Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement participatif s’adressant aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier. Les rentabilités promises y sont alléchantes mais, en contrepartie, les risques sont assez élevés.
Crowdfunding immobilier : générateur de fonds propres pour les promoteurs
Lorsqu’un programme immobilier voit le jour, les organismes financiers sollicités lèvent des fonds à hauteur d'environ 40 % du coût total. En moyenne, les ventes sur plan rapportent une part similaire (35 à 40 %). Quant aux 20 % restants, ils proviennent des fonds propres du promoteur. Or, la crise économique de 2008 a un petit peu refroidi les banques et rallongé les délais de commercialisation. Dans ce contexte, le crowdfunding (ou financement participatif) s'impose comme une alternative idéale car il permet une plus grande autonomie vis-à-vis des organismes financiers et séduit de plus en plus de particuliers qui espèrent un retour sur investissement important.
Les différents types de montage pour le financement participatif
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Passer par une holding
Il est possible d’investir dans une holding, elle-même détentrice d’une Société Civile de Construction Vente (SSCV). Cette structure juridique étant responsable de la construction et de la vente de l’ensemble des biens du programme, elle devra rembourser les éventuelles dettes en cas de problème. Dans le pire des scenarii, qui verrait la holding faire faillite, les investisseurs particuliers perdent leur mise de départ, mais pas davantage. Inversement, si le projet aboutit, chacun d’eux recevra une partie de la plus-value réalisée par le promoteur.
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Opter pour les émissions obligataires via une holding
La seconde possibilité pour les crowdfunders consiste à acquérir des émissions obligataires provenant de la holding chapeautant la SCCV en échange d’une rémunération annuelle sous forme de coupons.
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Choisir les émissions obligataires via une SAS
La troisième alternative repose également sur le mécanisme des obligations, cette fois émises par une SAS, ce qui signifie que les promoteurs ne créent pas de SCCV.
Conseils SeLoger
Pour limiter les risques, le crowdfunder doit :
- Considérer son investissement comme une diversification de patrimoine secondaire en évitant d'affecter des sommes importantes immédiatement.
- Utiliser des intermédiaires bénéficiant d’un agrément de Conseil en Investissement Participatif délivré par l’AMF.
- Vérifier l’historique et l'expérience de la plate-forme de financement participatif choisie.
- Exiger la transparence, y compris dans le suivi du programme financé.
Une rentabilité attractive mais des risques importants
Le marché du crowdfunding immobilier étant encore assez jeune, il est encore difficile d'apporter des réponses claires concernant l'efficacité du dispositif. Toutefois, il convient de rappeler un adage reconnu à propos de l’investissement : « le rendement rémunère le risque ». Par exemple, un chantier n’est jamais à l’abri d’une hausse soudaine des coûts de construction, ce qui aura forcément un impact négatif sur la somme récupérée par les crowdfunders. De plus, l’élément clé de tout investissement immobilier reste l’emplacement et, si un programme est situé dans une zone peu attractive, la vente des biens risque de s'éterniser... ce qui influera directement sur le taux de rentabilité prévu.
Quelle fiscalité pour le crowdfunding immobilier ?
A l’heure actuelle, aucun dispositif spécifique de défiscalisation ne concerne encore les investissements de ce type. Par conséquent, les éventuelles plus-values sont soumises à la CSG et la CRDS (pour 15,5 % au total), ainsi qu’à l’impôt sur le revenu. Toutefois, quelques programmes permettent aux particuliers de devenir des actionnaires et donc de placer leurs titres non cotés au sein d’un PEA ou d’un PEA-PME. Dans ce cas, après cinq années de détention, les prélèvements sociaux ne sont dus qu’en cas de retrait.
Les points clés à retenir
Le crowdfunding immobilier répond à une attente de certains promoteurs et les plates-formes dédiées rencontrent un succès croissant. Ceci s'explique surtout par des promesses de rendement alléchantes et un Livret A se situant sous les 1 %. Mais les risques restent élevés et seul le temps permettra de tirer des conclusions sur l'efficacité d'un dispositif lancé récemment.
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