A Angoulême, le parc immobilier est composé à 80 % de maisons

08 juil 2015
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Située entre le Parc Naturel du Périgord et la côte Atlantique, la ville d’Angoulême regorge de pépites immobilières en attente d’acquéreurs disposés à les rénover, comme nous l’explique Jean-Michel Chevaillier, responsable de La Foncière Charentaise.

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A Angoulême, le parc immobilier est composé à 80 % de maisons
Angoulême reste une ville homogène. Il y a peu de quartiers qui ont du mal à se vendre. © Nicolas Thibaut

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SeLoger. Quel est votre regard sur le marché immobilier angoumoisin ?

J-M.C. Les dernières années ont été difficiles mais depuis le début de l’année, on a tendance à ressentir une relance. On sent que les acheteurs sont plus nombreux et recherchent plus activement, nous avons plus de contacts et recevons plus de projets, et cette tendance vaut plus généralement pour les petits budgets.

Avez-vous le sentiment que les acheteurs privilégient l’achat d’une résidence principale ou se tournent-ils également volontiers vers l’investissement locatif ?

J-M.C. Nous voyons vraiment des deux. Nos clients sont des personnes en recherche d’une résidence principale et qui souhaitent une surface plus confortable, comme par exemple des familles qui se recomposent, ou qui sont mutées ici, car les taux d’intérêt relativement bas que nous avons en ce moment les encouragent. Et nous comptons également parmi nos clients des investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine, éventuellement pour compléter leur retraite, car il y a toujours de la demande locative.

Pouvez-vous nous donner un ordre d’idée des prix de l’immobilier pratiqués à Angoulême ?

J-M.C. Tout d’abord, c’est un peu difficile de donner un prix au m² car ici les habitations sont essentiellement des maisons, des pavillons, il y a peu d’habitats collectifs. De plus, nous voyons des biens dont l’état général diffère énormément de l'un à l'autre et dont les prix sont très variés. Nous avons justement estimé récemment un appartement propre et bien entretenu mais sans balcon, sans parking et dans un quartier qui n’est peut-être pas des plus demandés, et nous étions à 700€ /m². Ce prix doit constituer la fourchette basse. Mais si l’on se tourne vers un appartement neuf, qui présente de nombreuses commodités et dans un quartier plus recherché, on fait le grand écart et on se retrouve à 1 800 €/m². C’est pour vous donner un ordre d’idée, mais encore une fois, le prix au m² n’est pas révélateur dans une ville comme Angoulême, car nous avons plus d’habitations individuelles que d’habitats collectifs, et pour ces types de biens nous avons trop de critères qui rentrent en compte, comme la présence ou non d’un terrain, sa taille etc.

Le prix au m² n’est pas révélateur à Angoulême car les biens sont trop différents : vous pouvez trouver un appartement sans aucune commodité à 700 €/m² dans un quartier peu recherché, et en trouver un neuf dans un quartier plus prisé à 1 800 €/m² ».

Jean-Michel Chevaillier, responsable de l’agence La Foncière Charentaise à Angoulême. 

Ce sont donc les maisons qui sont les plus recherchées à Angoulême ?

J-M.C. Oui ce sont principalement les maisons, car le parc immobilier angoumoisin est composé à 80% de maisons. Après, les plus recherchées seront surtout les maisons dont la surface tourne autour de 100-120 m², avec un petit terrain et dans un quartier sympa qui se situe à proximité des commodités, des commerces, des transports. Les maisons qui ont un peu de cachet seront également assez prisées, il s’agit des maisons des années 30, qui sont plutôt en zone urbaine. Ensuite, il y a de la demande pour les pavillons « modernes » qui ont entre 3 et 30 ans, et qui se situent plutôt en périphérie d’Angoulême.

Les grands jardins sont-ils aussi recherchés ?

J-M.C. Non, paradoxalement. Il y a encore quelques années, avoir un grand jardin était presque un signe extérieur de richesse, et les maisons avec un grand jardin étaient prisées. Aujourd’hui, la mentalité a totalement changé, et avoir un grand jardin signifie passer un certain temps à le tondre, l’entretenir, et ça n’attire plus vraiment. Un 700 m² de terrain suffit largement à la plupart des acquéreurs, les terrains plus grands sont synonymes de temps perdu à jardiner et à l’entretenir. 

A Angoulême, les acquéreurs recherchent une maison de 100-120 m² avec un petit terrain, à proximité des commodités ». 

Le parc immobilier angoumoisin est composé à 80 % de maisons.

Pensez-vous que le neuf parvient à s’imposer plus ou moins à Angoulême ?

J-M.C. Le neuf parvient à se faire une place, mais plutôt à l’extérieur d’Angoulême, car c’est là que l’on trouve encore des terrains à bâtir. Dans la ceinture urbaine d’Angoulême, c’est toujours l’ancien qui prime car il n’y a plus de place pour accueillir de nouvelles constructions.

Y a-t-il de grandes disparités entre les différents quartiers d’Angoulême ?

J-M.C. Dans l’ensemble, Angoulême reste une ville homogène. Il y a peut-être des quartiers qui ont du mal à attirer la clientèle, ce sont surtout ceux qui regroupent les HLM de la ville, mais hormis ces 2-3 quartiers, le reste de la ville forme un ensemble plutôt harmonieux. En fait, il en ressort que le centre-ville est bien plus demandé que les autres quartiers, et à l’opposé, le quartier HLM sera beaucoup moins demandé. Pour le reste, il n’y a pas de disparités. Que vous preniez les quartiers de Saint-Cybard, Victor Hugo, la Madeleine, l’Houmeau, tout cela est très homogène et très apprécié des habitants.

Peut-on réaliser de bonnes affaires à Angoulême ?

J-M.C. Oui absolument, mais seulement si vous êtes prêt(e) à faire des travaux. Si vous pouvez vous lancer dans un projet de rénovation, vous trouverez des maisons aux styles et aux surfaces variées qui ont beaucoup de cachet. Par exemple, nous avons en ce moment une maison avec terrain qui est sur le point de se vendre environ 50 000 €. Il y a beaucoup de travaux à faire dedans, et c’est le cas dans bien des maisons à Angoulême. Mais l’ennui c’est que c’est très difficile aujourd’hui de trouver un acquéreur prêt à entreprendre des rénovations dans une maison. Depuis quelque temps, on s’aperçoit que ça pose problème. Et cette maison à rénover, par exemple, était en vente depuis plus d’un an.

Vous pouvez trouver des pépites, si vous êtes prêt(e) à faire des travaux ».

Angoulême regorge de maisons à rénover qui ont beaucoup de cachet, mais qui nécessitent plusieurs mois de travaux.

Pourquoi, selon vous, ces maisons avec travaux se vendent difficilement ?

J-M.C. Les acquéreurs ne veulent pas forcément attendre tout le temps que va durer les travaux, ils ont peur de ne pas bien maîtriser leur budget, et puis malheureusement, j’ai le sentiment que l’immobilier devient un bien de consommation. Selon la moyenne nationale, on garderait notre résidence entre 7 et 10 ans en moyenne avant d’en changer. Autrefois, nos aïeuls restaient dans leur logement toute leur vie ou au moins plusieurs décennies, 20-30 ans voire plus. Aujourd’hui, de par le contexte économique et familial, on s’aperçoit que les maisons changent de propriétaires tous les 7 ans au niveau national, et peut-être tous les 10 ans chez nous à Angoulême. Quand on part de ce principe, c’est certain que les acquéreurs ne sont pas prêts à s’engager dans un an de travaux, ou même 6 mois, en sachant à l’avance que dans 8 ou 9 ans voire moins, ils repartiront. Aujourd’hui, on préfère arriver et poser ses valises.

Hormis ces maisons à rénover, quelle est la durée de vos mandats ?

J-M.C. A partir du moment où le bien est au prix du marché, il faut compter environ 3-4 mois pour trouver un acquéreur. Si les vendeurs sont un peu trop exigeants sur le prix, on peut facilement mettre une année voire plus, et ça leur paraît toujours bien long.

Merci à Jean-Michel Chevaillier, responsable de l’agence immobilière La Foncière Charentaise.

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