De plus en plus de locaux professionnels sont mis en vente dans l’objectif d’être rachetés et transformés en logement. Quels sont les atouts de ces surfaces ? Suivez le guide.
Des règles administratives et fiscales à respecter
Afin de répondre à la pénurie de logements, les démarches en vue de l’acquisition d’un local commercial ont été simplifiées en 2005. Toutefois, il reste un certain nombre d'autorisations à obtenir en amont.
- Des vérifications sont nécessaires
Tout d’abord, adressez-vous à la mairie afin de connaître le plan local d’urbanisme (PLU) avant même de prévoir des travaux. La mairie vous transmettra les règles d’urbanisme en vigueur, afin de savoir si le projet de transformation n’est pas contraire à la carte communale.
En effet, il peut arriver que des règles particulières régissent les rez-de-chaussée de certains immeubles, ou que la transformation en logement soit interdite afin de protéger le commerce de proximité.
Ensuite, il convient également de consulter les règles de copropriété dont l’ancien local commercial fait partie, afin de connaître ses droits à l’égard de ce local.
Bon à savoir
Si vous souhaitez consulter des annonces proposant des locaux commerciaux à transformer, visez celles qui mentionnent des « surfaces atypiques ». En revanche, vous pouvez ignorer celles qui évoquent une « cession de droit au bail » ou une vente de « fonds de commerce ». Il ne s’agit pas des murs du local, mais bien de la somme à payer afin de pouvoir louer une boutique ou un local en vue d’y exercer une activité commerciale.
- Il est indispensable d’obtenir certaines autorisations
Si les travaux ont pour objet de venir modifier la façade ou les structures porteuses du local, il vous faudra obtenir un permis de construire de la mairie, ainsi que l'aval de la copropriété. En revanche, si les travaux ne portent pas sur la façade ou les structures porteuses, seule une simple déclaration à la mairie est requise.
De plus, il est obligatoire de faire appel à un architecte qui dirigera les travaux, lorsque la surface au sol du local est supérieure à 170m².
Enfin, vérifiez bien que le local est raccordé aux réseaux collectifs (eau, électricité, téléphone), faute de quoi le raccordement peut s’avérer onéreux.
- Des règles fiscales à connaître en amont
Sachez que la transformation d’un local commercial entraîne certaines modifications fiscales. En effet, vous ne serez pas redevable de la contribution économique territoriale, en revanche celle-ci se verra transformée en taxe d’habitation. L’impôt foncier sera donc modifié, puisque la valeur locative cadastrale est calculée différemment selon qu’il s’agisse d’une activité commerciale ou d’un logement.
Investir dans un ancien local commercial présente de nombreux atouts
- Un prix à l'achat très attractif
Bien que vous ayez besoin d’engager des travaux, sachez que vous pourrez gagner au change, car à surface égale et en fonction des villes, le prix de vente d’un local commercial est inférieur d’environ 20 % à 40 % à celui d’un appartement en rez-de-chaussée qui a déjà le statut d’habitation.
Chiffres clés
- Dans le 18e arrondissement de Paris, il faut compter plus de 8 000 €/m² pour un logement habitable contre 6 800 €/m² pour un local commercial.
- À Marseille, on estime la valeur d’un logement habitable à 2 600 €/m² contre 1200 €/m² pour un local commercial.
- À Nancy, un logement habitable vaut 1 800€/m² tandis qu’un local commercial vaut 1 100 €/m².
- Donnez libre cours à votre imagination
Ces espaces ont d’abord été pensés pour un usage commercial. De toute évidence, il s’agit donc d’une surface quasi brute qui manque de confort pour y vivre : on n’y trouve pas de cuisine, pas de salle de bains, pas de salon ni de chambres. Et c’est ce qui donne tout son attrait à ce projet : dans cet espace, vous pouvez tout imaginer, tout créer selon vos envies.
- Un environnement original au charme indéniable
Les logements atypiques ont le vent en poupe, et si vous en êtes adepte, vous serez certainement servis !
C’est généralement dans ce genre de logement en devenir que l’on retrouve des hauteurs sous plafond élevées, des verrières au style industriel, un éclairage zénithal, des poutres métalliques apparentes, des murs en brique. Bref, ces anciens locaux commerciaux offrent des volumes et des matériaux impossibles à trouver dans des appartements standards.
Les points clés à retenir
- Les démarches en vue d’acquérir un local commercial ont été simplifiées, cependant il reste un certain nombre d’autorisations à obtenir lorsque l’on souhaite engager des travaux dans un ancien local professionnel.
- Vous serez sans doute séduit par les avantages qu’offrent ces surfaces originales : des prix attractifs, des espaces atypiques vous donnant la possibilité de repartir de zéro en aménageant votre futur logement selon vos goûts.
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