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Investir dans une SCI est idéal pour acheter un logement à plusieurs

Investir dans une SCI est idéal pour acheter un logement à plusieurs

La société civile immobilière (SCI) ou comment acheter un bien immobilier à plusieurs, tout en optant pour un mode de gestion simple et efficace.

Investir dans une SCI est idéal pour acheter un logement à plusieurs

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant d’acquérir un bien à plusieurs (deux personnes au minimum) tout en se libérant des contraintes liées à la copropriété ou à l’indivision. Comme son nom l’indique, la SCI est une société propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers (le patrimoine immobilier), elle-même détenue par des parties prenantes appelées les « associés ». Comme pour toute société, la SCI possède un gérant dont le nom est impérativement inscrit dans les statuts de la société.

S’associer pour créer une SCI c’est donc faire le choix de partager les bénéfices et les créances liés à l’activité immobilière de la société. Si la société civile immobilière se révèle être un dispositif souple, il peut présenter certains avantages fiscaux.

Bon à savoir

Chacun des associés est propriétaire de la SCI à hauteur de son apport financier.

Une fiscalité avantageuse

La société civile immobilière dite « transparente » présente un avantage quant à la fiscalité sur les loyers. En effet, il est très courant de créer une SCI dans le but de louer des biens immobiliers détenus par cette dernière. Le principe est simple : la société perçoit des loyers (les revenus locatifs) soumis à l’impôt sur le revenu (régime fiscal de base de la SCI) de chacun des associés à hauteur de leur quote-part, à inscrire dans la catégorie « revenus fonciers » de leur feuille d’imposition. Le montant des loyers imposables s’entend net de charges (réduit des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des frais de gestions etc.). Ce montant reste imposable qu’il soit redistribué aux associés ou non.

En revanche, en présence d’associés déjà fortement fiscalisés, il est possible d’opter pour une fiscalité sur les sociétés afin d’annuler l’impact sur leur impôt sur le revenu. Ce régime fiscal, totalement différent du précédent, permet de déterminer le résultat de la société en tenant compte de la totalité des charges, ainsi que d’un amortissement du bien pouvant nettement réduire le bénéfice imposable de la SCI.

Chiffres clés

Le taux d’imposition sur les sociétés de 33.33 % est ramené à 15 % pour la première tranche du bénéfice comprise entre 0 et 38 119 €.

Les formalités à accomplir pour créer une SCI

Créer une société civile immobilière engendre des démarches administratives : rédaction des statuts, frais de constitution (publicité par exemple) et droits d’enregistrement si un bien est apporté à la SCI par l’un des associés. Par ailleurs, sachez que chacun des associés engage ses biens propres à hauteur de son investissement dans la SCI. Il est conseillé de faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts (généralement un avocat).

La SCI familiale facilite la transmission d’un bien immobilier

Afin d’éviter d’éventuelles mésententes liées à la gestion d’un bien en commun dans une famille (bien détenu en indivision), la SCI familiale s’avère être une solution apportant davantage de souplesse. En effet, transmettre des parts d’une société civile immobilière se révèle être plus simple. Par ailleurs, la rédaction des statuts étant totalement libre, il est tout à fait possible d’octroyer par ce biais, plus ou moins de pouvoir à un ou plusieurs associés, de fixer des règles de cession de parts ou encore de gestion du ou des biens.

Enfin, le recours à la SCI est bien adapté à la transmission de son patrimoine à ses héritiers. Le don progressif de parts (soumis au régime de la donation, soit possibilité pour chaque parent de donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants en franchise de droits de succession) peut être mis en place sous deux formes : la pleine propriété ou le démembrement. Cette dernière solution s’avère intéressante car elle permet au nu-propriétaire de récupérer sans frais la pleine propriété du ou des biens au décès de l’usufruitier.

Les points clés à retenir

  • Pour rester gérant d’une SCI, vous devez conserver la pleine propriété d'une part sociale au minimum.
  • Les droits étant calculés à partir de la valeur nette de la SCI, vous pouvez réduire les droits de donation si les immeubles ont été achetés à crédit.