il y a un an.

L'immobilier lyonnais sous le signe de la pénurie

« Le marché immobilier lyonnais se porte très bien mais il y peu de biens à la commercialisation et ils partent très vite » explique Sandra Viricel. À Lyon comme à Paris, ce sont donc les vendeurs qui ont la main. Parce qu’à Lyon, comme à Paris, alors que les acheteurs sont (très !) nombreux, l’offre n’est pas extensible et elle reste limitée. « Notamment dans le centre-ville de Lyon » précise Sandra Viricel. C’est d’ailleurs cette pénurie de l’offre lyonnaise qui tire les tarifs immobiliers vers le haut. À Lyon, les acquéreurs ont ainsi dû s’adapter à cette tension du marché, notamment en se montrant ultra-réactifs dans leurs recherches, en faisant preuve de pragmatisme (quitte à renoncer à certains de leurs critères…) et/ou en étant prêts à dégainer une offre « au prix » de peur de voir le logement dans lequel ils se voyaient déjà leur passer sous le nez… 

+ 7 % en 1 an sur le prix des logements neufs à Lyon

L’analyse de la data qu’a collectée SeLoger tend à montrer que dans le neuf, les prix des logements lyonnais avoisinent 5 431 € du m² et qu’ils affichent une hausse de 7 % sur 1 an. D’autre part, il ressort de l’étude réalisée par le site d’annonces immobilières que l’écart entre prix signés (dans l’ancien) et prix affichés (dans le neuf) est de 6 %. Enfin, dans le neuf lyonnais, l’offre accuse un recul de 5 % en 1 an. À l’image du marché de l’ancien, à Lyon, le marché du neuf apparait donc comme étant « pénurique ». En cause, des programmes immobiliers neufs en nombre insuffisant et un foncier qui fait défaut...

La réhabilitation du quartier de la Part-Dieu ou encore le projet de ZAV du Bon Lait, à Gerland sont-ils les signes avant-coureurs, sinon d'un point de basculement, à tout le moins d'un rééquilibrage, du marché immobilier de la Ville des Lumières ? En effet, de l'avis des spécialistes, sur un marché où la demande se fait pressante, amplifier le nombre de logements proposés à la vente peut permettre, mécaniquement, de diluer l’offre et de faire baisser les prix. « À Lyon, le marché de l’immobilier neuf a été quelque peu freiné par la mise en place du Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat (PLU-H). Certains dépôts de permis de construire ont ainsi été mis en stand by ». De plus, l’imminence d’une élection municipale n’est guère propice à la délivrance de permis de construire. Enfin, comme le précise Sandra Viricel, les programmes neufs nécessitent des « zones où il reste du foncier pour construire ce qui exclut, d’office, le coeur de ville de Lyon ».

À Lyon, le délai de vente moyen est de 43 jours

Si l’on englobe logements neufs et anciens, l’enquête de SeLoger évalue leurs délais de vente à 43 jours. Mais il s’agit là que d’une moyenne. Et la pénurie qui caractérise le marché de l’immobilier lyonnais, tant dans le neuf que dans l’ancien, fait que ce délai – indicatif – devra être considérablement revu à la baisse dans certains secteurs et sur certaines typologies de biens. Baisse des stocks oblige !, « s’il est au prix du marché, un bien peut trouver preneur dans la journée. Mais généralement, il partira dans la semaine » explique Sandra Viricel. Car le marché lyonnais est tellement tendu que, bien souvent, seuls les acquéreurs en contact avec l’agence seront informés de la mise en vente de tel ou tel bien. « Les agences immobilières travaillent énormément leurs fichiers-clients. N’ayant quasiment plus de mandats en stock, elles doivent désormais fonctionner à flux tendu et c’est ainsi toute une partie du marché immobilier lyonnais qui ne fait plus l’objet d’aucune annonce ».

Le boom des locations de courte durée

Il est à noter que le marché locatif est également très tendu avec des délais de relocation qui fondent comme neige au soleil, des loyers qui augmentent et des offres qui tendent également à se raréfier… « Sur le parc locatif lyonnais, la tension varie toutefois selon les secteurs de la ville ». Enfin, l’obligation pesant sur les propriétaires lyonnais qui souhaitent louer leur résidence secondaire pour de courtes durées d’obtenir un changement d’usage - passant « d’habitation » à « commercial » - devrait toutefois contribuer à contenir le boom des locations de courte durée et, partant, à restituer une partie du parc locatif classique de la Ville aux Deux Collines, à ses habitants. « Il y a quelques années, la recrudescence des locations de courte durée sur Lyon avait eu pour conséquence de réduire le marché de la location classique ».

+ 7,4 % en 1 an sur les prix des loyers

D’après le baromètre des loyers de SeLoger, à Lyon, le loyer moyen d’une location vide à se monte à 844 €, charges comprises et que, sur l’année, le prix au m² (15 €, hors charges) d’une location vide accuse une hausse de 5,6 %. Hors charges, le loyer d’une location vide (777 €) augmente, pour sa part, de 7,4 % sur 1 an. Charges comprises, les loyers des meublés lyonnais se montent à 993 € par mois. Pour un prix au m² (19 €, hors charges) qui enregistre 10,5 % de hausse annuelle. Enfin, en termes de délais de location, ceux-ci avoisinent 15 jours pour une location vide et 20 jours dans le cas d’un meublé. « À Lyon, on devrait assister à une augmentation du nombre de locations meublées » prévoit Sandra Viricel.

29 % des demandes concernent des T2 et des T3

D’après l’enquête de SeLoger, à Lyon, la demande de logements se répartit comme suit :

• 14 % pour des studios.
• 29 % pour des 2 pièces.
• 29 % pour des 3 pièces.
• 21 % pour des 4 pièces.
• 7 % pour des 5 pièces et plus.

En termes de biens proposés à la vente :

• 7 % des biens recherchés sont des studios.
• 18 % sont des 2 pièces.
• 29 % sont des 3 pièces.
• 25 % sont des 4 pièces.
• 21 % sont des 5 pièces et plus.

« Pour l’habiter, le bien que l’on me demande le plus souvent, c’est l’appartement 3 ou 4 pièces » précise Sandra Viricel. « Pour un investissement locatif, on me demande essentiellement du studio ou du deux pièces ». 

La Presqu’île de Lyon reste ultra-prisée

Pas de bouleversement en vue dans le classement des quartiers les plus cotés de la Ville des Lumières. « La Presque’île est toujours très appréciée mais l’on n’y compte que peu de d’habitations » explique Sandra Viricel. Restent également très appréciés par les acquéreurs « le 6e lyonnais,  le 3e « Préfecture » (entre les berges du Rhône, la Part-Dieu, le quartier Moncey et le cours Lafayette, Ndlr) et la Croix-Rousse ». Mais force est de constater que la tendance haussière des prix lyonnais pousse de plus en plus d’acquéreurs à étendre leur recherche au-delà du coeur de ville lyonnais. « Le 7e arrondissement et plus précisément Gerland profitent actuellement d’un regain d’attractivité. Quant à Villeurbane, la petite soeur de Lyon, elle offre encore un bon report qualité-prix » indique Sandra Viricel. « Vaise est également un secteur à surveiller de près ».

Immobilier : quels enjeux pour Lyon ?

La forte hausse des prix des logements lyonnais et la pénurie de logements en centre-ville poussent un nombre croissant de d’acheteurs lyonnais à l'exode. Parce qu'elle se répercute sur les marchés immobiliers voisins (Villeurbanne en tête !), l’augmentation des tarifs de l'immobilier lyonnais devra toutefois être maîtrisée. Tout comme devront être surveillées de près les locations de courte durée dont le nombre reste élevé à Lyon et qui empiètent sur le marché locatif traditionnel. « Le marché lyonnais est certes porté par des taux d’intérêt bas et par le dynamisme de l’offre bancaire » précise Sandra Viricel. « Mais au-delà de ça, j’ai le sentiment qu’aujourd’hui, Lyon a acquis une dimension, une ampleur inédites. Économiquement parlant, la métropole et la région de Lyon sont très dynamiques. C’est une ville à taille humaine, agréable à vivre et dont les prix, même s’ils augmentent fortement, restent cohérents ». Et Lyon n’étant pas Paris, ils devraient, peu ou prou, garder cette cohérence. « Il existe une limite à la progression des prix immobiliers. Ceux-ci doivent rester proportionnés aux revenus des acquéreurs ».