Dès lors que vous faites un achat immobilier, vous devez vous acquitter des frais de notaire en plus du prix d’achat du bien. Ces derniers englobent la rémunération du notaire ainsi que plusieurs taxes qui sont redistribuées aux collectivités locales et à l’État. Comment calculer les frais de notaire ? Quels éléments sont pris en compte ? SeLoger vous répond.
Pourquoi paie-t-on des frais de notaire ?
La signature d’un acte authentique de vente nécessite obligatoirement de passer par un notaire, et donc de régler des frais d’acquisition, plus communément appelés frais de notaire, car c’est ce dernier qui les collecte et le redistribue.
Dans le cadre d’un achat immobilier, le notaire a un rôle crucial pour le bon déroulement de la transaction. C’est lui qui est chargé de l'authentification des documents indispensables pour la constitution du dossier de vente.
Il doit également s’assurer que toutes les obligations légales sont respectées, tant au niveau du vendeur que de l’acheteur. C’est aussi le notaire qui rédige l’acte authentique de vente.
Leur calcul est très réglementé, dont la majeure partie revient aux collectivités (communes et départements) et à l’État.
Les frais de notaire dans le neuf et dans l’ancien
Il faut savoir que les frais d’acquisition sont différents pour l’achat d’un bien immobilier neuf et pour un bien ancien.
En effet, pour un logement ancien, maison ou appartement, il faut prévoir un pourcentage entre 7 % et 8 % du prix du bien. Sont considérés comme biens anciens, les maisons ou les appartements construits depuis plus de 5 ans ou ayant déjà eu un propriétaire.
Un bien neuf est un logement qui a été achevé il y a moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité. Il faut compter entre 2 % et 3 % de frais.
Cette différence s’explique par l’allègement des droits de mutation pour l’achat d’un bien neuf.
Comment sont répartis les frais de notaire ?
Les droits de mutation
Les droits de mutation ou la taxe de publicité foncière sont des taxes relatives à l’enregistrement de tous les actes de mutation cadastrale. C’est-à-dire les changements de propriétaires des parcelles.
Cette taxe représente la part la plus importante des frais d’acquisition, pouvant aller jusqu’à 80 %.
Elle est redistribuée de la manière suivante :
- 1,20 % du prix de vente pour la taxe communale, uniquement pour les biens anciens,
- 3,80 % à 4,50 % du prix de vente pour la taxe départementale des biens anciens, ou 0,70 % du prix de vente pour les biens neufs,
- 2,37 % de la part départementale, pour la part nationale d’assiette et de recouvrement.
Au total, la taxe sur la publicité foncière peut revenir à 5,81 % maximum pour l’achat d’un logement ancien, ou 0,71 % pour un logement neuf.
La contribution de sécurité immobilière
La contribution de sécurité immobilière est également versée à l’État au titre des démarches d’enregistrement. Cette contribution est de 0,10 % du prix de vente du bien, sans jamais pouvoir être inférieur à 15 €.
Les débours et frais annexes
Les débours et frais annexes correspondent à toutes les dépenses que le notaire a dû engager pour la réalisation de certaines démarches indispensables pour la transaction immobilière. C’est une sorte de provision que l’acquéreur doit, ensuite, rembourser.
Il peut s’agir :
- d’une demande d’un document d’urbanisme,
- d’un état hypothécaire,
- de l’intervention d’un géomètre...
Les débours et frais annexes représentent généralement 10 % de l’ensemble des frais d’acquisition.
Les émoluments du notaire
Les émoluments correspondent aux honoraires que va percevoir le notaire pour ses services notariés (réalisation des démarches administratives, rédaction de l’acte authentique…).
Ses émoluments varient en fonction du prix de vente, auquel on applique un taux dégressif encadré par un barème comprenant 4 tranches :
- 3,870 % pour une tranche de 0 € à 6 500 €,
- 1,596 % pour une tranche de 6 500 € à 17 000 €,
- 1,064 % pour une tranche de 17 000 € à 60 000 €,
- 0,799 % pour une tranche de plus de 60 000 €.
Le calcul des émoluments est assez complexe. Il ne suffit pas d’appliquer le taux au prix de vente. Il faut calculer tranche par tranche, additionner le tout et ajouter les 20 % de TVA (taxe sur la valeur ajoutée).
Exemple
Pour l’achat d’une maison vendue à 250 000 €, on calcule d’abord tranche par tranche :
6 500 × 3,870 % = 251,55 €
(17 000 – 6 500) × 1,596 % = 167,58 €
(60 000 – 17 000) × 1,064 % = 457,52 €
(250 000 – 60 000) × 0,799 % = 1518,10 €
On additionne tous ces résultats :
251,55 + 167,58 + 457,52 + 1518,10 = 2394,75 €. C’est le montant hors taxe.
On y ajoute 20 % de TVA :
2394,75 + 20 % = 2873,70 €. C’est le montant TTC.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Bien que les taxes perçues par l’État et les collectivités soient fixes et qu’aucune négociation n’est possible, vous avez toutefois la possibilité de négocier les émoluments du notaire.
Depuis 2016, il est possible de demander une remise sur la rémunération du notaire dans le cadre d’un achat immobilier. Cette remise était de 10 % du prix de vente uniquement si celui-ci était supérieur à 150 000 €. Cet allègement est passé à 20 % du prix de vente à partir de 2021, si le montant du bien est égal ou supérieur à 100 000 €.
Cette remise n’est pas automatique, vous devez la demander à votre notaire et ce dernier n’est pas obligé de l’accepter.
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