Assurance logement étudiant : ce que tout propriétaire-bailleur doit savoir

En tant que propriétaire-bailleur, il est essentiel de rappeler à votre locataire étudiant qu’il a l’obligation de souscrire une assurance habitation. En effet, tout étudiant est juridiquement responsable des dommages causés au logement. 

La loi impose ainsi la souscription minimale d'une garantie « risques locatifs », couvrant l'incendie, l'explosion et les dégâts des eaux. Sans cette assurance, le locataire étudiant devrait assumer seul des réparations souvent hors de portée de son budget, en cas de sinistre, ce qui fragiliserait votre investissement locatif. Précisons que cette garantie ne couvre que les dommages causés au logement loué, et non ceux qui pourraient être causés aux voisins. 

Le locataire doit vous fournir l'attestation d’assurance au moment où vous lui remettez les clés, puis une fois par an, à votre demande. Un point important : l’absence de justificatif d'assurance constitue un motif légal de résiliation du bail. 

En cas de défaut d’assurance, vous avez également la possibilité de souscrire une assurance pour le compte du locataire, en répercutant le coût – éventuellement majoré – sur le loyer. Au préalable, vous devez lui envoyer un courrier recommandé avec avis de réception, lui indiquant votre intention de prendre pour son compte une assurance couvrant les risques locatifs. 

Dans une colocation, la couverture contre les risques locatifs est une obligation légale pour chaque occupant. Pour y répondre, les colocataires peuvent opter pour des assurances individuelles ou souscrire un contrat commun. Dans ce dernier cas, il est impératif que chaque nom figure explicitement sur le contrat d’assurance. En cas d’oubli, le colocataire concerné sera privé de toute indemnisation. Par ailleurs, en cas de départ ou d’arrivée dans la colocation, les colocataires doivent contacter le propriétaire pour mettre à jour le bail et informer l'assureur afin qu’il puisse faire un avenant au contrat. 

La gestion d'un sinistre diffère selon la structure du contrat. Sur le plan civil, chaque colocataire est personnellement responsable des dommages qu’il cause. Si un contrat commun a été souscrit, les occupants sont toutefois solidairement responsables vis-à-vis de l’assureur. En cas de sinistre, si un seul colocataire représente le groupe, il doit le déclarer, en mentionnant les autres occupants et leurs biens. Si plusieurs noms figurent sur le contrat, l’un des colocataires peut agir pour le compte de tous. En cas de contrats individuels, chaque assuré doit effectuer sa propre démarche. 

Ces déclarations peuvent être faites par courrier recommandé, téléphone ou en ligne, sous 2 jours ouvrés, en cas de vol, 5 jours en cas de dégât des eaux ou incendie, ou 10 jours suite à un arrêté de catastrophe naturelle.

Contrairement à certaines idées reçues, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) n'est pas obligatoire dans toutes les situations. Elle est facultative, si vous louez une maison individuelle, mais est obligatoire pour un appartement étudiant en copropriété. En effet, pour un appartement en copropriété, la loi Alur vous oblige à souscrire une assurance responsabilité civile, au minimum. 

Bien qu'elle ne soit pas toujours obligatoire, la PNO reste indispensable pour le bailleur d'un logement étudiant, dans la mesure où elle permet de couvrir les éventuelles carences de l’assurance habitation du locataire. De plus, elle permet de protéger votre patrimoine lors des périodes d'inoccupation, évitant ainsi des frais de réparation importants et intégralement à votre charge. L'absence de PNO vous expose donc à des risques financiers loin d’être anodins. 

En plus des incendies, des dégâts des eaux ou des vols, l’assurance PNO vous protège, via une protection juridique et une responsabilité civile étendue aux troubles du voisinage. Pour une sérénité totale, il est possible d'y ajouter des garanties optionnelles, comme la garantie des pertes de revenus, couvrant vos loyers si votre bien devient inhabitable après un sinistre, ou la garantie loyers impayés (GLI) face aux défaillances financières de l’étudiant.