Les loyers impayés constituent le cauchemar absolu de la plupart des propriétaires, surtout si le locataire est de mauvaise foi. Heureusement le bailleur n'est pas totalement désarmé pour faire face.
La voie amiable : à ne pas négliger
Il est nécessaire pour le propriétaire de réagir très rapidement, dès qu'il constate un retard important dans le paiement du loyer ou un règlement partiel. Il lui revient dans un premier temps la tâche ingrate d'initier un contact à l'amiable avec le locataire : par téléphone, par mail ou par simple courrier, il pourra ainsi s'enquérir des difficultés de son locataire et explorer toutes les solutions envisageables. La situation pourra par exemple revenir vite à la normale si le locataire accepte l'appui de dispositifs publics tels que le fonds de solidarité pour le logement ou encore l'Action Logement (réservée aux salariés).
« Privilégier le dialogue est indispensable »
« Le propriétaire, pendant la phase amiable, doit absolument privilégier la qualité du contact et une certaine courtoisie. Avant même de frapper à ma porte, il doit savoir par ailleurs qu'il existe d'autres interlocuteurs pouvant l'aider, comme la ligne "SOS Loyers impayés" au 0 805 160 075. »
Bernard V. est un huissier de justice possédant une étude à Troyes
La voie contentieuse : un parcours long et difficile
De la constatation des premiers impayés à une expulsion effective du mauvais payeur, deux à trois ans sont hélas souvent nécessaires. Au moins deux mois avant de saisir l'huissier de justice, le propriétaire devra avoir adressé au locataire une lettre de mise en demeure avec accusé de réception, pour exiger le paiement de la dette. L'huissier pourra alors délivrer un commandement de payer, avec un nouveau délai de deux mois. Si le litige n'est toujours pas résolu, le juge de proximité ou le tribunal d'instance seront saisi pour constater la résiliation du bail. Même en cas de décision favorable, il faudra ensuite que l'autorité préfectorale apprécie le trouble lié à une expulsion, et accorde le concours de la force publique.
Attention à ne pas négliger la clause résolutoire
Vous assurez vous-même la location de votre bien, de particulier à particulier ? Prenez garde à la rédaction du bail, qui doit contenir de préférence une bonne clause résolutoire. Cette dernière prévoit la résiliation du bail de plein droit en cas d'impayé, et limite ensuite le pouvoir d'appréciation du juge.
L'assurance loyers impayés : une vraie piste ?
Une assurance contre les loyers impayés ponctionne certes une partie des montants encaissés par le propriétaire, mais peut représenter pour lui une réelle tranquillité d'esprit au quotidien. La plupart des formules proposent un remboursement au premier euro non payé, après toutefois un délai de carence de trois mois. Le propriétaire dispose ainsi d'un revenu garanti, particulièrement précieux s'il compte sur le loyer pour rembourser un emprunt. Si le contrat ne dispense bien sûr pas le propriétaire d'engager certaines démarches pour recouvrer son bien, l'assureur le déchargera d'une partie de ses obligations (et soucis) en se retournant contre le locataire ultérieurement pour être remboursé.
La meilleure manière de bien vivre un impayé de loyer est d'être préparé juridiquement et psychologiquement. Le propriétaire ne doit pas hésiter à déployer tout l'arsenal à sa disposition, en riposte graduée.
Les points clés à retenir
- Un règlement à l'amiable est largement préférable à la voie contentieuse.
- Cette dernière doit donc être réservée aux cas insolubles ou aux locataires de mauvaise foi.
- Une assurance loyers impayés rogne la rentabilité du bien mais procure une vraie sérénité.
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