Louer à un de ses enfants

Louer à un de ses enfants

La location à un descendant fait par exemple partie des spécificités du dispositif Scellier. Dans le cadre d'une location "normale", hors dispositif de défiscalisation immobilière, est-ce possible de louer à un de ses enfants ?

Les propriétaires peuvent louer leur bien immobilier à l'un de leurs descendants. La location et l’hébergement sont les deux principaux modes d’occupation d’un logement appartenant à autrui. Ils ont pour point commun la mise à disposition temporaire d'un bien au profit d’une personne et sont tous deux régis par le Code civil. Cependant, ces deux modes d’occupation diffèrent fondamentalement, la location supposant le paiement d’un loyer alors que l’hébergement est gratuit.

Le logement est libre et la location est vide

C'est le régime de droit commun qui s'applique aux locaux à usage d’habitation principale loués vides à des personnes physiques (loi du 6 juillet 1989). De nombreux parents aident leurs enfants en leur louant un logement à un prix inférieur à celui du marché, mais pour éviter que le fisc ne conteste le montant des loyers, pour éviter le redressement fiscal, la décote doit être raisonnable (15% en dessous du prix normal), l'administration fiscale pouvant décider de remettre le prix de loyer atténué au prix du marché, contraignant la famille à payer des impôts sur des sommes qu'ils n'ont pas touchées. 

Le logement est occupé

En cas de logement occupé, il faut attendre la fin du bail pour donner congé au locataire.

Céder l'usufruit à son enfant

Les propriétaires peuvent également céder à leur descendant l’usufruit, c'est-à-dire la jouissance du bien, l'occupation du logement, pour une période convenue (l’administration fiscale a fixé à trois ans la durée minimale de la donation temporaire d’usufruit. La durée maximale ? L’usufruit temporaire transmis au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à trente ans). La donation d’usufruit temporaire permet d'aider momentanément un enfant à s’installer tout en réduisant sa propre imposition. Plutôt que de loger son enfant à titre gratuit, transférer l’usufruit d’un bien immobilier va permettre au bénéficiaire d’occuper le bien. En effet, en sa qualité d’usufruitier, le bénéficiaire dispose alors du droit d’utiliser le bien. L’usufruit temporaire est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière par périodes de dix ans, sans égard à l’âge de l’usufruitier. Ainsi, pour un usufruit de 10 ans, sa valeur est de 23 % de la pleine propriété. (Si l’usufruit est donné pour une période de 11 ans, la valeur de l’usufruit est calculée sur la base de 46 % sans fractionnement par année. C’est sur cette valeur que sont calculés les droits de donation.)

S'agissant d'une donation, même temporaire, l’opération ne supporte pas de droits de donation si la donation est inférieure à l’abattement parent/enfant, soit 159 325 euros.