Vente d’un logement DPE G : est-elle interdite ?

Un logement appelé passoire thermique ou passoire énergétique est un logement très énergivore. Cela signifie qu’il consomme une très grande quantité d’énergie pour un moindre confort. Cette consommation d’énergie excessive s’explique souvent par une isolation thermique défaillante conjuguée à des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation pas assez performants.

Les passoires thermiques correspondent aux classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Un logement est classé F lorsque sa consommation d’énergie primaire atteint au moins 330 kWh/m²/an ou que ses émissions de gaz à effet de serre atteignent au moins 70 kg équivalent CO₂/m²/an, sans atteindre les seuils de la classe G. Il est classé G lorsque sa consommation atteint 420 kWh/m²/an ou plus, ou que ses émissions atteignent 100 kg équivalent CO₂/m²/an ou plus.

Pour les locations

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Les propriétaires bailleurs ne peuvent plus augmenter un loyer lors d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou de la révision annuelle.

Depuis janvier 2023, un seuil de décence énergétique s’applique aussi. Pour être décent, un logement ne doit pas consommer plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Au-delà, il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite.

Enfin, en France métropolitaine, la mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est interdite depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E à partir du 1er janvier 2034. En outre-mer, le calendrier est adapté : les logements classés G seront concernés en 2028 et ceux classés F en 2031. Un projet de loi visant à relancer et à décentraliser le logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et examiné par l’Assemblée nationale, pourrait assouplir ces règles. En attendant son adoption définitive et sa promulgation, le calendrier actuel reste applicable.

Pour les ventes immobilières

Bien que la réglementation à l’encontre des passoires thermiques soit restrictive pour les locations, elle ne l’est pas pour les ventes immobilières. Il n’existe actuellement aucune interdiction concernant la vente d’une maison ou d’un appartement classé F ou G. Un DPE défavorable n’empêche donc pas la transaction, mais il pèse sur la négociation. Un acquéreur qui achète pour mettre le bien en location devra prévoir des travaux avant de pouvoir le louer.

Faire réaliser un DPE

Lors d’une vente immobilière, le propriétaire doit faire preuve de transparence à l’égard des potentiels acheteurs. Il a l’obligation de tenir le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur dès la mise en vente. Ce DPE obligatoire, réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié et datant de moins de 10 ans, est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique.

Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE est opposable, sauf pour ses recommandations. En cas de diagnostic erroné, l’acheteur peut demander au tribunal des dommages et intérêts ou l’annulation de la vente, et le diagnostiqueur engage sa responsabilité, sauf si le vendeur lui a volontairement communiqué de fausses informations. Mieux vaut donc transmettre une information complète.

Le résultat du DPE doit aussi figurer sur l’annonce immobilière de vente, avec, pour un bien classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Cette mention informe l’acheteur de la situation du bien dès la première lecture.

Les recommandations d’amélioration du DPE n’ont qu’une valeur indicative. Le propriétaire n’est pas tenu de réaliser les travaux pour vendre, même avec une étiquette G.

Réaliser un audit énergétique

En métropole, depuis le 1er avril 2023, le propriétaire doit faire réaliser un audit énergétique pour vendre un bien classé F ou G. L’obligation s’étend aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025 et visera les logements classés D en 2034. Elle concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. En revanche, elle ne s’applique pas à la vente d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété. 

Réalisé par un professionnel qualifié et remis dès la première visite, l’audit énergétique complète le DPE. Il doit :

• relever toutes les défaillances qui causent, notamment, les déperditions de chaleur, ainsi que l’état des systèmes de chauffage, d’eau chaude, de ventilation, d’éclairage et de refroidissement ;
• proposer un plan détaillé des travaux à prévoir pour atteindre un certain niveau de performance énergétique ;
• estimer le coût moyen des travaux nécessaires ;
• informer des aides et des subventions possibles pour financer ces travaux

Si vous effectuez les travaux de rénovation

Des travaux de rénovation énergétique réalisés avant la vente rendent le logement plus confortable et réduisent les factures, ce qui peut faire augmenter son prix de vente. Les Notaires de France parlent de valeur verte : « l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs ». Les futurs acquéreurs n’auront pas besoin de prévoir un budget pour la rénovation énergétique, ce qui peut rendre le bien plus attractif.

Ces travaux portent notamment sur l’isolation (combles, murs, planchers bas), le chauffage (pompe à chaleur, chaudière à granulés) et la ventilation (VMC). Ils représentent toutefois un investissement financier important. Plusieurs aides de l’État existent : MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), la TVA à 5,5 % (réservée aux travaux d’amélioration énergétique des logements de plus de deux ans), les primes énergies (CEE)… Pour l’éco-PTZ et les CEE, les travaux doivent, selon les conditions applicables, être réalisés par des professionnels RGE (Reconnus garants de l’environnement). De son côté, MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur, ouverte aux logements classés E, F ou G, impose un accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov’. Il existe également des aides locales.

Si vous vendez le bien dans l’état

Certains propriétaires n’ont pas les moyens financiers ou le temps de faire les travaux de rénovation avant de vendre. La vente d’une passoire thermique n’est pas interdite, mais un mauvais DPE pèse sur le prix. D’après l’étude « La valeur verte des logements en France sur les transactions 2024 » publiée par les Notaires de France (décembre 2025), les maisons étiquetées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que celles de la classe D en 2024, et la décote s’établit à 12 % pour les appartements. Une estimation réaliste, qui tient compte de la classe énergétique et des prix du quartier, aide à fixer un prix de départ cohérent.

Une passoire thermique renvoie en effet quelques mauvaises images auprès des acheteurs :

• factures d’énergie très élevées,
• travaux d’ampleur pour améliorer la performance énergétique,
• impossibilité de louer le bien.

Pourtant, ces biens trouvent preneur. La même étude note que la vente des passoires thermiques a fortement augmenté depuis 2021 et qu’en 2024, les logements anciens étiquetés E, F ou G représentaient 40 % des transactions. Pour le vendeur, c’est un argument. Mettez en avant le potentiel du bien après travaux, les aides accessibles à l’acheteur et, le cas échéant, le plan de travaux chiffré par l’audit. Un agent immobilier peut vous accompagner pour mener la négociation selon votre situation.

Faut-il faire des travaux avant de vendre un logement classé G ?

Non. Aucune règle n’oblige le propriétaire à rénover avant la vente. Il doit en revanche fournir un DPE valide et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique.

La vente des passoires thermiques pourrait-elle être interdite ?

À ce jour, la loi Climat et Résilience ne prévoit aucune interdiction de vente. Ses mesures portent sur la location des logements énergivores et sur l’information de l’acquéreur.

Sources :

(1) : Transition écologique, Location et gel des loyers des passoires énergétiques

(2) : Service Public, Audit énergétique en cas de vente d’un bien immobilier dit passoire thermique