Simulateur de frais de notaire : combien coûtera votre achat immobilier ?

Pour un achat immobilier, l’appellation « frais de notaire » est trompeuse : il s’agit surtout d’impôts collectés par le notaire.

Ce simulateur en ligne vous aide à fixer votre apport, donc vos mensualités, avant de voir votre banque.

Le simulateur des frais de notaire SeLoger prend en compte le prix du bien, la nature du bien (ancien ou neuf), ainsi que le département où il se trouve. 

Les droits et les taxes réservés à l’État

Ces différents impôts reviennent directement à l’État et aux collectivités locales. Ils représentent près de 80 % des frais de notaire. Ils comprennent les droits de mutation ou d'enregistrement, ainsi que la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.

Ces frais s’appliquent en pourcentage du prix :

• pour les biens anciens : taxe départementale de 3,80 % en principe, modulable entre 1,20 % et 5 % pendant la période temporaire, taxe communale de 1,20 %,  frais d’assiette de 2,37 % de la part départementale ;
• pour les biens neufs ou en VEFA : taxe départementale réduite à 0,70 %, plus 2,14 % de frais d’assiette, soit environ 0,715 %, sans taxe communale ;
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €, quelle que soit la nature du bien (ancien ou neuf).

La loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter ce taux à 5 % au maximum, jusqu’au 31 mars 2028. Selon les taux publiés par la DGFiP au 1er juin 2026, la plupart des départements l’appliquent ; l’Indre reste à 3,80 %. Selon votre situation, le taux varie : un primo-accédant qui achète sa résidence principale reste plafonné à 4,50 %.

Les émoluments du notaire

Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire. Ils sont réglementés par un barème dégressif, appliqué tranche par tranche et non au prix total. Voici le barème en vigueur :

• 1re tranche : 3,870 % de 0 € à 6 500 € ;
• 2e tranche : 1,596 % de 6 500 € à 17 000 € ;
• 3e tranche : 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € ;
• 4e tranche : 0,799 % à partir de 60 000 €.

Par exemple, pour l’achat d’un bien d’une valeur de 250 000 € :

• (6 500 € x 3,870 %) = 251,55 €
• (17 000 € - 6 500 €) x 1,596 % = 167,58 €
• (60 000 € - 17 000 €) x 1,064 % = 457,52 €
• (250 000 € - 60 000 €) x 0,799 % = 1 518,10 €
• 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 518,10 = 2 394,75 €

Le total s’élève à 2 394,75 € HT. Avec la TVA de 20 %, il atteint 2 873,70 € TTC. À ne pas confondre avec les honoraires du notaire, librement fixés pour des prestations hors tarif, comme une consultation.

Les débours et formalités

Les débours et formalités couvrent tous les frais que le notaire avance afin de préparer l’acte authentique de vente. L’acheteur doit alors les rembourser.

Il peut s’agir des honoraires d'éventuels intervenants (géomètre expert, par exemple) et des différentes démarches administratives facturables par le notaire (demande d'acte de naissance, certificat d’urbanisme, état de situation hypothécaire, consultation du cadastre…).

Il faut compter autour de 1 400 € en moyenne.

Achat dans l’ancien

En règle générale, les frais d’acquisition d’un bien ancien s’élèvent entre 7 % et 8 % du prix de vente. Exemple pour une maison ancienne de 250 000 € en Seine-Maritime (taux de 5 %), hors primo-accédant :

• émoluments TTC : 2 874 € 
• droits et taxes : 15 796 €
• débours et formalités (estimation) : 1 360 €
• contribution de sécurité immobilière : 250 €
• Total : 20 280 €

Achat dans le neuf et en VEFA

Les frais de notaire pour un bien neuf ou en VEFA représentent entre 2 % et 3 %. La différence vient des droits de mutation réduits. Exemple pour une maison ou un appartement neuf de 250 000 € en Seine-Maritime :

• émoluments TTC : 2 874 €
• droits et taxes : 1 788 €
• débours et formalités (estimation) : 1 360 €
• contribution de sécurité immobilière : 250 €
• Total : 6 271 €

Achat d’un terrain à bâtir

Les frais d’achat d’un terrain à construire sont en général identiques à ceux d’un bien ancien, c’est-à-dire qu’il faut compter entre 7 % et 8 % du prix de vente.

Les droits et taxes, fixés par la loi, ne se négocient pas. Le premier des leviers reste la négociation du prix, car les droits lui sont proportionnels. Des diagnostics défavorables ou des travaux à prévoir sont de bons arguments.

Déclarer la valeur du mobilier

Les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien « nu » : vous pouvez donc déduire la valeur du mobilier du prix de vente. Seul le mobilier « meublant » compte (équipements de cuisine, meubles de terrasse), pas ce qui est attaché au bâti. Cette déduction est généralement admise dans la limite de 5 % du prix de vente. Pour en bénéficier, le mobilier doit être listé et estimé article par article dans l’acte de vente.

Vérifier la politique de remise de l’office

Le notaire peut accorder jusqu’à 20 % de remise sur la part des émoluments calculée sur la tranche d’assiette supérieure ou égale à 100 000 €. Pas de négociation au cas par cas : ce taux est fixe et affiché dans l’office.

Choisir le bon financement

Le choix de la garantie de votre emprunt pèse aussi. Une hypothèque conventionnelle nécessite un acte notarié et coûte généralement entre 1,5 % et 2 % du montant du crédit. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, réservée à l’achat d’un bien existant, revient moins cher, avec un coût estimé entre 0,5 % et 1 % du crédit, car elle est exonérée de taxe de publicité foncière. La caution bancaire constitue une autre solution, qui ne nécessite pas d’acte hypothécaire notarié.

Le simulateur est-il fiable ?

Notre simulateur fournit une estimation à titre indicatif. Pour une évaluation personnalisée, veuillez consulter un de nos notaires partenaires SeLoger. 

Quand payer les frais de notaire ?

Le règlement se fait par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique de vente à l'office notarial, par virement au-delà de 3 000 €. Le notaire restitue l’éventuel trop-perçu quelques mois plus tard.

Sont-ils déductibles des impôts ?

Non. Cependant, s’il s’agit d’un investissement locatif en LMNP (location meublée non professionnelle), ils peuvent être déductibles. En cas de revente imposable, ils majorent le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, sur justificatifs ou forfaitairement (7,5 %).

Sources :

(1) : impots gouv, J’achète un bien immobilier. Quels frais dois-je payer chez le notaire

(2) : Service Public, Frais de notaire : de quoi s’agit-il ?

(3) : Notaires de France, Frais cachés d’un achat immobilier

(4) : Notaires de France, Comment déduire la valeur des meubles ?

(5) : Notaires de Picardie, Garantie hypothécaire ou cautionnement